華僑城兜售元陽哈尼梯田景區，世界遺產為何成了“包袱”？

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8月31日，上海聯合產權交易所披露了一則股權及債權轉讓信息，雲南世博旅遊控股集團有限公司（以下簡稱“雲南世博”）轉讓雲南世博元陽哈尼梯田文化旅遊開發有限責任公司（以下簡稱“元陽哈尼梯田”）100%股權及轉讓方對標的企業29949.452157萬元債權，該信息披露起始日期為8月31日，期滿日期為2021年9月27日。

來源上海聯合產權交易所

信息顯示，本項目掛牌底價為人民幣36549.822157萬元，其中：標的企業100%股權掛牌價格為人民幣6600.37萬元，轉讓方對標的企業債權的掛牌價格為人民幣29949.452157萬元，其中債權本金為28865.75萬元，債權利息截止至2021年9月30日為1083.702157萬元；若本項目形成競價，成交價格的增值部分為股權部分的溢價。

該產權轉讓行為批准單位為華僑城集團有限公司（以下簡稱“華僑城”），股權信息顯示，2017年4月，雲南世博股權變更，華僑城全資子公司華僑城（雲南）投資有限公司出資 302164.421萬人民幣持股51%，由此成為雲南世博控股股東。

紅河哈尼梯田遍佈於雲南省紅河州元陽、紅河、金平、綠春四縣，總面積約100萬畝，其中，僅元陽縣境內就有17萬畝。作為紅河哈尼梯田的核心區，元陽哈尼梯田有1300多年的開墾史，由森林、村寨、梯田、水系“四素同構”的循環生態系統規模宏大，氣勢磅礴，是哈尼族、彝族等先民農耕文明的智慧結晶和農業文明文化景觀的傑出範例。

2000年，雲南紅河州正式將境內的哈尼梯田申報世界文化景觀遺產；2004年，紅河哈尼梯田被列入中國5個申遺預備項目之一；2007年列入中國35個申遺項目之一；2013年6月22日，在第37屆世界遺產大會上紅河哈尼梯田被成功列入世界遺產名錄，成為中國第45處世界遺產。

2008年7月，雲南世博與元陽縣簽訂了《元陽哈尼梯田項目合作開發框架協議》，根據協議內容，雲南世博與紅河哈尼族彝族自治州雙方將圍繞紅河州旅遊資源的開發和建設實施全方位的戰略合作，力爭5-10年內投入巨資，進一步加快紅河州旅遊產品的打造、旅遊服務設施建設、旅遊小鎮建設、生態社區建設的步伐。

同年11月，雙方合資成立雲南世博元陽哈尼梯田旅遊開發有限責任公司，公司註冊資本13200萬元，進行元陽哈尼梯田景區的開發運營。經過對包括道路、廁所、觀景台等基礎設施方面的投入建設後，2009年初，元陽哈尼梯田開始對包括哈尼族箐口民俗村、多依樹、壩達和老虎嘴在內的4個核心景點收取門票，票價均為30元。而在建起遊客服務中心後，景區改成通票制。

2013年，雲南旅遊通過購買雲南世博旗下相關資產進行重組。因存在一定程度的同業競爭，7月31日，世博集團補充承諾稱，“哈尼梯田和麗江投資處於開發建設前期，盈利能力弱，且其收入主要來自於門票收入，目前不具備進入上市公司的條件。承諾將促使上市公司在本次重組完成後的5年內以現金或發行股份購買資產等方式收購上述資產。”

來源雲南產權交易所

隨後的2014年3月，元陽哈尼梯田與中國工商銀行股份有限公司箇舊支行簽訂了編號為“2014年(箇舊)字0019號”《固定資產支持融資借款合同》，借款額度為22000000元，期限自2014年3月4日至2019年3月3日止，將哈尼梯田景區門票收費權作為質押物，簽訂了編號為“2014年箇舊(質) 0001號”《最高額質押合同》，金額為416240500元。

或許正是以此為基礎，元陽哈尼梯田景區開啓了通向休閒度假的轉型升級路。

企查查招投標信息顯示，從2016年4月起，元陽哈尼梯田先後啓動愛村哈達普特色村、多依樹觀景台塌方修復及提升改造、巖子頭帳篷/房車營地建設、老虎嘴簡易梯田式停車場建設、雲裳酒店提升改造、多依樹休閒度假酒店提升改造等項目招標。

同時，更大規模的餐飲住宿配套建設提上議程。2016年12月，元陽哈尼梯田以3444.4萬元買下元陽縣牛角寨鄉一宗面積為8.72公頃的住宿餐飲用地，約定開工日期為2020年12月28日，約定竣工日期為2022年12月28日。

在此期間，該景區內建起由元陽縣操盤的哈尼小鎮，該項目位於元陽縣新街鎮土鍋寨村委會箐口小寨古茶樹坡，於2013年10月開工建設，2015年7月竣工，項目總投資2.2億元，工程規劃面積1500畝，實際建設用地面積148畝，共建設房屋234棟，其中新建民房218棟、公房3棟、原住民房13棟，項目內實施了遊客服務中心、幼兒園、村民活動中心、公廁等項目建設。

