地產商護盤行動 | 封面文章

  文/樂居財經 李奕和

  “管理層認為旭輝股價被嚴重的低估，包括控股股東也這樣認為。在靜默期後，也就是在今天之後，大股東將會進場開始增持旭輝的股票。”

  在3月24日線上業績會，旭輝控股董事局主席林中這樣説道。

  僅一天後，旭輝控股股東林中、林偉及林峯隨即宣佈以總代價810.1萬港元，增持195.6萬股。此後，股東三人還先後多次出手，增持旭輝股份。

  同樣在業績會上認為股票被低估，要展開行動實施“護盤”的，還有萬科。

  3月31日，萬科董事會秘書朱旭在業績推介會表示，今年3月份，在短短的9個交易日內萬科股價就從人民幣19.5元跌到人民幣14.4元，這屬於一種非理性下跌，當時公司就決定啓動回購來維護股價。

  但相比之前，萬科的“護盤”行動要比旭輝遲緩很多。直到5月份開始，萬科才對自身股票展開回購。此外，萬科各級高管也悉數進場，以真金白銀增持公司股票。

  市場持續下行，房企債務違約蔓延，投資者對地產行業的信任持續下降。此情此景下，房企出手“護盤”，以維護自身價值和資本表現，成為行業一股潮流。

  IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，企業的這些“護盤”舉動是為了提振市場信心進而維護股價與市值，以免股價過度下跌引發其他可能的風險。

  但他同時也表示，股價是市場對於企業未來的估值，目前因為行業信心不足和樓市不景氣，房地產板塊估值呈整體性偏低。但房企現在的市值應該是行業和個股現狀的體現與反應，並不存在明顯被低估的問題。

  房企護盤心切

  萬科的回購與增持是持續而猛烈的。

  5月10日，萬科最先以2166.56萬港元，回購了119.79萬股。此後，其先後多次展開回購行動。進入6月以來，在6月6日-6月17日的連續兩週時間裏，萬科在交易日更每天出手。

  據統計，自5月10日的首筆回購以來，萬科已15次出手對公司股票回購，回購股份數量6758.09萬股，付出總回購金額11.94億元。

  此前三月份，萬科曾披露以集中競價交易方式回購部分A股股份方案，在未來3個月內，其回購金額不超過人民幣25億元，不低於人民幣20億元，回購價格不超過人民幣18.27元/股。若僅按此計算，萬科已完成最低迴購金額的59.7%。

  不僅在二級市場回購股票，進入6月份以來，萬科高管也先後出手增持公司股票，以表示對公司未來發展的信心，維護公司價值。

  6月13日，萬科董監高人員鬱亮、王海武、解凍、朱旭、韓慧華、闕東武增持公司A股股份共計25.67萬股，增持金額近449萬元。當中，鬱亮增持最多，為8.87萬股，成交均價17.58元/股；其次是王海武5萬股，成交均價17.48元；韓慧華增持3.8萬股，成交均價17.44元。

  據瞭解，這也是萬科董監高自2015年10月增持後的首次增持，至今已有近7年。根據3月披露的增持計劃，萬科董監高計劃在6個月內，增持公司A股股票。合計增持金額將不低於2000萬元，增持價格不超過18.27元/股。

  自3月份業績會以來，旭輝是另一家對自家股票積極展開增持的企業。3月25日，也即旭輝舉辦完業績會的次日，旭輝控股獲執行董事及控股股東林中、林偉及林峯增持，三者在公開市場購買合共195.6萬股股份，總代價約810.1萬港元。

  此後在3月28日-3月30日，林中、林偉及林峯連續增持旭輝325萬股份，合計增持金額1356.66萬港元。進入4月份，林中和林峯還先後5次共斥資1970.83萬港元，增持旭輝控股股份482.4萬股。

  而除了萬科及旭輝兩家較具代表性的企業以外，二季度以來，大名城、格力地產、建發股份、深圳控股、萬通發展、香江控股、榮安地產、榮盛發展、大悦城、領地控股、瑞安房地產、嘉華國際等多家A股、H股房企，或對自家股票作出了回購，或由公司股東、高管對股票作出增持。

  大環境與小個體

  房企集體“護盤”，提振市場信心及維護公司市值是首要任務。一個事實是，去年以來的房企債務違約潮仍在延續，與之相隨的，房企受債務違約、展期等因素影響，投資者恐慌出逃，企業股價斷崖式“閃崩”的情況時有發生。

  4月22日，港股上市房企天譽置業股價突然暴跌，盤中最低跌至0.084港元，收盤報收0.085港元/股，當天直線下跌 82.29%。5月12日、13日，此前兩月廣受遊資炒作的中交地產，股票價格在獲得了超163%的區間漲幅後，突然連續兩天閃崩跌停。

  此外，5月19日，另一家港股上市領地控股也出現閃崩，當天股價下泄83.82%，盤中一度跌出0.41港元/股的歷史新低。

  事後證實，無風不起浪，這些房企股價的突然暴跌，均與其即將到期的美元債有關。6月13日，領地控股公告，其就一筆尚餘本金總額1.23億美元、2022年到期12.0%的優先票據提出交換要約。

