疫情衝擊中的物管企業角色被重新審視，其內在價值開始被資本挖掘。那麼，這波提出IPO申請或者計劃分拆上市物業公司規模幾何，有哪些服務運營的特點？鳳凰網奇點商業推出《物管IPO洞見》系列報道策劃，全面解讀物管公司IPO背後的邏輯。
隨着越來越多的房企將物業公司分拆上市，物業板塊自然而然地成為眾多年輕掌門人的練兵場。
今年一月遞交招股書的星盛商管，同樣成為星河控股集團有限公司董事長黃楚龍鍛鍊下一代的温牀。以“獎勵計劃”的方式獲得20%股權的黃德林，即將成為星河控股旗下第一家主板上市公司的掌舵人。
黃德林/圖片來自網絡
而新三板轉板港股過程中不斷波動走高的資產負債率，以及疫情之下商管物業面臨的擴張憂慮，將成為36歲的黃德林沖刺資本市場時面臨的首要難題。
地產一代，物管二代
近年來，地產二代接手物業公司的例子比比皆是：宋都股份董事長俞建午年僅25歲的女兒俞昀，已出任宋都服務董事會主席；鴻坤集團創始人趙彬之子趙偉豪作為實控人，持有鴻坤物業約78.17%的股份；榮盛旗下物業榮萬家的股東之一為榮盛掌舵人耿建民之女耿凡超。
紮根大灣區的星河控股也不例外，董事長黃楚龍將邁入資本市場的第一個機會交給了次子黃德林。
星盛商管的前身是由星河蘇活公園實業在2004年成立的一支商業運營服務團隊，最開始為深圳福田星河COCO Park（北區）提供商業運營服務。2014年，為了進一步強化商業運營服務業務，由黃楚龍控股的星河置業集團，收購了旗下星河商用置業投資的全部權益。
而星河商用置業投資間接持有星河商置集團的全部權益，因此收購完成後，黃楚龍透過星河置業集團間接擁有星河商置集團所有權益。隨後，星河蘇活公園實業的商業運營服務團隊加入星河商置集團，透過星河商置集團及其附屬公司開展商業運營業務，黃楚龍次子黃德林也於同年獲任星河商置副總經理，負責協助日常運營。
2019年，為了順利轉板IPO，黃楚龍先是成立全新平台“星盛商管”，隨後又對星河商置集團又進一步改制。改制完成後，星河商置集團由星河商用置業投資及安林珊資產管理分別擁有約90.08%及約9.92%權益。12月，星河商置的註冊資本由3530萬元增加至8000萬元，併成為星盛商管旗下主要運營附屬公司。
而資本騰挪的下一步，是黃楚龍以“獎勵計劃”的方式將20%股權轉給了黃德林。
重組後的股權結構/圖源招股書
2019年12月20日，黃德林獲委任為星盛商管的執行董事及董事會主席，主要負責整體業務發展以及制定實施集團業務策略。資料顯示，36歲的黃德林於2008年取得加拿大約克大學工商管理學士學位，2016年又取得中國北京大學匯豐商學院企業管理碩士學位。2008年一畢業，黃德林便加入星河蘇活公園實業，擔任總經理助理。
而黃德林上位後的首要任務，便是帶領星盛商管接軌資本市場，其成為星河控股旗下第一家正式在主板上市的公司。
轉板IPO
資產負債率驟增16.7個百分點
然而，由於新三板流動性匱乏、融資功能弱、估值不透明等問題，成為許多企業掛牌後無法跨越的障礙。匯生國際融資總裁黃立衝曾向奇點君表示，對於很多企業來説，新三板並不能真正地實現融資、套現或流通等目的。相比之下，H股作為主板市場顯然更具優勢。
星盛商管同樣希望將新三板作為“IPO跳板”，趕上轉板港股和物管上市的兩波熱潮。其也在招股書中表示，轉板港股上市可更方便地接觸國際投資者及全球市場。
招股書披露，截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年9月30日止九個月，星盛商管持續經營業務的收入分別為人民幣2.78億元、人民幣3.28億元及人民幣2.89億元，持續經營業務的年內利潤分別為人民幣5040萬元、人民幣8510萬元及人民幣8370萬元。
圖源招股書
此外，截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，星盛商管總合約面積分別約162.4萬平方米、207.3萬平方米及287萬平方米。其中，由獨立第三方物業發展商開發的商用物業之合約面積分別約為96.8萬平方米、137.7萬平方米及164萬平方米。
隨着合約管理面積的進一步擴大，星盛商管的盈利能力也在近三年內得到提升。
截至2019年9月30日止九個月，星盛商管來自持續經營業務的毛利率、淨利潤率、年化資產回報率及年化股本回報率分別為51.8%、28.9%、28.4%及69.6%。據中信建設證券報告顯示，商管行業毛利率中樞在32%左右，而商業物管行業毛利率中樞在20%左右。若以此作為參照，星盛商管毛利率處在相對較高的行業水平。
主要財務比率概要/圖源招股書
然而，比起毛利率與資產回報率，波動過大的資產負債率，讓星盛商管的財務數據顯得喜憂參半。
招股書披露，星盛商管資產負債率由2017年的59.6%降至2018年的52.2%，而截至2019年9月30日止的9個月資產負債率水平又驟增16.7個百分點至68.9%。
知名地產分析師嚴躍進告訴奇點君，星盛商管的負債率放在行業中來看略有偏高，一般情況下物業企業資產負債率會保持在50%左右的水平。負債率驟然升高可能是IPO前整合各種資源所致，後續企業還需積極夯實業務，扭轉高負債率的局面。
博弈非住宅細分市場
招股書顯示，星盛商管主要有三大業務模式：委託管理服務模式，該模式下所有日常運營成本均需由商管企業承擔；品牌及管理輸出服務模式，該模式下商管企業只 需要承擔管理人員的成本；以及整租服務模式，該模式下商管企業在承擔所有日常運營成本之外還要額外付出租賃商場、商業街或商鋪的租金成本。
目前，星河商管旗下擁有城市型購物中心「COCO Park」、區域型購物中心「COCO City」及「iCO」、社區型購物中心「COCOGarden」以及高檔家居佈置購物中心「第三空間」，營業收入則主要來自委託管理服務。
圖源招股書
數據披露，截至2019年9月30日，星河商管管理項目覆蓋中國16個城市，管理合共38個購物中心及商業綜合體，其中21個位於大灣區（15個位於深圳）、六個位於長三角地區、四個位於華中地區及七個位於其他地區。
據中信建投證券研究發展部測算，2018年時商業物業管理市場規模已達到1300億。前瞻研究院則在報告中指出，商業物業管理作為維護商業樓宇功能正常運作的基礎，擔負着為消費者營造良好工作、購物、娛樂空間的重要責任。
而疫情之下，商管公司面臨着項目運營與市場外拓的雙重危機，此階段的商管物業公司將更加依賴專業運營能力與過往項目經營經驗。嚴躍進向奇點君表示，疫情過後，對於包括商管物業在內的物業管理補貼政策會更加成熟，互聯網創新及社羣營銷也將增加物業服務企業的競爭能力。