貝殼找房近日完成回港上市，成為中概股首家“雙重主要上市+介紹上市”企業。但香港市場真的能成為貝殼的“港灣”嗎？在國內房地產行業的深度調整期，面對快手、字節等互聯網企業紛紛介入中介生意，貝殼的挑戰依然很多。只不過，從2021年的財報數據看，貝殼仍是中國最大的房產交易和服務平台。短期內其他玩家要想撼動它的地位，恐怕不是件容易的事。
編輯/ 姜來
兩年時間可以改變很多事，也足夠重新認識一家企業。
回想2020年8月，貝殼找房（簡稱 貝殼）在紐交所掛牌上市，成為中國居住服務平台第一股，一時風光無兩。上市當天，貝殼股價上漲87.2%。隨後三個月內，股價最高時有79.4美元，市值達到950億美元，每個數字都令行業驚歎。要知道，這幾乎是當年碧桂園、萬科、恆大這三家房地產巨頭公司的市值之和。
然而好景不長，隨着國內房地產行業深度調整，加之身處中美博弈的大週期，一批批中概股進入SEC“預摘牌”名單，貝殼也不例外。但投資者們始終覺得，這家企業的價值被嚴重低估。
5月11日，貝殼在港交所掛牌上市，股票代碼2423.HK，發行價為30.854港元/股，不涉及募集資金，在港上市首日，微漲。截至5月13日午間收盤，股價報收30.95港元/股，上漲3.17%。
作為中概股首家“雙重主要上市+介紹上市”的企業，和港股市場第一支“居住產業數字化服務平台”標的，貝殼歷盡漂泊，終於重回價值修復通道，這無疑也是給去世一年的創始人左暉送去的最好“禮物”。
對於此次貝殼回港上市，中信證券首席基礎設施和現代服務產業分析師陳聰表示，這意味着公司即使在一個交易所摘牌，亦不影響在另一個交易所的上市地位，這有效化解了其面臨的不確定性，保護了存量股東利益。
兩年前，貝殼首次闖入資本市場時，房產交易是核心角色。眼下貝殼回港，這家企業的“羽翼”似乎更加豐滿。
在北京總部舉辦的“雲敲鑼”儀式上，AI財經社注意到，有兩位衣着樸素的人員被圍在貝殼一眾高管和投資人之中，格外搶眼。他們一個是貝殼向社區“綜合服務管家”方向進化的房產經紀人李黎明，另一個是來自聖都家裝的水電工人劉鑑。
這兩名員工代表，似乎也在向外界宣告貝殼“一體兩翼”的新戰略。前者的房產經紀人象徵着“一體”，即二手和新房交易服務賽道，後者的水電工人則是“兩翼”，代表着貝殼正在向整裝大家居事業羣與惠居事業羣探索。為了讓這次回港順利，貝殼花足了心思。
不過，飄洋過海地把公司帶回來，貝殼董事長兼CEO彭永東多少有些無奈。他將家裝視為貝殼要“翻越第二座山”，但行動起來並不容易。而且近期隨着快手、字節等互聯網公司強勢介入房產經紀業務，貝殼在國內的競爭對手越來越多，如何應對接下來的挑戰，完善居住產業數字化服務平台，是現任掌門人彭永東要解決的首要課題。
回港上市就有好未來？
都説貝殼回港上市採用的是“雙重主要上市+介紹上市”方式。這到底意味着什麼？
所謂“雙重主要上市”，是指企業可以在美國納斯達克上市的情況下，按照香港市場規則行事，兩個資本市場都是“第一上市地”，無論公司在其中哪個交易所摘牌，都不會影響另一個市場。且因為是“介紹上市”，貝殼不發新股，但在港交所擁有交易資格。
從表面上看，回港上市是貝殼給自己增加的新選擇，但實際上，是貝殼在過去的一年遇到了很多糟心事。
