弘毅投資自2014年起啓動不動產投資業務，專注於一線城市商用物業投資，並涵蓋特殊資產、資產證券化等方向。
文丨柴佳音
來源丨投中網
2020年，是弘毅投資（下稱弘毅）深耕不動產投資業務的第六個年頭。
管理資產規模逾300億元，管理面積逾80萬平方米，已投項目17個，已有一支美元基金實現退出，收益超預期，弘毅在全球資本市場不確定性的加劇下，交出了一份亮眼的成績單。
“黑天鵝”下，現金流短缺、槓桿過高等問題在地產金融領域頻頻出現。作為市場變革的親歷者，弘毅董事總經理鮑筱斌並不過度擔憂，“這些問題需要基金管理人自己來調節，要克服困難，要有預見性。投資原本也不應太冒進。”
與此同時，全球的經濟結構在調整，中國的一線城市經濟結構也在調整，正在從單中心城市向多中心城市發展。此時，選到與城市發展脈絡同步的標的，對於投資機構而言，至關重要。
“實際上，商用物業的不動產投資核心是服務於第三產業，即高端的第三產業。這個時候，我們一定要跟緊中國的經濟，跟着城市的變遷走。”鮑筱斌告訴投中網。
弘毅地產6年：管理規模超300億，已投項目17個
弘毅自2014年起啓動不動產投資業務，專注於一線城市商用物業投資，並涵蓋特殊資產、資產證券化等方向。
目前，弘毅不動產投資業務管理資產規模逾300億元，管理面積逾80萬平方米，已投項目17個，已有一支美元基金實現超預期收益退出，另有兩支人民幣基金正在管理中，為國內最早的人民幣盲池不動產基金。
在投資策略上，弘毅以價值增值型投資為主，主要鎖定一線城市。在商用物業投資領域，弘毅專注於三大投資方向：老資產催生的“老舊資產升級改造”，新經濟驅動的“潛力資產運營提升”，去槓桿帶來的“壓力資產折價收購”。
素來低調的弘毅最近一次站在聚光燈下是緣於合生國際大廈北樓項目的落定。
2020年2月29日，弘毅披露，弘毅聯合體收購北京合生國際大廈北樓項目已完成交割，由弘毅聯合海外地產基金共同收購，交易價格尚未公開。
公開資料顯示，合生國際大廈位於北京市東二環朝陽門北大街黃金區位，為北京市甲級辦公物業中的稀缺資產。彼時，合生國際大廈北樓由中信銀行總行整棟承租，且租金收益率高於市場平均水平。
投中網瞭解到，弘毅於2017年底介入合生國際大廈北樓項目，當時其已在市場上“漂”了三四年，也和其他機構簽約過。但是，因為該項目交易複雜，簽約機構並未能制定合理的交易方案。
這個被戴德梁行稱為“史上最複雜的地產併購項目之一”的案子做下來並不輕鬆。
首先，該項目面臨三個不同性質的股東，包括上市公司、私營企業及國企，股權比例與權益分配比例不一致。其次，該項目境內1.1%股份為國企股權的轉讓，需要走北交所掛牌流程。再次，該項目的資產剝離頗為複雜。
鮑筱斌告訴投中網，“目前資產是滿租的狀態，清租以後需要改造，改造後資產價值將得到很大提升。這個項目交易結構非常複雜，我們能夠做下來，得益於團隊的綜合能力。”
關於弘毅不動產投資團隊的優勢，鮑筱斌總結為三個方面：第一，有系統的研究能力，弘毅的不動產投資均為研究先行；第二，有運營的優勢，建立了專業的運營團隊；第三，背靠弘毅投資及聯想控股，有資產整合的優勢及規模的優勢，能夠靈活地整合資源。
迴歸不動產投資本質，投資與運營一體
2020年6月1日，全球私募地產投資領域權威媒體PERE（Private Equity Real Estate）公佈其2020年全球私募地產機構排名100強榜單，弘毅投資成為此榜單設立以來首次入選的內地投資機構。榜單中，Blackstone、Brookfield、Starwood、AEW、LoneStar等歐美領先機構仍佔據前列，亞洲共有10家機構入榜，包括GLP、GAW Capital、PAG、ESR等。
