樂居財經張丹 發自深圳
“大灣區商務物管第一股”，卓越商企服務（06989.HK）的上市首秀展現了切進商管賽道的強勁競爭力。
從規模外拓到業態發展，從收入到淨利潤，到毛利率，再到現金流，卓越商企服務都在快速增長。截至2020年底，卓越商企服務實現收入25.3億元，同比增長37.5%；歸母淨利潤為3.25億元，同比增長82.1%；毛利率拉昇2.7個百分點至26.3%。
從敲鐘上市至今尚不足半年，卓越商企服務的業績表現令人驚喜。
“第三方市場拓展取得了驕人的成績”從年報中的用詞中，足見管理層對去年第三方外拓成果的自豪。2020年第三方外拓輸入管理面積佔比進一步提升，2020年新拓項目中，來自大客户的業務貢獻佔比達到58%。業務規模持續高質量增長，在管全委物業面積3202萬平方米，較上一年增長36%，其中管理第三方的物業面積佔比達到61.3%。
增值服務增幅76%，拉昇毛利率
在上市物企中，卓越商企服務是非常難得的聚焦商務的物業管理服務企業。去年10月進入上市之列，其在獨具特色的賽道上展現了業務的快速增長。
2020年卓越商企服務總收入為25.3億元，同比增長約38%；淨利潤為3.56億元，同比增長約52%；歸母淨利潤為3.25億元，同比增長約82.1%。
增收又增利，且淨利增幅高於收入增長。卓越商企服務的業務結構相對簡單，主要分為物業管理服務、增值服務兩大類。2020年，物管服務以21.1億元貢獻額，挑起收入重擔，佔總收入83.6%；增值服務則佔到總收入的14.2%，較2019年上行3.1個百分點。
卓越商企服務的增值服務主要包括資產服務、企業服務和專業增值服務，增值服務的比重提升源自收入的大幅上漲。過去一年，增值服務的收入為3.59億元，同比增幅高達76%，超出物管收入增幅一半之多，由此也就對毛利率形成了直接拉動。
在2020年，兩大主營業務的毛利率均有提升，物管服務上行2.1個百分點至24.1%，而增值服務的毛利率拉昇將近10個百分點，為34.6%。
此外，收入佔比僅為2.2%的“其他業務”，毛利率格外吸睛，高達55.7%。三條線合力推動，致使卓越商企服務整體毛利率拉昇2.7個百分點至26.3%。
第三方外拓加碼，長三角佔比上升
收入增長基於經營規模的擴大，2020年卓越商企服務通過內生增長與第三方外拓雙輪驅動，在管面積增長明顯。
截至2020年底，在管面積約3200萬平方米，同比增長36.2%，在管數量406個，同比增長31.8%；合約建面約4473萬平方米，同比增長約35%，合約數量459個。
在規模增拓過程中，卓越商企服務採取多業態組合擴張。其中作為核心主業的商務物業，2020年在管面積同比增加35.4%，約為1667萬平方米；住宅物業在管面積952萬平方米，同比增長28.8%。而公共與工業物業的在管面積佔比雖不高，但增幅尤為可觀，在三大業態中居首，同比增幅52.3%。
尤其在商務物業上，第三方外拓繼續加碼。其中來自第三方的在管面積佔比進一步升至43.1%，來自卓越集團的面積縮至9%。
卓越商企服務在財報中用“驕人的業績”來形容第三方拓展在過去一年的成績。2020年，來自第三方拓展的商務物業管理業務在管面積同比增加44.5%，達到約1379萬平方米。
而從區域佈局也能看出第三方外拓的成效。2020年卓越商企服務在管面積仍以大灣區為主，41.8%位於粵港澳大灣區，聚焦大灣區、長三角，並不斷尋找外拓機會的想法顯現。
去年一年，長三角面積佔比增幅最高，從2019年的20.8%增至25.4%，在管面積為814萬平方米；長三角地區收入增長尤其迅猛，2020年收入為4.42億，較2019年增長103%。其他地區的面積佔比也在提升，從2019年的30.9%增至32.8%，在管面積約1049萬平方米。
經營現金流淨額翻增超1倍，資金充裕
物業管理服務是卓越商企服務的重頭業務，也是貢獻收入和現金流的關鍵。物管服務中所管理的物業主要包括三大類：商務物業、公共及工業物業以及住宅物業，其中商務物業又是核心中的核心。
2020年在21.1億元的物管收入中，商務物業收入貢獻15.63億元，佔比74.1%；公共及工業物業收入為3.27億元，佔比為15.5%；住宅物業居於第三，貢獻收入2.21億元，佔比10.4%。
與2019年相比，這三項業務展現了較強的盈利能力，不僅收入出現不同程度的增長，毛利率也均有所提升。
2020年商務物業、公共及工業物業、住宅物業同比增幅別為30.7%、60.9%、25%，公共及工業物業的增幅領銜。財報中解釋，公共及工業物業是多元業態的重要組成，助力於增加區域項目密度和重點客户全業態服務能力。
毛利率方面，三大業務同頻上站，其中收入佔比超七成的商務物業毛利率最高為27.9%，較2019年上升2.6個百分點；公共及工業物業毛利率上升0.2個百分點至14.8%；住宅物業毛利率為11.2%，較2019年上漲了3個百分點。
紛紛上漲的毛利率水平，也使得卓越商企服務的經營活動現金流淨額大增。財報顯示，2020年來自經營活動現金流量淨額約為4.34億元，同比增長135%。翻增超1倍的現金流淨額，“加上IPO時募集的資金”，直接推高卓越商企服務的資金池。截至2020年底，卓越商企服務手握現金33.14億元，較2019年增長614.2%。