據早前報道，哈尼小鎮遊客接待服務中心已經完成入駐，萬繕度假酒店業、雲上梯田休閒度假酒店、山田雲舍、哈尼香們、心旅時光等12家客棧（酒店）相繼投入營運，共有客房197間，可接待人數397人，哈尼歷史文化博物館、哈尼小鎮文創園、稻夢梯田眾創空間等一大批項目裝修後投入運營。

看似“一頓操作猛如虎”，但在當地旅遊業者上，雲南世博對元陽哈尼梯田的開發進展異常緩慢。

為什麼世界級的美景，旁邊的村莊卻依然是赤貧狀態？為什麼這麼優質的旅遊資源，每年遊客很少？為什麼坐擁得天獨厚的開發潛力，當地政府卻一直缺乏抓手？2019年初，攜程集團創始人&董事局主席梁建章發表了一篇名為《從“哈尼梯田”看旅遊扶貧新路徑》的文章“靈魂三問”，引發了旅遊業界的熱議。

紅河某旅行社人事阿燦（化名）向聞旅介紹，元陽旅遊早先屬於“養在深閨”，但在2013年紅河梯田成功申遺後“一朝成名天下知”，當地旅遊業界一致預判，3～5年內，元陽旅遊應該會有相當大的突破。但打臉的是，客流增長遠不及預期。

信永中和會計師事務所（特殊普通合夥）昆明分所出具的年度審計報告顯示，2020年元陽哈尼梯田營業收入為12465.64萬元，淨利潤為7118萬元，資產總計39484.2萬元，負債總計33801萬元，所有者權益為5683萬元；截至2021年7月31日，其營業收入僅為2490萬元，淨利潤為-798.6萬元，資產總計43388萬元，負債總計38503萬元，所有者權益降至4884.4萬元。

元陽哈尼梯田的業績暴跌看似突兀，但事實上，該景區的虧損才是其常態。此前信息顯示，2015年度至2018年度，元陽哈尼梯田分別虧損679萬元、1167萬元、6289萬元和1783萬。2019年截至7月31日，元陽哈尼梯田營收1419萬元，淨利潤-816萬。

而因為景區公司的營收主要以門票收入為主，由此來看，元陽哈尼梯田客流增長之萎靡可見一斑。

為深拓雲南旅遊，2017年4月，華僑城集團增資入主雲南世博，持股51%，入主雲南世博後，華僑城開始進行內部資產騰挪，2017年7月，華僑城自旗下華僑城A手中受讓文旅科技股權，2018年，雲南旅遊（雲南世博控股）宣佈收購文旅科技100%股權，該交易2019年4月已經獲證監會核准。

經過系列內部盤整，2018年7月，華僑城集團明確提出要舉全集團之力，實施“雲南大會戰”。這其中，雲南世博以景區景點建設、文化旅遊地產、特色小鎮建設、休閒度假康養、酒店擴展為項目重點，元陽哈尼梯田屬於重點景區之一。

2018年9月25日，雲南世博與雲南旅遊簽訂《委託管理協議》，託管協議顯示，由雲南世博將所持有標的的除所有權、收益權、處置權、要求解散公司權、清算權相關權利，委託給雲南旅遊行使。由於上述景區尚未實現盈利，此次託管，雲南旅遊還將向委託方雲南世博收取一定的託管費。

或許是難以忍受景區持續虧損，2019年9月，元陽哈尼梯田33.33%股權在雲南產權交易所掛牌轉讓，轉讓價格為467萬元，轉讓方為元陽縣國有資產經營管理有限責任公司。

值得關注的是，針對這次股權轉讓，原陽縣對受讓方資格在企業有效存續時長、淨資產和負債率、業務範圍、酒店管理經驗、旗下景區級別等在內設置了諸多限制，疑似為元陽哈尼梯田大股東雲南世博“量身定做”。

同時，該公告顯示，現有股東雲南世博在此次股權轉讓中保留優先購買權。2019年11月，雲南世博以467萬元的底價，成功拿下元陽縣國有資產經營管理有限責任公司持有的標的公司33.33%股權。

儘管如願全資控股元陽哈尼梯田，但好巧不巧的是，還沒來得及重振旗鼓“大幹一場”，突發的疫情衝擊疊加自身運營乏力，加之地產行業的宏觀趨勢持續下行，逼得華僑城最終還是將元陽哈尼梯田擺上了貨架。以此來看，其將哈尼梯田整合進上市公司雲南旅遊的想法也只能“告吹”。

事實上，梯田作為文化景觀，是人們與當地的自然環境在長期的互動的作用基礎之上所形成的外在表現，和其他的遺蹟類型的旅遊資源相比，文化景觀資源的保護非常強調人在其中的關鍵作用。

