樂居財經 呂秀倫 發自北京
中國最大的奧特萊斯綜合運營商，也未能擺脱被擺上“貨架”的命運。
3月29日，首創置業（02868.HK）公告稱，擬轉讓全部奧特萊斯業務予首創集團，包括從事綜合奧特萊斯物業項目的首創鉅大及首創置業其他奧特萊斯項目。首創集團是首創置業控股股東，持有其56.7%股權。
至此，與首創置業“結緣”10餘年的奧萊業務走到盡頭，等待的是國有資產評估、獲得相關監管機構、董事會及獨立股東的批准。
古語云，子不嫌母醜、家貧。但現實相反，首創置業已不是第一次“賣子”奧萊。5年前，首創置業就以23.72億價格將北京、崑山、湖州3個奧萊項目賣予首創鉅大。
首創鉅大（01329.HK）是中國唯一以奧萊為核心主業的上市公司，被定位為首創置業旗下唯一的商業地產平台，其前身是成立於2011年的首創置業商業地產發展事業部。在股權關係上，首創置業持有首創鉅大72.94%股權。
目前，國內已開業的13家首創奧萊，均在首創鉅大旗下運營，它已然成為中國運營奧萊項目最大的企業。
披奧萊“外衣”賣住宅
10多年前，首創置業打造以“住宅+奧特萊斯”為核心的奧萊商業地產，通過奧萊品牌價值帶動周邊住宅價值。
彼時，首創置業原董事長劉曉光曾提出，以“芭蕾雨”作為首創置業開發奧特萊斯商場的品牌，成為公司快速擴張、低成本拿地的武器。
顧名思義，芭蕾雨，是在大城市周邊或者城際之間打造的“以奧特萊斯名牌折扣店”為龍頭、集奧特萊斯商業集羣、休閒度假、文娛與居住為一體的城市新中心。
業內人士分析，當前參與奧特萊斯商業模式運營的房產、零售企業一般採取“雙補”形式進行資金運作，一方面以主營業務作為資本增值的工具，將利潤投入奧特萊斯商業模式；另一方面，再以奧特萊斯商業周邊的住宅地產、附屬產業進行資金反哺，此後長效的租金迴流將促使資金鍊安全。
然而，這一模式飽受“圈地”質疑。彼時，有業內人士稱，“奧特萊斯運作的前提，必須是其為一個獨立的產品，而不是藉由奧特萊斯帶動住宅銷售。” “一為賣住宅，二為圈地圈錢，本質是類金融遊戲。”
放到現實中，劉曉光口中的“芭蕾雨”項目就包含房山首創奧萊。
2010年，首創置業以9.26億元競得北京房山長陽鎮住宅、商業（奧特萊斯）混合地塊，樓面價僅3000元/平米；同期，萬科在長陽拿下的地塊樓面價逼近6000元/平米。
資料顯示，首創奧萊房山項目中，住宅部分首創芭蕾雨悦都面積約17萬平方米，奧特萊斯及其它商業約為15萬平方米，是一個集世界名牌折扣中心、休閒娛樂體系和居住體系的大型產業項目。
不止房山項目，樂居財經財經不完全統計，首創置業還有海南萬寧、浙江湖州、江蘇崑山等項目均採用“住宅+奧萊”芭蕾雨這一模式。
“賣子”減重
公佈重組奧萊業務的同時，首創置業還發布了2020年度業績公告。期內，它累計簽約金額708.6億元，同比減少12.31%；營業利潤18.01億元，同比減少49%；歸屬母公司股東淨利潤9.82億元，同比減少54%。
值得注意的是，在首創置業的主要業務中，投資物業租賃收入約為7.72億元，僅佔總收入約3.63%。
按照2020年財務數據，首創置業踩中兩條“紅線”，剔除預收款後的資產負債率為71.3%，淨負債率為127%，現金短債比1.13。
擺在首創置業眼前的，是降負債。首創置業財務總監範書斌表示，公司已經啓動了減債計劃，全力降低槓桿水平，嚴格控制債務規模。
眼下，對於首創置業來説，出售首創鉅大等奧萊業務，也不為一個及時止損的方法。
關於重組奧萊業務，首創置業總裁鍾北辰認為，“奧萊業務還處於培育期，公司將首創鉅大資產包出售給首創集團……把回籠資金用於償還債務，降低槓桿，增強抗風險能力，保障業務的穩健運營。”
一邊是，母公司業績“頹勢”；另一邊，首創鉅大業績持續虧損。
2020年，首創鉅大營收10.24億元，同比大降45.8％；毛利率約為33.77％，同比下滑28.31%。同期，首創鉅大的年度虧損高達3.2億元，大增43%。
反觀首創鉅大2015年-2019年，營收分別為6.90億元、9.98億元、5.12億元、12.24億元、18.65億元；同期，淨利潤分別為3.37億元、2.27億元、1.13億元、-1.98億、-2.24億元。
“對於首創鉅大來説，鉅大為首創集團持有，有利於鉅大爭取非房地產企業的認定，減少業務運營，資本運作和資金融資方面的政策限制，有利於鉅大的信用業務等方面獲得首創集團的更強支持，從而更好的開展業務的發展。”鍾北辰稱。
夢破奧萊20城
從2013年第一個首創奧萊項目開業至今，首創奧萊雖經歷了快速發展，但運營商首創鉅大同樣受到過首創置業的限制。
2014年，首創鉅大受與首創置業訂立不競爭契據影響，約束在17個城市；直到4年後，雙方才取消地理劃分的安排。
由於過去幾年的同業競爭限制，首創鉅大在項目選址與佈局上也十分侷限。打破區域“禁錮”後，首創鉅大奧萊接連在杭州、南昌、武漢等城市開業。
2015年，首創鉅大定下“五年二十城”的目標，預計到2020年，20家首創奧特萊斯全部開業運營。
而今，根據官網信息顯示，算上建設中、已開業首創奧萊項目，合計共17個項目。換言之，首創鉅大20城“奧萊夢”夢破。
反觀首創置業，旗下奧萊業務的開局也似乎並不是那麼順利。
2010年，首創置業加入到奧萊的掘金潮。同年，首創置業發力房山陽奧萊項目。
好景不長，在2011年底就傳出首創置業和合作方、主要負責項目招商的中國基建“合作不順”及“商談分手”。9月底，隨着首創全面退出雙方合作的第一個項目廣東佛山奧萊，雙方正式“分手”。
後期，房山奧萊招商則由首創置業全面負責，然而首創置業團隊缺乏商業經驗和資源，增加了招商的難度。
彼時，首創置業雖未承諾房山奧萊何時開業，但當時有業主稱，當初買房時銷售稱首創奧萊的開業時間是2011年底。
此後，房山首創奧萊項目一直推遲到2013年5月才開業。
除此之外，全國首創奧萊質量問題頻發，據網友爆料，名品少且多數款式老舊。海南萬寧首創奧萊還曾曝光賣假名牌，服裝商標似山寨。此外，央視還曝出萬寧首創奧萊國際珠寶城在遊客購物中和旅行社互相勾結欺詐遊客。
據杭州、武漢、崑山等地的網友爆料，首創奧特萊斯的商品存在不同程度的商品質量問題，並且售後服務不達標。2018年，合肥首創奧萊工地上一處電纜橋架突然倒塌，導致5名工人不同程度受傷。