文 | 雷達財經，作者 | 張凱旌，編輯 | 深海
SOHO中國“賣身”黃了。
9月10日，SOHO中國在港交所發佈公告稱，就此前高盛代表黑石集團收購本公司全部已發行股份的要約，鑑於目前滿足先決條件的進展不足，各方在諮詢執行人員後決定並一致同意不作出要約。
雷達財經注意到，公告中提到的要約指的是“6月16日黑石集團以5港元/股，最高對價236.58億港元收購SOHO中國54.93%股權的交易”。而所謂的“先決條件”則涉及國家市場監管總局的經營者集中審查。
據悉，如果交易達成，潘石屹夫婦在SOHO中國的持股比例將下降至約9%，兩人也將一次性套現118.16億元。
“黑石和SOHO中國放棄本次收購，很大可能是因為反壟斷調查所致。” 北京威諾律師事務所合夥人，清華大學研究生導師楊兆全指出，“從此前的跡象可以看出，雙方可能對能否通過反壟斷調查，持悲觀態度，並可能基於這個判斷，終止了此前的收購意向。”
作為當初的“萬通六君子”，潘石屹曾憑藉在北京開發出的數個現象級SOHO樓盤躋身房地產巨鱷，但2012年後的兩次轉型失利，卻讓SOHO中國迅速跌下神壇。此後，有關潘石屹要“跑路”的傳聞屢見不鮮，而SOHO中國一再變賣內地核心資產的舉動，加深了外界的猜測。不過與黑石集團的交易擱淺，則讓形勢發生了變化。
未來，潘石屹還會賣SOHO中國嗎？
與黑石集團交易緣何擱淺？SOHO中國在公告中提到，“鑑於目前滿足先決條件的進展不足，要約方、承諾方、承諾股東與本公司共同評估了滿足先決條件所需的正在進行中的評估程序，以及在要約時間表內完成該程序的可能性。各方一致認為無法在最後截止日當天或之前滿足先決條件，也一致同意不會推遲最後截止日。”
有關“先決條件”，SOHO中國曾在6月16日官宣與黑石集團的交易時提及，要在截止日前達成的先決條件有三。
其一是要約方根據中國反壟斷法就要約向市場監管總局提交經營者集中申報並獲其受理，市場監管總局對要約予以批准或視同批准。
其二和其三則為在第一項條件達成前，公司不出現其他重大變故。
而有關此事的進展，SOHO中國曾在8月6日時公告稱，國家市場監管總局已根據《中國反壟斷法》正式對公司提交的要約收購進行立案審查。
據同濟大學法學院知識產權與競爭法研究中心研究員紹耕介紹，黑石收購SOHO中國達到了《國務院關於經營者集中申報標準的規定》第三條的申報標準。
具體而言，2020財年，SOHO中國、黑石集團的營收分別為21.92億元、395.6億元，符合“參與集中的所有經營者上一財年在全球範圍內的營業額合計超過100億元人民幣，並且其中至少兩個經營者上一財年在中國境內的營業額均超過4億元人民幣”的條件。所以理應依據《反壟斷法》進行常規的經營者集中申報。
楊兆全律師指出，根據相關法律法規，立案審查屬於例行法律程序。
此外，楊兆全還指出，在交易標的額較大且涉及外資的情況下，審查的重點將會放在交易是否形成“壟斷”，破壞市場的自由競爭環境。
而通常出現以下幾種情況，經營者集中會被禁止：（1）參與集中的經營者已經佔有較大市場份額或控制力，集中易形成壟斷；（2）市場本身集中度很高；（3）經營者幾種影響技術進步；（4）不利於廣大消費者和其他經營者；（5）對國民經濟產生不良影響。
楊兆全表示，黑石屬於外資，根據《反壟斷法》第31條規定，此次交易除了進行經營者集中審查外，若涉及國家安全，還應進行國家安全審查。
值得一提的是，就在四天前，SOHO中國還表示：“自最新近況公告發出後，要約方已提供進一步文件及材料，以回應監管機構關於補充額外信息的要求，而要約方已從中國國家市場監督管理局獲悉審查工作仍在進行。目前不確定審查程序將於何時完成。”
與黑石多次傳出“緋聞”在此次宣告收購要約中止前，SOHO中國已經有過與黑石集團合作失敗的經歷。
