觀點地產網 6月18日下午，綠城中國在杭州召開股東周年大會。
與往年一樣，公司董事會主席張亞東攜行政總裁郭佳峯、董秘尚書臣等一眾管理層出席。這也是張亞東履新的第三年，2018年8月，綠城正式宣佈由張亞東接替曹舟南出任行政總裁，後成為綠城歷史上第二位獨立的董事會主席。
而郭佳峯，則是在2020年末被提拔成綠城總裁的“老綠城人”，股東更將他稱為張亞東身邊的“韓信”，有勇有謀。
隨着新的管理班子被推至台前，綠城在市場上態度進取，不斷加快規模擴張的速度。2021年，綠城定下3100億這一較為保守的目標。在一段時間的奔跑之後，綠城希望能夠在規模增長的同時帶來其他結構性的優化，使綠城以後走得更遠。
股東會的流程十分順利，在宣讀議案表決後進入了股東提問環節。與會的股東也很珍惜這一機會，提出不少關切話題，其中涉及銷售、投資、三道紅線、計提減值等。
銷售與投資
張亞東笑着説，郭佳峯是自己“三顧豪宅”請回來的人才。
曾在綠城任職逾15年的郭佳峯，對綠城的瞭解是極深的。張亞東透露，郭佳峯迴歸後大部分的精力放在綠城的投資上。
據瞭解，2020年，綠城加大土地投資力度，拿地金額再創新高，全年土地購置費用同比上漲較大。從項目數目和麪積以及貨值來看，都新增較大。
“佳峯總每週二週三，從早到晚，確保每一個項目的準確。”張亞東調侃稱，郭佳峯對自己要求極嚴，要求對去年的一百多個項目進行復盤，特地招聘了一個人負責這項工作，要求百分百達到計劃。
郭佳峯透露，去年12月底進行了2019年至去年年底所有項目的覆盤，如果這些項目有100億利潤，覆盤達到了超過96億的利潤兑現，只折損了3%左右。上半年形勢比較好，7月的再一次覆盤將超過100億。
在綠城追趕的路上，這樣一位熟悉綠城，又多年負責一線工作的人，自然是負責投資工作的首選。
當然，郭佳峯也交出了一份不俗的成績單，之前獲取的項目逐步呈現在銷售上。
張亞東欣喜地透露，目前綠城中國已完成很大的銷售目標。
大幅增長銷售表現正得益於投資。據透露，目前綠城在招拍掛已獲取大規模貨值，加上收併購的項目，貨值非常可觀。
“能轉化800億貨值，比年初計劃的當年轉化數360億多了440億元，原定的銷售額沒考慮超額轉化的數。這還不包括亞運村的項目，原定銷售計劃包括亞運村，因為一些原因沒開盤，不然銷售還能更高。”
那麼，這些獲取的土地利潤率能有多少？這無疑是股東最為關心的。張亞東稱，綠城中國的拿地標準是利潤率8%-10%，甚至10%以上。
作為杭州本地房企，綠城今年在杭州首次集中土拍“顆粒無收”，反觀在北京、寧波等城市，卻大手筆拿下多宗地塊。
“杭州集中供地為什麼57塊地都沒拿？算下來全是虧損。我們剛從歷史的坑裏爬出來，怎麼能掉到新的坑裏。”
觀點地產新媒體瞭解到，在5月末的寧波集中拍地中，兩天時間，綠城斥資97.7億元拿下6宗優質宅地，成為此次寧波土拍最大贏家。6宗地塊溢價率均超過24%，其中4塊更是超過29%。另6宗地中只有1塊是與鎮海蛟川合作摘得，其餘5宗均為單獨拿地。
對此，綠城中國管理層表示，2019年，綠城在寧波計劃銷售70多億元，最終完成100多億元，在區域排名第三。2020年，在寧波銷售達到300億元，今年預計能達到520多億元。
“寧波是這幾年綠城深耕的城市，在寧波有較大優勢，一般公司的管理營銷費用是3%，我們只需要0.5%，今年寧波拿到的地利潤不低，利潤率應該能達到6%以上。”
在張亞東看來，寧波的Irr非常高，安全性非常好，現在的問題不是利潤率低，而是公司沒有大項目，貨值儲備不夠。“我現在甚至要求（寧波公司）降速，不能變成一個高流轉的公司。”
規模上，在綠城五年規劃中，預期在2025年達到6400億合同額。其中，重資產4500億，
代建1500億元，新興業務400億。張亞東表示，這個指標的完成沒有任何問題，未來每年一位數增長就能達成。但他不希望未來綠城像今年、去年這樣大幅度增長，希望能有更大的空間做好產品。
至於“三道紅線”，據瞭解，2020年，綠城目前為“黃檔”企業：剔除預收款後的資產負債率為71%仍超出閾值；淨負債率約為65%，非受限現金短債比為1.4。
管理層坦言，剔除預收款後的資產負債率改善起來確實比較困難，未來將通過加快去化、提高利用效率、合理控制成本費用支出等舉措，爭取2023年進入綠檔。
市值之問
“我買綠城的倉位是從茅台換倉到綠城的，十年以來是一筆比較失敗的投資。”為什麼綠城那麼好的公司，今年股價的表現比其他表現很差的房企還多？”現場股東金句頻出。
縱觀整場股東會，關於綠城市值的討論尤為熱烈。從股東的利益出發，和切身利益相關的股價確實是他們最為關心的，
不過，自2020年10月觸頂以來，綠城的股價便呈現一路走低的趨勢，最高從15.7港元腰斬至目前8.38港元。尤其是年度業績發佈次日，該公司股價便收跌12.48%。
在信心大於黃金的資本市場，股東們認為綠城管理層應該加強溝通，他們期盼管理層，能夠對外傳遞更多正面信息。
一位股東稱，綠城在財務報表上就像一個好孩子，一板一眼做事情。
“資本市場是很殘酷的，如果綠城利潤明年爆發，一些有瑕疵的項目能不能緩緩再計提？”在一些股東看來，綠城已連續多年進行計提減值，這樣不利於在資本市場的形象。
觀點地產新媒體瞭解到，綠城已連續四年計提上億元大額資產減值。
2020年，綠城中國營收利潤實現雙增，但若扣除匯兑損益、收購收益、若干資產的減值虧損計提與撥回的税後淨影響，以及若干資產的公平值調整的税後淨影響，公司2020年股東應占核心淨利潤為39.93億元，相較上一年的43.36億元同比下滑7.91%。
年報顯示，綠城中國2020年計提的資產減值為13.34億元，與去年同期基本持平。其中，三個房地產開發類項目計提4.78億元，非房地產業務計提減值8.56億元，包括足球俱樂部、酒店、風景區等。
據瞭解，在此之前，綠城中國已連續三年進行減值撥備。
2017年—2019年期間，綠城中計提資產減值金額分別為9.79億元、17.35億元和13.76億元，加上2020年計提的數值，四年的計提數值高達54.23億元。
眾所周知，通過撥備、匯兑損益減值等財務手段，綠城是在覆蓋過去幾年因投資產生的歷史問題。
“我們也需要總結和反思，本來以為替大家做了輕裝上陣的事情，沒想到大家是這樣反向的感受。”張亞東稱，綠城現在已經沒有大的減值壓力了。
在現場，張亞東也打起氣來。
“現在是買綠城的最好時機，錯過就晚了。”張亞東甚至向在場股東承諾，綠城的銷售、投資、利潤增速會遠遠高於同行，出現的問題遠遠少於歷史。
“新的坑不保證沒有，但絕不會像以前那麼多那麼大的坑。”