聚焦元陽哈尼梯田，元陽縣新街鎮和攀枝花鄉位於紅河哈尼梯田遺產區，涉及面積158.53平方公里，17個村委會，80個自然村，12946户60959人。在觀察者看來，華僑城之所以“敗走”，是主客觀因素共同作用的結果。

“交通短板這個客觀因素確實無法迴避，”以瀘沽湖為例，阿燦談到，早先瀘沽湖連大巴車都進不去，但因為產品/配套和營銷推廣的滾動配合，近年來客流量暴增。元陽梯田不僅頭頂“世界遺產”的王冠，論通達性也比瀘沽湖強得多，之所以會有如此大的差距，運營主體的缺位才是主因。

“自從雲南世博主導後，哈尼梯田景區除了圍起來收門票，這些年幾乎沒有投入培養新的增長點。因為集團對哈尼梯田不夠重視，景區負責人到元陽像被髮配一樣，只想着儘快迴歸總部，整個團隊缺乏主動作為的意識，運營散亂。而地方政府因為做不了主，只能從中協調，這導致元陽旅遊逐漸被周邊縣市拉開差距，到現在都還沒評上5A。”

以景區自營的雲裳酒店、多依樹休閒度假酒店為例，據阿燦介紹，這兩個酒店從硬件設施來説不算度假，更像是快捷酒店，服務也跟不上，開業後基本沒人。“像招標的巖子頭帳篷/房車營地，這個項目根本就沒建起來；老虎嘴觀景台塌方到現在幾年了，到現在一直沒修復。”

自身運營能力不足之外，涉及到優化與原住民共贏機制、延長旅遊消費鏈等方面，運營方同樣失位。景區內某酒店管家曉霞（化名）談到，因為缺乏旅遊扶貧的行動和意識，元陽當地人並不喜歡這個景區運營方，其做的很多所謂“成績”，更多隻是為了給政府一個交代；但真正落到實處，想辦法對原住民尤其是年輕人“授之以漁”的舉措，元陽哈尼梯田做的實在太少。

“梯田門票是景區在賣，梯田是元陽村民在耕種，為什麼一直到今天，本地村民沒有太多怨言？是因為當時村民覺得，反正自己也沒損失什麼，景區有沒有補助無所謂；但現在原住民慢慢覺醒了，他們清楚地知道，如果沒有大家的堅持耕種，元陽哈尼梯田不可能走到今天。而未來景區要想實現可持續發展，必須調整利益分配機制，與村民分享實現共贏。”

針對元陽哈尼梯田的困境，梁建章此前分析指出，現代的農業和製造業差不多，需要人才，資金和便利的交通設施，同樣氣候條件的山區無論如何也競爭不過平原地區。而且農業總體是不具增長性的，佔GDP的比例會越來越低，儘管元陽山區產業扶貧的挑戰巨大，但因為哈尼梯田這一獨特的文化旅遊資源有巨大的開發潛力，只要交通瓶頸、高端和特色住宿&餐飲等配套服務得以落地，情況會大為改觀。

具體到元陽高端的酒店和民宿的短板，究其原因，一方面是交通瓶頸，另一方面是過分嚴格的環保政策。

梁建章認為，要把青山綠水變成金山和銀山，就要很好地平衡開發和環保的關係。現在在執行層面存在很多誤區，有些景區完全不讓建設新的酒店、博物館、纜車和高爾夫球場等設施。其實，只要制定嚴格的規劃和環保標準，這些設施並不會比原始民宿或者農田更加污染環境。而如果把景區保護區搞得很大，並且一刀切地不允許建設酒店、纜車等設施，就大大限制了這些景區的經濟發展，對於當地的就業和扶貧工作非常不利。

針對年輕人大量外流導致農村凋敝的現狀，可以預見，如果能將遊客數量提高一個數量級，這不僅能夠帶動當地的就業，還能吸引周邊其他貧困縣的年輕人來從事各種旅遊相關的工作。這些工作就包括開發與旅遊文化相關的一些旅遊伴手禮，例如哈尼梯田特產的紅米可以包裝成哈尼梯田旅遊必買的禮品。

在供給側逐步完善後，梁建章指出，景區要想實現“破圈”，需要到位的營銷措施。除利用攜程等OTA及抖音在內的社交平台媒體外，還可以與這些網絡平台進行營銷方面的深度合作，一起來策劃、包裝和推廣特色旅遊線路。

在阿燦看來，紅河洲很多旅遊資源差異性大，且點與點之間平均1~2個小時，要素距離也適中。從玉溪撫仙湖高原湖泊到建水文化古城，從元陽阿尼梯田到河口邊境貿易再到彌勒養生度假，相比麗江/大理，整個紅河州旅遊的承載力和客流容量上限非常高。

“作為整個紅河州第一大旅遊IP，希望通過此次股權轉讓，能引進一家有足夠能力且真正願意紮根深耕的運營方，以此帶動元陽哈尼梯田真正將格局打開。”