早在2019年10月，市場上就有消息稱，SOHO中國擬出售位於京滬兩地、總價值在人民幣500億-600億、被視為公司“八大金剛”的核心項目——北京的光華路SOHO、望京SOHO、前門大街項目、麗澤SOHO，以及位於上海的SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO。
彼時有消息稱，接盤方或為黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立的買方團。
一時間，潘石屹跑路傳言四起。隨後，潘石屹放話：“我現在拿的是中國護照，第二個房地產建在這裏，我是帶不動的，所以我跑了都是謠言。”
市場沉寂一段時間後，2020年3月傳言再起。消息稱黑石正在和SOHO中國針對私有化的相關事宜進行談判，收購的價格是6港元/股，較彼時SOHO中國的股價高出一倍，交易的整體價值約40億美元。
隨後，SOHO中國發布公告表示，正在與海外投資者進行洽談以探討進行戰略合作的可能性。不過，此次潘石屹卻選擇了關閉評論區，選擇沉默。
但這次“洽談”最後以失敗而告終。繼5月彭博社報道因新冠疫情雙方談判陷入停滯狀態後，8月SOHO中國確認，公司與投資者就潛在交易所進行的討論已終止。
對此，曾有地產上市公司高管向雷達財經表示，資產出售被叫停系潘石屹“因子遭劫”。
2021年3月15日，海淀公安分局發文通報稱，微博用户潘某（男，30歲）於2020年6月23日在他人微博評論區發表造謠詆譭英雄烈士的言論，目前警方已對其開展追逃，試圖依法對其刑事拘留，但因其已於2020年2月離京出境，警方敦促其儘快回國接受調查處理。據多個媒體報道，潘某或為潘石屹之子潘瑞。
經歷了長達近一年的沉寂，2021年6月16日，SOHO中國與黑石集團的交易宣告重啓，但收購價格僅相當於2020年公司淨資產的58.9%，較一年前打了“骨折”。
然而就在市場以一波半個月內超82%的漲幅予以回應後，交易的進展卻一拖再拖，失去信心的市場一度在7月29日走出盤中大跌超31%的走勢，而最終結果的落地更是印證了一眾行業人士此前悲觀的猜測。
還會賣嗎？雷達財經曾在此前《潘石屹為何“打骨折”也要甩賣SOHO中國？》一文中提到，潘石屹甩賣資產的背後，是公司轉型失利疊加港股低估值陷阱、家族在美國佈局頗深的現狀。
2012年，潘石屹決定摒棄銷售，轉型做“包租公”，但沒過兩年，SOHO中國的營收就迎來了下滑。隨後，潘石屹又試圖扎進“共享辦公”的概念中重新創業，還曾邀請王傳福、李開復、劉強東、姚明、白巖松等人為自己瘋狂造勢。
但這不僅讓SOHO中國失去了原本引以為傲的銷售能力，更是讓公司徹底從頭部房企中掉隊，甚至開始通過“變賣家產”來換取更多資金。
而在“二次創業”的同時，潘石屹還在不斷投資美國資產，如紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場、美國通用汽車大廈等，累計斥資過百億人民幣，並把手中的SOHO中國股權全都轉到美國國籍的張欣名下。
這引發了一波對潘石屹“跑路”的質疑。對此，潘石屹在2018年表示，未來將不再銷售旗下物業，留下來的資產都是核心資產。但2019年，SOHO中國就以85.61億元的價格出售了北京、上海的13個辦公物業項目，加上位於北京的9個商業項目共計2583個地下停車位組成的資產包。
出售後，潘石屹還表達了對中國地租的不滿：“中國租金回報率我都不好意思説，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，即使如此，全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做呢？”
目前，SOHO中國面臨的困局仍未改觀。2021年上半年，SOHO中國沒有物業銷售收入，僅靠租金實現了8.05億元的營收，同比下降44.59%。
黑石邀約終止後，潘石屹未來是繼續出售SOHO中國還是自己運營？雷達財經將持續關注。