企業的本質即是發起組織運營以平衡市場供需的存在，作為市場活動的經營主體，時刻無不在接受着市場潮汐的影響，因為往往偉大的企業都具備共同的能力——穿越週期。今天的文章來自睿意德的一位顧問同學的分享，探討建成長達60年，經歷過兩次“經濟蕭條期”和“全球金融危機”的法國巴黎新區拉德芳斯商圈，來一窺究竟它是如何堅守長期主義穿越週期的。
拉德芳斯，一塊穿越了60年經濟週期的寶地
拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，在1870至1871年的普法戰爭中法軍敗北巴黎淪陷，一小股法軍退守這裏的無名高地並頑強抵抗到彈盡糧絕，全部以身殉國。後人在高地上豎起一組雕像，題名《拉德芳斯》（法語：La Defense，譯為“巴黎的防禦”），以紀念陣亡將士，此地也因此得名。
▲ 二戰後，作為主戰場的歐洲大陸遭受重創，遍體鱗傷。各國都在努力地恢復元氣。其中經歷恥辱戰敗和反動政權帶來的噩夢的曾經不可一世的法蘭西共和國的首要任務便是制定恢復經濟發展的政策，奪回歐洲大陸的話語權。在美國馬歇爾計劃的大環境下，法國率先提出歐洲一體化，與德國聯手。隨着歐共體逐步確立，法國積極地開闢了一個龐大而自由的貿易市場。拉德芳斯區在巴黎應運而生。
20世紀50年代末，在法國經濟高速發展的背景下，市場所需的商業、辦公用地嚴重不足。為保留市中心的盧浮宮，聖母院等地標建築，政府決定在市區的中軸線上，進行20世紀後半期最大的都市更新計劃，以滿足首都巴黎的商務辦公空間的迫切需求。今天的拉德芳斯區已經成為世界上最具代表性的城市綜合體和集現代藝術、商業、生活、辦公完美結合為一體的經典之作。
經過60年的歲月打磨，拉德芳斯建成了歐洲第一、世界第三的中央商務區。但在如此光環之下，拉德芳斯的成長過程也經歷過數次下行週期，而每逢困境都能逆勢而上，才有今日佳績。
六個對拉德芳斯產生巨大影響的關鍵節點
以拉德芳斯的誕生，二戰結束作為起點，時至今日拉德芳斯經歷了六個重要的時間節點：
1.1946-20世紀70年代初：快速發展期
二戰時，法德戰爭中，因為歷史因素，法國工業基礎和設施保留較為完整。二戰後，歐洲人不再堅信美國式的資本主義能帶來可靠的經濟增長和體面的生活，而政府開始充當着經濟的“守夜人”，國有經濟空前發展。法國動用政府幹預手段，成立了國家經濟計劃署，開始了十年國家經濟計劃。50年代末，法國已經順利實現兩個國民經濟計劃，工業生產迅速恢復，一躍成為當時歐洲發展最快的國家。而1958年開始建造的拉德芳斯中心商務區正是巴黎政府對染指“歐洲金融中心”的一次嘗試。
除此以外，當時法國地產業更是迅猛發展：一是住宅恢復再造，戰爭的賠償款提供了必要的支持;二是城市化的持續快速發展和人口的高增長，銀行向消費者提供了大量貸款，這都助推了整個地產行業發展，刺激了新區的造城運動。
2.1973-1974：經濟蕭條期
1973年，第一次石油危機爆發，長期依賴石油進口的法國經濟開始嚴重倒退。社會對於高樓辦公室需求大幅下降，整個大巴黎地區就有超過200萬平方公尺的空置。禍不單行的是，而政府賦權的拉德芳斯區域開發公司（以下簡稱EPAD）因為沒有出售任何建築的權利，導致現金流吃緊，發展一度陷入停滯。以商辦物業為主的拉德芳斯，險些陷入了尷尬的“空城”境地。
