作者：時代財經 黃銀橋
圖片來源：視覺中國
經過近八個月的發酵，祥生上市終於有了眉目。6月3日晚間，祥生控股（集團）有限公司（下稱“祥生控股”）在港交所提交了上市申請書，這意味着現階段最後一家未上市千億房企也即將實現上市。
祥生控股旗下的核心資產為祥生地產。這家誕生於90年代的浙系房企，得益於三四線城市的大量佈局及高週轉運營，近年規模迅速增長。公開資料顯示，該公司2016年銷售僅為325億元，2018年即突破千億，用時三年。
但與眾多上市的房企一樣，急速擴張的祥生控股也面臨着相應的債務壓力，上市申請書顯示，即使已經較2017年有所改善，但2019年該公司的淨資產負債比率仍達3.6倍。上市打通融資渠道無疑是改善財務的重要方式，同時也將成為祥生控股下一步發展的重要基礎。
上市申請書顯示，祥生地產1995年成立於浙江諸暨，但一直到1999年才開發了第一個住宅項目--諸暨祥生濱江花苑。發展初期，祥生地產佈局一直集中在浙江省內，直至2004年才開始走出浙江，進軍江蘇，此後2007年相繼進入上海、武漢，開始全國化擴張。
2014年，祥生地產將總部遷至杭州，2019年上海運營中心開始運營。
2016年房地產行業邁入“三千億時代”，樓市的火熱讓不少中小房企振奮不已。祥生地產正是在2016年開始加速擴張，上市申請書顯示，該公司在2017年錄得虧損2.86億元，原因是2016年加快物業開發並於2017年產生重大行政開支以及銷售及分銷開支。
而三四線城市一直都是祥生地產的重倉區。截至2020年3月31日，祥生地產擁有的土地儲備總額約為2304.47萬平方米，浙江省佔50.2%；持有共195個項目，包括浙江省104個，泛長三角65個，其他地區26個。在進入的11省43座城市中，傳統一二線城市僅七個。
此次上市主體--祥生控股未公佈官方的銷售數據，但可以發現，隨着近年的快速擴張，祥生控股的收入增長非常迅速，2017-2019年收入分別為62.93億元、142.15億元、355.19億元，複合年增長率為137.6%。大本營浙江省是貢獻大户，佔總收入比分別為51.8%、71.4%及62.5%。
同期，已確認建築面積分別為83.83萬平方米、142.3萬平方米、348.84萬平方米，複合年增長率為104%，毛利率分別為13.2%、21.1%及23.9%。
在規模快速增長的這幾年，祥生地產不僅在土地市場上表現活躍，人事更替也變得頻繁。從2017年下半年起，祥生地產先後引入了原正榮地產副總裁劉翔、原中南置地廣深區域總裁白皓、原綠地城投集團總裁助理王家文、商業地產老將吳鏑、原奧山控股副總裁談銘恆等大批職業經理人。
與此同時，老臣也在為二代讓位。2019年3月二代陳弘倪被委任為祥生地產集團總裁，效力15年的老臣不再兼任。“業務的增長及成功在很大程度上取決於甄選、僱用、培訓及挽留具備能力及資格的合適僱員的能力。”祥生控股指出。
全國化擴張、迅速壯大規模，已經成為房企上市前的指定動作，除此之外，調整公司架構也成為了必備。
上市申請書顯示，重組前，祥生地產由創始人陳國祥直接持有1.86%股權，同時透過諸暨祥紳間接持股98.14%，陳國祥100%持有諸暨祥紳。
為籌備上市，陳國祥在境外重新設立了上市主體--祥生控股，祥生控股100%持有境內的祥生地產，而祥生控股的控股權則通過信託形式掌握在陳氏家族手上。
在公開招股前，Shinlight Limited持有祥生控股99%股權，Shinlight Limited由Shinfamily Holdings全資擁有，而Shinfamily Holdings由家族信託的受託人TMF(Cayman)Ltd.全資擁有。家族信託受益人為陳國祥及其家族成員。
尤其值得關注的是，祥生控股剩餘的1%股權由綠城前行政總裁壽柏年持有。這位被稱為“宋衞平背後的男人”以投資方式重返地產江湖。
圖片來源：企業公告
今年5月20日，由壽柏年全資擁有的Golden Stone將Silver Rock的一股股份（相當於Silver Rock的全部已發行股本）轉讓予祥生控股，並透過向Golden Stone發行及配發每股面值0.01美元的10股股份的方式結算。同日，祥生控股按面值向Shinlight Limited發行及配發每股面值0.01美元的890股股份。
於股份轉讓及配發完成後，Silver Rock成為祥生控股的直接全資附屬公司，Golden Stone擁有祥生控股1%股權。
壽柏年與陳國祥是15年的老朋友，兩人結識於2005年前後的一些房地產行業社交活動，此後定期保持聯繫。2019年下半年，兩人開始探索在祥生地產的投資機遇並訂立了上述投資協議。也就是在去年10月份，祥生地產傳出了上市的消息。
壽柏年被定位為祥生控股戰略投資者，祥生控股稱，壽柏年對公司業務的信心可作為公司業績、實力及前景的背書，從而有助於擴大股東基礎，加上其豐富的投資經驗及人脈，將有助於提升公司形象。
可以看出，陳國祥對壽柏年相當重視。不過，由於壽柏年並非祥生控股的核心關聯人士，且其投資並非由祥生控股任何核心關聯人士直接或間接提供資金，待祥生控股上市後，壽柏年持有的1%股權將計入公眾持股量。