中報觀察 | 建發國際 劇變之後

觀點網作為建發房產的上市平台，建發國際過去兩年之所以能吸引市場的目光，源於其在市場下行週期作出與絕大多數同行不一樣的經營取捨和抉擇。

無論從合同銷售增長、拿地強度抑或是融資層面，該公司的表現都足夠亮眼。

從2016年借殼上市開始，建發國際合同銷售規模幾乎以每年將近1倍的速度在增長。甚至在2021年，仍以超100%的增長邁進了千億銷售門檻。

但最新曝光的人事變動，給這家過去被認為最具黑馬實力的房地產開發商籠罩上一層陰霾。

“建發系”巨震，外界開始關心，調整過後的建發國際將要走向何方？過去比較激進的經營模式是否有發生逆轉的可能？這是管理層需要解答的問題。

8月28日下午，建發國際召開2022年半年度業績發佈會，觀點新媒體獲得參會投資者分享的部分信息，希望能從中管窺一二。

團隊調整

此前8月23日晚，廈門市紀委監委官網發佈消息稱，“建發系”兩高管莊躍凱、施震因涉嫌嚴重違紀違法，正接受廈門市紀委監委紀律審查和監察調查。消息傳出後引起資本市場激烈反應，翌日建發國際及物業平台建發物業股價均出現大跌。

此次事件中，對建發國際影響最大的是莊躍凱。

資料顯示，在被接受調查前，莊躍凱是廈門建發集團有限公司黨委委員、副總經理，建發房地產集團有限公司黨委書記、董事長；同時，他亦兼任建發國際集團董事會主席兼執行董事，以及建發物業董事會主席兼非執行董事、建發合誠董事長。

在任期間，由莊躍凱帶領的建發地產板塊以作風迅猛而聞名。

根據最新安排，建發股份董事長鄭永達被推選為建發房產董事長，建發國際董事會主席則由趙呈閩頂替。在此之前，趙呈閩在廈門建發集團已有超過30年任職經歷，並於2014年起一直是建發國際的執行董事。

自此，建發房產和建發國際不再處於同一人的控制之下。

據悉，此次突如其來的人事變動，吸引了這場業績發佈會內與會投資者的絕大多數“火力”。建發國際管理層也藉此機會作出清晰的回應。

據投資者反饋，在會上，建發國際管理層將此次事件表述為“（莊躍凱）個人的一些原因問題”所導致，跟公司的經營無關。

管理層對相關參與投資者表示，建發房產和建發國際過去幾年的發展成果被充分肯定，建發國際的發展不能因個別的個人事件而否定，也不會產生根本性的影響。政府、金融體系對公司的支持力度也將一如既往，不會因此發生大的變化。

對於莊躍凱任職期間主持簽訂的所有協議和合同，管理層則稱，背後都是公司行為、公司決策，會繼續按照業務的狀況繼續履行、繼續推進。

管理層同時表示，經過這一輪的迅速補位，建發房產和建發國際的人員變動已經宣告結束。接下來在業務發展方向和策略上，“好的成功的經驗依然會去堅持。”

換句話説，建發國際過去的經營方針會在一段時間內維持確定性。管理層着重強調了建發國際的國企背景，提出過去的成功是靠團隊運作，管理思路不會因為個人做出調整。

另外，管理層還認為公司在今年年初時已經作出一次組織架構調整，未來是否會進一步調整？

“（建發國際）有足夠的資源靈活調整自己的經營策略。”相關參會投資者轉述。

資料顯示，建發房產在今年1月份啓動組織架構調整，將原有海西、東南、華東、華南、華中5大區域，合併為海西、華東、東南3個集羣。目的是聚焦核心區域發展，並推動幹部精簡、幹部年輕化以提高人效。

既定方向

因為年初對2022年房地產市場的樂觀預判，不少房企後來都調低了當時的業績指引，但建發國際選擇堅持既定目標。

在2021年取得約1300.92億元合同銷售金額後，建發國際在今年年初定下1650億元的全口徑銷售目標，同比增幅為約27%。

截至今年上半年，建發國際完成權益合同銷售480億元，與去年同期相比同比下滑33.5%。

另一方面，得益於過去幾年間的飛速發展，建發國際在今年上半年實現總收入約169.5億元，同比增長約90.81%；毛利約為25.52億元，同比增長約110.23%；公司權益持有人應占利潤約為8.42億元，增速達到158.89%。

但是，建發國際毛利率和淨利率在期間都出現不同程度下滑。其中，毛利率從2021年全年的16.35%下降到15.06%，淨利率從2021年全年的7.5%下降為約4.97%。年初管理層曾提到要追求7%左右的淨利率水平，目前來看尚未實現。

“客觀地説，根據今天的市場狀況，毛利率沒有大的反彈，基本上也將維持這個狀況。”根據參會投資者反饋，管理層在業績會上表示，今年會更看重淨利率水平。

至於合同銷售方面，管理層則表示不會刻意調整定下的1650億元銷售目標。據透露，建發國際上半年實際上推出了1400億元貨值，最終形成銷售去化率大概在45%左右，與年初預計的77%去化率有一定差距。

但管理層提出，公司推盤節奏會以下半年作重點，整體可供銷售貨值會提升至約1800億。同時，上半年拿的一些地塊部分在7、8月份就能開盤。

“目前整個行業沒有明顯復甦，還是比較平穩。”建發國際管理層對相關投資者表示，市場應該很快會見底，年內會有恢復的機會，建發國際的推貨節奏也會根據市場情況具體調整。

管理層透露，全年銷售目標是否能實現並不是今年最重要的工作，合理的現金流、合理的利潤是要確保的重點。

管理層審慎的態度，與建發國際上半年在土地市場上的活躍表現形成對比。來自觀點指數的報告顯示，建發房產今年上半年以1349.1億元權益土地金額，獲取了598.42萬平方米土地儲備。

而建發國際上半年亦一口氣新增拿地33宗，新增獲取土地總可售貨值約974億元。據現場投資者分享，建發國際期內拿地強度達到80%，令該公司最新土地儲備達到1937萬平方米，庫存總可售貨值達約3160億元。

管理層則回應，公司目前土地儲備規模是合理的，拿地強度也是按銷售節奏獲取。目前土地市場仍有機會，建發國際不會放棄，具體佈局會更聚焦主流城市以及一二線城市。

資料顯示，今年上半年建發國際合同銷售金額貢獻前10大城市分別為：廈門、北京、上海、泉州、寧波、漳州、無錫、成都、福州、蘇州；而土地儲備前10大城市分別為：無錫、長沙、貴陽、漳州、廈門、福州、莆田、株洲、寧德、成都。