此階段的拉德芳斯仍舊以商辦物業為主，在下行的經濟週期之下，地區的入住率、收益能力很快滑落。在整個宏觀經濟面下行的背景之下，作為全國最頂級的商區，拉德芳斯自然無法避免受到影響。造城運動嘎然而止，拉德芳斯開始縮小了開發規模，轉而將中心放到了資源引入與形象建設。
3.1979-1992：建設熱潮期
經歷了數年時間，法國經濟逐漸走出了低谷，而巴黎與拉德芳斯也迎來了機會，在政府的助推之下，IBM，ELF等國際公司的歐洲總部在拉德芳斯落户。日後聞名遐邇的新凱旋門和四季購物中心相繼建成，1號線地鐵延伸至拉德芳斯。各種優勢因素被迅速消化落地，拉德芳斯在整個歐洲各商區之中率先實現了扭轉局勢並實現增長。
▲ 新凱旋門，位在盧浮宮經香榭麗舍大街通往戴高樂廣場上凱旋門的延長線上，長寬各為105米。令人驚奇的是，它與盧浮宮正中的方形廣場同大。
拉德芳斯於此階段成就了世界第一座綜合體，並徹底地貫徹綜合體的理念，旅館，會議中心，公園等新功能建築相繼出現，拉德芳斯由此成為了承載巴黎重要的城市功能組團，成了法國經濟繁榮的象徵。
4.1993-1997：房地產危機期
隨着時間的推移，拉德芳斯的建築設施日趨陳舊，交通運載能力嚴重飽和，CBD競爭力受到挑戰；另一方面，巴黎市內的其他商務區憑藉着更人性化的設計和優越的區位條件吸引了大批法國企業。而拉德芳斯辦公區空置率達到頂峯，重演了70年代的黑色歷史。
面對這種情況，EPAD重新審視設計理念，瞭解當地工作者、市民的建議，還組織了針對拉德芳斯“城市性”研究的國際招標。最終總結出了三大問題：
1｜與周邊地區的關係被割裂；
2｜內部交通系統過於混亂；
3｜功能太單一，抗風險性差。
基於此三大問題，拉德芳斯開始了一輪積極的調改，不再侷限於商務領域，而是將工作、居住和休閒三者融合，打造成了以商務為基礎的城市綜合功能區域。此階段，法國政府積極開展振興計劃，對拉德芳斯加大投入，儘管空置率高企，商業區形象反而得到了改善。而在服務和運輸方面，巴黎政府在拉德芳斯開設了特定的分揀中心，引入了新的簡化標牌，開放了電車線路，並積極引入資源促成了具有高新技術含量的新行業的出現。這讓深陷泥潭的拉德芳斯又活了過來。
5.1998-2004：舊改翻新期
在度過了新一輪的危機之後，拉德芳斯迎來了又一波城市更新浪潮。巴黎舊建築的裝修興起，包括Europlaza歐洲大廈和歷史悠久的諾貝爾塔，甚至新的建築物也正在興建：Guynemer ArchTriangle、Palatine ......。而拉德芳斯則被允許建造兩座具有創新建築的新建築：CBX和Exaltis。善於抓住機會的拉德芳斯也趕上了這班城市再生的機會，開始了一輪積極調整，在法國經濟蒸蒸日上之際開展投拓。在世紀交替期間的幾年，相比拉德芳斯，許多同時代的商圈與建築難以抑制的走向了衰落。
尊重老建築，並將其文化價值沉澱，終於使拉德芳斯有了問鼎商務區世界第一梯隊的本錢。
6.2004年至今：發展轉型期
法國政府於2015年宣佈在拉德芳斯重建拉德芳斯商務區，提升其國際吸引力；在此期間，國際風雲突變，世界格局也發生了重大變化，與之相對的是法國國內經濟結構開始了新的一輪調整轉型。
2018年，Paris La Defense成立，吸取了上世紀90年代末的教訓與經驗，一開始就將核心目標鎖定在將拉芳德斯建設成多元而全面的商務生活與購物旅遊區。從而使得本世紀初開始拉德芳斯延續了上世紀末的輝煌。
誠如是，法國宏觀經濟與行業週期幾經延宕，然而拉德芳斯區卻始終保持着活力至今，拉德芳斯穿越週期倚仗的是什麼？