2021年，隨着房地產行業調控政策持續收緊，新房和二手房交易市場迅速降温，作為全國最大的房產交易和服務平台，貝殼首當其衝受到衝擊，一方面被債務資金鍊斷裂的開發商們拖累，另一方面還遭遇了境外機構趁機做空。
截至2021年底，貝殼全年成交額(GTV)為3.85萬億元，同比僅增長10.1%；營業收入為808億元，同比增長14.6%。與此同時，開發商欠貝殼的賬款高達110億元。
而讓貝殼最痛苦的一天，是2021年5月20日，創始人左暉因病離世。雖然左暉為公司提早做好了各種安排，但他的離開不僅讓貝殼失去了領路人，至今仍是全行業的遺憾。也是自那時起，跟左暉並肩作戰多年的彭永東，挑起了更重的擔子。他坦承，2021年是貝殼“充滿挑戰，史無艱難”的一年。
但挑戰並沒有在2022年停止。今年以來，有100多家中概股企業被美國納入“預摘牌公司”名單，其中包括京東、嗶哩嗶哩、拼多多、蔚來、騰訊音樂等知名企業。直至今日，兩國監管部門仍在談判。塵埃落定之前，特別是對於像貝殼這樣的成長型企業，不穩定的資本市場和信心不足的投資者將成為制約企業發展的重要因素。
內外部環境的極速變化，讓迴歸港股成為貝殼當下的最佳選擇。和許多回港上市的中概股企業一樣，他們都將此番回港視為“二次創業”。然而，香港市場真的能成為貝殼的“港灣”嗎？
有行業人士對比了知乎，它在通過“雙重上市”方式回港後，市場表現始終不佳，猜測貝殼要面臨的挑戰更不少。但在投資人看來，知乎股價不好是因為連年虧損，但貝殼2021年經調整盈利10.14億元，有業績支撐，市場的信心或許更高。最關鍵的是，回港後，貝殼面對的是更多的中國投資者，他們對貝殼的業務更熟悉，不會輕易用腳投票。
中信證券認為，未來公司的走向，可能更多取決於房地產市場的整體發展態勢。今年以來，全國各城市先後為樓市鬆綁。中原地產研究院統計，2022年以來，近110個城市發佈新政，主要包括降低購房首付比例、下調房貸利率、放鬆限售、推出契税優惠、購房補貼、提高公積金貸款額度等。
多位一線中介人士告訴AI財經社，今年以來，新房、二手房成交情況，較去年下半年已大有好轉，市場正在逐漸回温。一位接近貝殼的業內人士表示，貝殼短期內拉昇股價並不容易。但隨着行業前景改善，未來業績存在反彈空間，現在反而是中長線投資時機。
貝殼的生意好搶嗎？
儘管從4月開始，各地出台房地產政策的節奏明顯加快，但政策效果尚未明顯傳導至市場端。國內房地產行業依然處在調整期，房產中介的賣房邏輯正在發生變化。
即便如此，房產經紀賽道還是湧入了更多玩家，不管是傳統的物業公司，還是新興的互聯網企業，甚至珠寶公司都盯上了賣房生意。
近日，快手宣佈成立房產業務中心，探索線上直播賣房模式。有負責人稱，從2019年開始，快手就已關注研究房地產業務，已經跑通業務模式，通過直播、短視頻獲客，帶動成交。
上個月，老牌珠寶商浙江明牌珠寶股份有限公司宣佈設立子公司，擬開展房地產銷售經紀業務。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，珠寶企業跨行做二手經紀業務，可能是看中長期利益。
但更早佈局的，比如字節跳動，在2018年就孵化出房產信息平台“幸福裏”，去年底將該業務分拆，並收購麥田房產壯大隊伍。再比如，2020年阿里與易居推出天貓好房；京東上線“自營房產”，線下佈局門店“好房京選”。此外，萬科、龍湖、碧桂園這些知名開發商，分別推出了樸鄰、塘鵝、有瓦的房產經紀品牌。