據瞭解，該榜單隻統計機構過去五年中機會或增值型策略盲池地產股權投資基金募資金額，以此為唯一依據評價投資機構專業能力與管理水平、作出排名，發佈十餘年中尚無內地機構入榜。
近年來，中國內地的地產基金逐步進入高速發展軌道，大手筆投資時有發生。那麼，突出重圍挺進PERE榜單的弘毅，勝在哪裏？
“從2012年以後，中國內地相繼有一些地產基金開始發展，但是相對來講都是以債權性投資為主，股權投資並不是特別多。”鮑筱斌向投中網解釋稱，“但是PERE比較強調回歸地產金融本質，看重股權投資，強調按照基金方式來管理。”
首先，得益於“投資與運營協同發展”的戰略定位，弘毅重視建立運營競爭優勢。“我們的定位，是比金融機構更懂得運營，我們的投資和運營是一體的；和開發商相比，我們更透明更規範，更適合投資人進行投資。”鮑筱斌表示。
其次，“重視合作”是弘毅一貫的理念，以聯想控股為代表的國內外眾多專業的機構投資人為弘毅不動產投資業務的創新發展提供了更大空間。
提到與外資機構的合作，鮑筱斌感觸良多。
各大外資PE熱衷於抄底北上廣深寫字樓，早已不是秘密。近年來，黑石、KKR、凱雷、華平等一眾知名PE巨頭均有出手佈局。如今在經濟下行週期的大背景下，一些外資PE更是悄悄蜂擁而入，大肆在北上廣購置寫字樓。
“我們特別歡迎合作。外資在利率、槓桿、退出等方面有優勢，而不動產投資又是十分本地化的業務，如果把內外優勢加在一起，機構可以發揮更大的可能性。”鮑筱斌告訴投中網，“弘毅也是從美元基金做起的，所以，在和外資機構的合作及跨文化的溝通方面也是有優勢的。”
此次弘毅入選PERE全球100強榜單，也標誌着國內機構已走上不動產投資的國際舞台。
“這説明國內不動產投資市場在快速發展，投資人也在成熟，與國際機構在同一舞台上競爭或者開展同類業務的路徑已經打通。我相信未來還會有更多國內機構取得長足的發展。”鮑筱斌稱。
堅持中長期投資，看重價值增值
疫情黑天鵝來襲，全球經濟變化頻現。在這樣的大背景下，“中長期投資者”的理念被鮑筱斌反覆提及。
“我們是一箇中長期投資者，要去跨越小週期，而不是去進行投機性的投資。否則，我們就不是一個投資者，而是一個投機者。”
在不動產投資領域，弘毅佈局的原則是，通過組合管理保持投資人風險可控的前提下，儘可能取得好的收益。
具體來看，地域上、資產規模上、投資週期上、槓桿上、類別上、流動性管理上的組合性控制均會被納入考慮。
“風險和收益，都要放在投資組合中來看，這是我們要長期堅持的。”鮑筱斌表示，一般而言，具備投資價值的資產應該具備三種特質：第一是有現金流的投資，第二是可以穿越週期的投資，第三是估值可較快修復的投資。
中長期投資者無不看重“價值增值”。
據瞭解，弘毅的不動產投資是以價值增值型投資為主要策略，關注點大部分集中於存量資產，也有新增資產。團隊致力於通過改造翻新、功能調整、升級改造，實現價值提升進而做金融上的創新。
“投資是一項非常具體化的生意，有很多瑣碎的工作，機構要通過重運營實現價值提升。”鮑筱斌數次強調，“做不動產投資一定要建立自己的運營能力和管理能力。雖然運營和資產管理本身並不是一個盈利的業務，但它們對於投資來講，在控制風險和跨越週期方面，是一項很重要的能力。”
除此之外，“擁抱科技，擁抱數字化”也是弘毅團隊的未來工作重心所在。
實際上，弘毅不動產投資團隊通過數字化方式管理資產的舉措已然開始。“這是我們服務能力提升的關鍵。現在的很多新興產業，尤其是高科技公司，與傳統資產的服務要求不一樣。未來，我們一定要把這些服務能力做上去。”
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