從拉德芳斯來看長期主義應具備哪些特點
1.緊隨潮流，適度超前
與以名品零售而著稱的巴黎第八區不同，拉德芳斯的商業覆蓋更加多元化，著名的拉德芳斯老牌購物中心四季商業中心（Quatre Temps）既有LV等名品旗艦店，也有以歐尚（Auchen）超市和H&M;,優衣庫,Zara等為代表的大眾品牌，對遊客與本地居民同時展開服務。歷經兩大翻新，實時調改，適應市場需要，讓這座修建於30年前的購物中心仍舊是拉德芳斯商圈中名片一般的存在。
相比法國商業常見的尋求與藝術的耦合，四季走了一條顯得過於務實的路，消費品牌中被大量大眾、生活剛需的品牌佔據了絕大多數面積。這使得四季，成了遊客與本地居民的重要生活服務場所，徹底融入了當地生活，賦予了四季強大的活力。
▲ 拉德芳斯老牌購物中心四季商業中心，興建於1981年，經歷兩次重大調改，如今以其多元化業態與品牌而著稱，日均接待客流仍保持10萬以上的高位。
2.屬地文化融合，激活旅遊潛力
從凱旋門一路向西北而行，與之遙遙相對的正是拉德芳斯的地標建築——新凱旋門。從盧浮宮-協和廣場-凱旋門-拉德芳斯新凱旋門，這條道路映射的是熠熠生輝的巴黎歷史之路。巴黎從不輕易地終結某一建築的生命。雖然全區規劃用地達到了750公頃，但是完全拆除的很少，大部分是在利用閒置土地或是改造舊樓，所以減少了很多因為拆遷而引起的矛盾和糾紛。例如，AXA安盛大樓即為一箇舊樓改造項目，通過KPF公司的方案實施，增加了建築面積，提高了建築高度，機電、電梯、幕牆等全部重新設計，讓停留在時光中的建築重返社會生活。
▲ Tour AXA經過改造，變成了今天Tour First兩棟之一；另一棟則屬於1995年入駐的法國銀行巨頭興業銀行，辦公面積達到12萬平方米；KPMG法國審計組則於1997年入駐Tour Eqho，其佔據了其中最多的樓層。
保留和翻新舊建築，使得拉德芳斯的歷史與現在的聯繫從割裂走向了融合。相比淺薄式的商業開發思路，精神層面的價值使得拉德芳斯與當地生活的鏈接自然在深處而非表層流量，更為當地帶來大量旅客。這為拉德芳斯灌入了大量的客流，滋潤着地區的商業，而繁榮的商業令其商圈功能具備了更強的吸引力。
3.篤定初衷，長期堅守
相比於西方新一屆內閣總是慣於推翻上一屆作為的風氣，拉德芳斯獲得的政府支持其持續性在歐洲是極為罕見的。其今日所獲得的地位，首功當歸於60年以來歷屆政府源源不斷的持續重注。
在前文所述的第二次經濟週期，即第一次石油危機時，總理Raymond Barre首先批准EPAD興建35萬平方公尺的辦公空間，繼續興建A14號公路，信貸被釋放以改善環境，並將國家環境部，設備部遷到拉德芳斯辦公以示支持。
到了1983年，此區內4個購物中心開張，使得拉德芳斯購物商店的面積比過去增加了一倍，區內的工作者增加了近8000人，是全歐洲最大的商業中心之一。
如今，隨着英國脱歐的完成，倫敦的各大公司和金融機構都在對拉德芳斯展開反覆的考察，使得拉德芳斯具備了“歐洲金融中心”的又一次競爭機會。在拉德芳斯區11公里以內，有着全法最好的商科公立大學-巴黎九大，索邦大學和全球頂尖的ESCP商學院，充足的人才供給也在逐漸加碼巴黎的底牌。
2019年法國總統馬克龍決定把從倫敦搬遷至巴黎的歐洲銀行管理局安排在拉德芳斯商務區，對於“歐洲金融中心”的願景，讓拉德芳斯極盡法國國內資源之滋養。
