公募市場再現火爆場面，三隻基金上市首日全部30cm漲停，多隻新發基金一日售罄，提前結束公眾發售！
在當前大市震盪的背景下，什麼基金這麼火爆？答案就是REITs基金。
從單個熱銷到成雙成對出現，眼下的REITs 妥妥的是公募基金髮行市場的“香餑餑”：
8月31日，首批3只保障性租賃住房REITs上市首日全部觸及30％的漲停限制。
值得一提的是，在此前的8月16日開售首日，3只產品均已發佈提前結束募集的公告，宣告“一日售罄”。
9月10日，華夏合肥高新REIT參與詢價的網下擬認購份額是網下發售份額的近157倍，刷新已有紀錄！
緊接着，9月16日，該基金公告，公眾發售部分的配售比例為0.23%（公眾投資者買1萬元只能獲配23元），再次刷新公募REITs公眾發售配售比例紀錄。
9月19日、9月20日，國泰君安資管旗下兩隻公募REITs均前後分別宣佈提前結束公眾發售，一日售罄；其中臨港創新產業園REIT此前網下詢價認購倍數也高達148倍，僅次於157倍的最高記錄。
機構投資者火爆搶購的REITs基金是什麼？值的個人投資者購買嗎？本文和大家聊一聊。
REITs基金到底是啥？憑啥受投資者追捧?
公募REITs，即不動產投資信託基金。
公募REITs的基金經理專注投資不動產項目，簡單點説，就是把廠房、產業園區房等不動產項目，或者高速公路、污水處理廠的收益權，變成一個可以投資的基金產品，由專業的管理人員來運作項目賺取利潤，然後分給所有投資者。
根據基礎資產項目類型來看，國內REITs主要分為交通基礎設施類、園區基礎設施類、倉儲物流類、生態環保類等四大類別REITs。
根據投資者反應，新發行的REITs大都火爆很難搶到，有人甚至調侃其 “比搶車牌還難”。公募REITs究竟還有啥魅力呢？
1、高分紅
REITs有強制分紅制度，根據監管要求，在符合分配條件的情況下公募REITs的分配每年不得少於1次，基礎設施基金年度可供分配金額的90%以上分配給投資者。
2、投資門檻低
不動產項目投資所需資金龐大，動輒需要幾十上百萬的投入，而投資公募REITs擇時幾百元就能參與。
3、流動性好
相對不動產項目的買賣長週期，公募REITs上市交易，具有很好的流動性。
4、底層資產優質
中國公募REITs的底層資產目前聚焦在能產生穩定現金流的基礎設施資產，投向的行業出來傳統基建，還進一步延伸至倉儲物流、國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等領域。
此外，公募REITs底層資產也採取了嚴格的篩選機制，監管規定“只有產權清晰、成熟優質、運營高效的基礎設施項目才可能入選”。
因此，當前公募REITs底層資產相對優質、稀缺，業界戲稱堪比“唐僧肉”。
公募REITs現狀：已上市REITs收益率如何？
公募REITs在中國的發展時間並不長，從2021年6月21日首批公募REITs發行上市，到今天（截至9月21日，下同），市場上共有20只公募REITs產品。
按照資產類型分，當前市場共有7只園區基礎設施REITs、2只生態環保REITs、1只能源基礎設施REITs、5只交通基礎設施REITs、2只倉儲物流REITs、3只保障性租賃住房REITs。
上市首日表現看，已上市的17只REITs上市首日平均漲近13%，其中有4只上市首日漲近30%。
長期收益率看，自上市至今，已上市的17只REITs平均漲超18%，其中紅土巖田港REIT上市一年多漲超47%。
今年大市走弱的背景下（上證指數、深證成指、分別跌超14%、24%），已上市的17只REITs平均漲超6.37%，大幅跑贏市場，表現可謂亮眼。
再來看看分紅，公募REITs的重要收益來源於基金的強制分紅，當前已有11只REITs分紅，2021年6月第一批成立的9只基金均已分紅，其中中金普洛斯REIT已發紅3次。2021年12月成立的華夏越秀高速REIT、建信中關村REIT也已分紅1次。
公募REITs產品未來怎麼樣？適合個人投資者嗎？
業內人士表示，利率下行大背景下，由於公募REITs產品相對稀缺，當前公募REITs產品供不應求，並且一、二級市場存在價差，“打新”獲得份額的賺錢效應明顯，各路資金參與公募REITs投資的熱情持續高漲，出現了“僧多肉少”的局面。短期內網下機構資金追逐公募REITs的現象仍會延續，預計短期內公募REITs產品仍將熱銷。
中金公司預計中國REITs的市值將達到萬億元級別，若未來將商業地產也積極納入，則規模有望突破5萬億元。
那麼，備受機構投資者熱捧的公募REITs，個人投資者要不要跟風呢？
國泰君安認為：公募REITs作為個人投資者風險分散的重要工具之一，被視為股票、債券和現金之外的優質資產配置選擇。
底層資產給公募REITs提供了較為穩健的收益，但也意味着收益的增長空間會相對有限，所以它比較適合以下幾類投資者：
一類是喜歡穩定分紅、對每年回報率沒那麼高要求的人。
一類是已經投資股票、債券，想要進一步分散投資的人。REITs具有相對中風險、中收益的特徵，已經配置了股票、債券的投資者，可以適當配置些REITs平滑波動，分散風險、投資互補，優化資產配置組合結構。
還有一類是耐得住寂寞、看中長期發展的投資者。REITs具備相對安全、穩定分紅等特點，適合長期持有。
總的來説，公募REITs的收益風險在股和債之間，是一款適合長期持有的配置型資產，有分散投資需求且收益要求較穩的投資者可以考慮購買。
另外，REITs基金日換手率較低。已上市的17只公募REITs上市首日至今，日均換手率為2.14%，日均成交額為0.23億元，所以公募REITs可能不太適合做差價交易。
富國基金提醒，我國的公募REITs市場剛起步，應警惕部分產品交易價格可能存在非理性上漲，避免高溢價買入，應理性判斷底層資產的內在價值及未來的預期收益。
對於公募REITs新型投資者，若二級市場價格處於高位，也可以選擇暫緩入市。
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