不管上述企業能不能把賣房的生意做好，對於剛剛回港的貝殼來説，這些都是不可忽視的潛在對手。據國家統計局數據，全國商品房銷售額超18萬億元。雖然在這18萬億中，貝殼的市場份額佔21%，其他機構如安居客、中原、易居等市場佔有率都在5%以下，但這也給了其他玩家巨大的想象空間。
灼識諮詢報告顯示，2021年，中國通過房產經紀服務進行的房屋交易和租賃總交易額為12.7萬億元，預計到2026年將增至19.4萬億元，滲透率將從49.8%提升至61.6%。也就是説，存量市場的蛋糕還很大。
在業內人士看來，這些玩家無非分為從互聯網線上起家和從線下滲入線上兩種模式，在探索階段各有優劣勢，關鍵在於誰能真正將線上線下打通。目前市場公認將線上線下結合最成功的例證還是貝殼。
從2021年的財報數據看，貝殼仍是中國最大的房產交易和服務平台。短期內其他玩家要想撼動貝殼的地位，恐怕也不是件容易的事。
如何翻過“第二座山”？
回港之後的貝殼，眼下最想擺平的不是競爭對手，而是如何把家裝這件“難而正確的事”做好。
左暉曾經説過，放眼整個服務行業，口碑最差的是家裝，排名第二的就是中介。“我們怎麼能把口碑最差的兩個行業一塊幹了？”
貝殼對於家裝的探索，可追溯至2015年。那時，貝殼還未從鏈家脱胎而出，與萬科共同投資成立了“萬鏈”。但許多年後，這項業務也沒有完全做起來。直到2019年，貝殼上線了“被窩家裝”，才逐漸看到這項業務的希望。2021年，“被窩”交付了3500個家裝項目。
2021年底，彭永東正式宣佈對貝殼進行“一體兩翼”的戰略升級，正式將家裝家居、惠居租房確立為新的業務增長方向。在扛起大旗後，他開始將更多的戰略打法注入了房產的後服務市場。
在彭永東看來，隨着增量市場規模見頂，“房住不炒”持續落實，房地產行業的精耕細作時代已經到來。人們對居住服務的需求不斷增加，相關行業必將迎來新風口。
灼識諮詢報告顯示，家裝家居等居住服務市場規模，預計到2026年將達到24.2萬億元。
北京住宅房地產業商會會長、社科院經濟學博士黎乃超表示，國家政策的傾向性意味着未來居住成本降低，普通居民有更多投入用於家裝、家居、家服等購房後市場，這部分未來的規模一定會加速增長。
北京大學國家發展研究院教授、博士生導師徐遠也認為，未來房地產市場，更看重居住品質，裝修、家居、物業、社區安全和便利、誠信租賃和買賣中介服務等，都是等待深耕的藍海。
今年4月，貝殼成功收購家裝家居知名品牌聖都家裝，完成了在該領域的一塊重要拼圖。聖都家裝在業內有20年積累、已形成系統服務體系，其與貝殼，一個有服務，一個有流量，形成互補。據瞭解，2021年四季度，貝殼二手和新房交易服務賽道已為當地家裝業務貢獻約30%的客源。
家裝行業鏈條長、複雜，行業整體口碑不好，這確實不是容易做的事。市場也懷疑貝殼能不能在家裝業務上完美複製房產交易的成功。而且招股書顯示，2021年貝殼找房的新興及其他服務的收入為23億元，僅佔總收入的2.9%。
顯然，要豐滿“兩翼”，貝殼可能還有很長一段路要走。
我們從《財經天下》週刊出發，以新媒體的形式和節奏、
以傳統媒體求實的精神，致力於傳播真正有價值的報道。AI財經社原創內容，未經授權，禁止任何轉載商務合作請電話/微信聯繫：13811292543文章好看，戳個在看！▼