▲20家法國頂尖企業中有14家匯聚在拉德芳斯區，在這裏設置總部的法企有興業銀行，道達爾，賽諾菲，安塞樂等。
在資金、人才、土地、技術各項優勢資源下，才得以優種培優，成就瞭如今的拉德芳斯。
4.重視交通網絡建設
拉德芳斯交通的建設，一直是法國政府工作的重點，即使是在幾乎無人問津的經濟危機期，也從未放棄過對拉德芳斯地區交通的完善。當危機褪去，市場需求上升，區域的交通便利優勢自然顯現。
在CNIT（National Center of Industrial & Technology，國家工業與科技中心）舉行貿易展覽時，參觀者只能坐巴士前來。而如今沒有任何一個拉德芳斯一樣擁有如此密集和多樣化的公共運輸系統，向西連接Cergy-Promtise開發區，向東連接着Marne La Vallee，並且在兩地設有衞星公司支援辦公室。
1970年起，區域快速鐵路（RER，Regional Express Train）完成連接拉德芳斯與凱旋門地區，車程只需5分鐘，使得大巴黎地區的運輸服務有着革命性的改變，而此時正是我們前文所述的戰後法國第一次經濟下行週期。
拉德芳斯區共有18線公車，兩條鐵路，1號地下鐵的終點站，電車連接着 Val de Seine和Hauts de Seibe商務中心。這樣多樣的運輸服務使得每天運輸35萬人次的通勤者既方便又滿意。此外，對於駕車者的規劃也絲毫未減。其設置了臨近個別目的地的2萬6000個地下停車位和道路指標，從外環道開始清晰地引導駕駛人出入有數字標號的停車場，區內的道路網規劃有A14及A86號道路。
發達的路網能把人流帶來，也能把人帶走，但強大的政府支持與行業豐富度，將交通因素的勢能徹底融入與發揮，從而形成了人流停留時間的保證。智能交通網絡的逐年完善不僅使遊客能夠從容抵達，節省換乘時間；也能跨區域地達成人口交匯和商業融合，累積商務、購物與休閒場景，為繁榮奠定了基礎。
5.結構多元化，打造抗週期性
2009年以來，拉德芳斯積極向國際企業招商，其中42%是國際投資人，主要遍佈金融和保險、能源、IT、通訊、資訊和服務五類產業。其顯著特點是“以投資促發展”的獨特發展模式和抵抗金融危機的穩定性。行業多樣性與高密集度的拉德芳斯與其他產業單一的金融中心相比更強的抗危機能力。
行業多樣化可以促進了區域內同行業和跨行業公司之間的商業合作，也可以也迅速地對行業週期性問題補足，防止出現一損皆損的情況。這使得在不確定的未來，拉德芳斯仍然具備更強的韌性。
小結
商業地產行業在進入存量時代之後，已經發生很多的變化，這導致市場競爭與行業格局都隨着發生了變化。而如果想成就一家偉大的企業，找到長期主義和穿越週期的要素就顯得額外的重要。堅守長期主義的前提是洞悉行業規律與市場潮流，土地開發作為人類對自然的基礎改造工作，始終都會受到國家經濟的基本面影響，然而這對企業而言，是不可控的外部因素。與此相對的，策略與運營作為內部因素，正是長期主義和穿越週期的關鍵。
隨着我國經濟發展，我國商業地產規模已逐漸縮小了與歐美日各國之間的差距，但如何應對國家宏觀與行業層面的經濟週期，對國內而言仍舊是個新問題。基於現時市場環境，對業主而言商業物業也越來越傾向自持，而長期持有就必然面臨經濟週期的考驗。通過對拉德芳斯的簡單探究，這個巴黎的成熟商區答案也顯而易見：緊隨潮流變化，尊重市場規律；挖掘屬地文化，增進人地關係；放眼未來發展，篤定長期主義；打造科學交通，促進城市功能，打造多元結構，成就週期抗性。