2021年最奇葩的事兒，莫過於我今天看到的一個新聞了。
浙江永康，一業主不知道從什麼渠道買了套25㎡的房子，這位神奇的業主發現自己的不動產證上有一欄寫着“宗地面積5313㎡”後，彷彿發現了寶藏。
你猜怎麼着？
這位神奇的業主， 開始了他的圈停車場賺錢大業。
先是給地下車庫入口裝了識別道閘，然後開始重畫車位，活生生劃出83個車位。
隨後開始對下庫停車的業主進行阻攔，聲稱因為房本上的5313㎡，所以地庫是他的車位是他的，想停車就得買車位，10萬到15萬不等。
在遭到業主反駁後，不僅僅是加裝了地鎖，更是鎖了人防門。
甚至是把自己家的鍋碗瓢盆都搬了下來，除了睡覺，連吃飯都在地庫，上演了一幕神奇的車位保衞戰。
這位“好心”的業主，還表示考慮到小區停車的壓力，在銷售這些停車位之前，允許大家暫時在這裏停車。後續，地下2層的停車場只允許購買了停車位的人到裏面停車，如果沒有購買停車位，將不再允許停車。
每天習慣了在各大公眾號看慣了樓市新區概念、房價輪動理論、大放水下資金集聚效應的你，看到這條新聞，想必會哈哈大笑，買個25㎡的小屋子，還想要宗地面積5313㎡，想啥呢？
所謂文盲不可怕，就怕文盲膽子大。
我們且不論為什麼物業不作為，任由他去安裝道閘、劃停車線。説白了，這本質上其實是就是一種無知，甚至是最基本的常識都沒有概念，典型的房產文盲。
正好藉此機會，我們來對不動產證進行一個詳細的掃盲。
拿我這張房產證為例子：
面積中包含了共有宗地面積和房屋建築面積。
其中宗地面積就是指：小區在出讓土地的時的淨面積，也叫紅線內面積或者土地面積。房屋建築面積就不用説了，你買房時候就是按照這個面積來付費的。
土地使用期限：就是小區所在的土地的出讓時間和到期時間，按照現行的規則， 住宅如果真的70年後還沒拆遷改造，那是可以自動續期的，而40-50年的商業類用地尚未確定。
再看後邊的權利和其他狀況，這裏邊有些地區寫的簡單有的地區寫的複雜，比如我這張圖中就比較詳細，有結構類型、專有建築面積、分攤面積、房屋的層數竣工時間等等。
我們主要看上邊的部分，即土地使用權面積和土地獨用面積。
土地使用權面積即這整個小區的幾千或者幾萬平方米土地裏，有多少經過測算是歸屬於你的。這個數字根據小區的容積率以及你房子的大小會有浮動，但不論是大是少，它只是一個共有面積而非你真正可以用的土地面積。
也就是説將來如果需要再次繳納土地出讓金，每户就按照這個數字來進行計算繳納。
而土地獨佔面積，才是真正的可以歸屬於你私人使用的面積，大多數商品房這一欄是0㎡，不是0㎡的只有少量別墅或者自建房。
而我們回過頭來看，這位神奇的業主出示的不動產證：
分攤土地使用權面積1.89平方米，其中獨佔土地面積0平方米，很多人可能會覺得僅僅“0㎡”這一條就已經足夠證明這地庫與他無關了。
也有些不太懂的人會反問為什麼他的“宗地面積”為什麼沒有寫共有二字？
其實寫不寫共有，根本不重要。
因為“宗地面積”本質上就是整個小區土地的面積。
“宗地面積是指一宗地權屬界線範圍內的面積，根據權利人對宗地的使用情況，分為獨用面積、共用面積、共用分攤面積。在不動產證上往往會標註共有宗地面積這個概念，而且與你實際的使用面積不一樣，具體一點説，就是宗地面積是指這一地塊的總面積，會包括市政綠化、代徵綠地、公租房等劃撥土地。 也就是説，宗地內的面積不全是屬於你的使用全範圍。”
而地庫部分屬於建築物，根本不！屬！於！土！地！
換個更專業的説法，地庫屬於“地下空間”，地下空間的建築物跟土地、宗地根本八竿子打不着。
而這位業主不僅僅把地下建築物當成自己房本上的土地，甚至還擅自調整人防設施（鎖人防門），簡直是文盲+法盲，如果不送進去過個年，都説不過去。
這位業主劃出83個車位的地庫二層，從圖片上看破損髒亂不堪，估計大概率是物業沒有進行正常的維護和管理，也正是因此，才有可能讓一個沒有任何權利的業主跑去畫了車位還裝了額外的道閘。
甚至，這個小區到底有沒有物業還是一個問號，但凡是一個正常的物業，哪怕是三級甚至是沒有級的野雞物業，都不可能讓這樣的事情在自己的眼皮子地下發生，除非物業心知肚明，同流合污。
一方面，我想説腦子是個好東西，可惜他沒有。
另一方面，買房有一個好物業是多麼的重要。
之前曾寫過關於物業的文章，文中強調儘量選擇一個好的、貴的物業，如果老物業要漲價，只要之前服務沒有很差，儘量配合漲價，因為這樣才能保證自己的小區物業不掉隊，不會因為一平方省了那幾毛錢，丟了本該有的十幾甚至幾十萬的升值幅度。
垃圾物業對於一個房產的增值帶來的負面影響遠遠比什麼學位差、建築質量差、車位配比少、容積率高之類問題更嚴重。前邊這個小區就是一個活生生的例子。
寫到最後，不由得感嘆這屆的業主真不好帶。
兩級分化分外嚴重！
一種是精明地不行，在自媒體學會了各種專業術語，學會了炒房，學會了聯合控盤、惜售反價，甚至業委會恨不得繞開物業另立山頭。
另一種是被這幾天房價暴漲財富升階誘惑入局，趕着房價大潮上車，只想着買房賺錢，不僅僅對房產的選籌邏輯毫無概念，跑去填坑了還沾沾自喜，甚至基礎知識都一問三不知，連個宗地面積、公攤面積都不懂，不僅僅是房產文盲，腦回路更是大開天窗。
只能説，地產的普及教育還任重道遠！
樓面，能教一個是一個，能救一個是一個吧！