  6月15日，天譽置業披露美元債“警報”，一筆尚餘本金為2.47億美元、13%計息的優先票據，本息將於2022年7月8日到期；另外一筆尚餘金額2.92億美元、13%計息的優先票據，利息也在2022年6月16日到期支付。

  但天譽置業顯然還沒做好準備。對於這兩筆即將到期的美元債本金和利息，天譽置業稱，將尋求於合理時間範圍內與票據持有人協商以期達成一致的方式解決相應問題。

  柏文喜表示，中交地產、領地控股、天譽置業等多家房企股價頻頻出現“閃崩”，這種現象的背後是企業出現了暴雷或者疑似暴雷問題，從而引發了市場信心的崩塌和股價的閃崩。其稱，包括中交地產也是由於母公司施救才避免了違約問題。

  2022年及2023年，被譽為是中資房企美元債的償債高峯年，當中2022年尤甚。數據顯示，2022年房企境外債到期規模647.27億美元，其中上、下半年境外債償還額分別達到365.29億美元、281.98億美元。

  房企徘徊在債務暴雷的懸崖邊緣，尋求債務延期展期成為一種常態。

  6月17日，富力地產公告，為改善整體財務狀況、保持資本結構的可持續性，集團正向旗下10只美元票據的持有人發起同意徵求，以尋求豁免票據項下現有和潛在的相應違約或違約事件，並延長其債務期限。

  5月27日，綠地就一筆5億美元、2022年6月25日到期、票面利率6.75%的美元債進行若干修訂以及豁免發起同意徵集。而今年以來，金科股份、融創集團、大唐集團、龍光集團、正榮地產、禹洲、陽光城等一眾房企都曾對旗下債務進行展期或提起要約交換。

  一個明顯的事實是，在市場下行，開發商償債壓力陡增，債務展期甚至違約事件增多，以及股價閃崩的大背景下，房地產行業整體的資本表現也一蹶不振。

  以近段時間以來熱衷於回購和增持自家股票的萬科為例，去年3月以來，萬科A從每股最高價32.72元/股逐漸走低，並在今年3月16日跌出近五年新低14.43元/股。期間跌幅超55%。

  而統計數據顯示，目前，在港股上市的房地產企業，有3成已淪為了仙股。此外，A股房企雖然“白菜股”沒那麼龐大，但股價（以6月17日收盤價計算）破淨的房企卻也佔了接近一半。

  回暖與跡象

  在地產企業眾多的護盤行動中，除了回購股份以及股東、高管增持股票，房企通過回購發行債券，對外釋放企業經營良好的信號，以穩定投資者信心、維持公司市值，也成為重要方式。

  樂居財經《地產K線》統計的數據顯示，進入二季度以來，弘陽地產、德信中國、旭輝控股、融信中國、碧桂園、中梁控股、朗詩地產等多家房企先後出手贖回自家債券。

  當中，6月15日，碧桂園贖回6.83億美元、2022年7月到期的4.75%票據。成為近段時間以來，房企提前購回旗下美元債券最大的一筆。

  值得一提的是，與地產開發商積極護盤，維護市值形成正向聯動的是，隨着疫情的階段性好轉以及政策層面的推動，地產市場少有地顯示出轉暖趨勢。

  5月單月，商品房銷售金額10548億元，同比下降37.7%，跌幅收窄8.9pct，環比上升29.7%。銷售邊際略有好轉。而公開數據顯示，5月份全國二手房活躍度底部有所修復，50城二手房成交量環比增長約14%，部分核心城市新增帶看量明顯增長。

  信達證券披露的研報指出，受益於疫情的緩解，主流核心城市的成交略有恢復，雖然價格仍然未止跌勢，但是交易量已經底部企穩回升。該機構表示，目前市場已處於底部區間，成交量開始出現復甦，接下來市場可能會進入量升價穩的狀態。

  萬聯證券也預計，隨着疫情擾動減弱，今年下半年，在“穩增長”的背景下，供需兩端政策持續發力，下半年房地產銷售將得到一定程度修復。其預計2022全年，房地產銷售下滑幅度或將收窄至10%左右。

  由於去年下半年以來房地產市場持續低迷，政策層面此前有過不少“救市”舉動，包括在融資端對民營企業逐漸放寬，在需求端降低首付比例、降低按揭利率，在土地市場降低房企競拍門檻和資金壓力等。

  上述人士指出，這些政策對房地產市場的效果從目前看來尚不明顯，主要是由於市場信心和行業信心尚待恢復，否則無論融資端還是市場端的政策不斷出台，只能形成政策空轉。但其也認為，未來一段時間，隨着房地產回暖措施的不斷加碼和之前政策效應的逐步顯現，房地產股市也會逐漸呈現觸底反彈的走勢。

  6月1日-6月20日期間，兩市共64家房企股價反彈，佔比接近四成。

文章來源:樂居財經