本文來源：時代週報 作者：劉羽
“不錯，商業運營收入有兩位數增長，利潤還有20多億”“超出我的預期”。看完新城控股2023 年半年度報告（下稱“半年報”），有投資者如是表示。
半年報顯示，期內，新城控股實現營業收入417.68億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤22.79億元，公司整體毛利率保持穩定，為19.04%。其中，商業運營總收入達到52.01億元，同比增長10.24%。
這份讓投資者滿意的成績單也優於行業整體表現。當下，上市房企虧損、破淨已是業內常態，房企尤其是民營房企能發出一份盈利的年報實屬不易。
“雙輪驅動”戰略優勢進一步釋放
商業運營助力新城控股成為行業中的“少數派”。近年來，新城控股堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，並將2023年定為商業“深度運營”戰略升級元年，商業板塊展現出良好的經營韌性。
半年報顯示，商業運營不僅佔其整體業績的比重逐步提高，商業板塊盈利能力也保持着較高水準，
物業出租及管理業務毛利33.83億元，佔公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%，物業出租及管理毛利率達69.55%。
截至今年6月末，新城控股實現143個大中城市、205個綜合體項目的佈局，其中已開業的吾悦廣場達146座，開業面積達1367.14萬平方米，出租率達95.22%。報告期內，吾悦廣場實現租金收入48.38億元，同比增長10.06%。
這得益於新城控股的商業深度運營策略。在其內部，從去年開始就強調“深度運營”，並調整了商管團隊的一些打法，從商場持有者向運營者思維轉變。
具體而言，即以前更多關注財務數據，現在則更多關注坪效和品牌方運營效率，甚至主動與品牌方溝通如何提升坪效。今年以來，新城控股全面分析供給端和消費端的變化，針對全年齡段客羣全面展開客户研究，最終匹配客户與品牌，實現有效客户觸達。報告期內，吾悦廣場銷售和客流持續向好，商户銷售收入388億元，活躍用户1358萬人。
值得一提的是，自2021年以來，新城控股的商業持續性經營收入持續大幅超過當期利息支出。今年上半年，該比例為2.12倍。新城控股透露，接下來將通過招調提升出租率、助力租户經營提效創收等多種方式助力完成年內商業運營收入目標，並努力達成新廣場開業和輕資產管理輸出的目標，實現吾悦廣場全年淨收入足額覆蓋公司全年利息支出的目標。
商業運營築穩的發展基本盤，也為新城控股贏得從容應對行業降槓桿、銷售下行的空間。2023年上半年，其在10個下轄大區58個城市累計交付5萬餘套住宅，切實履行着房企“保交付”的主體責任。
同期，新城控股共實現75個子項目竣工交付，竣工面積為665.5萬平方米（含合聯營項目），已售未結轉面積為2948.6萬平方米（含合聯營項目），為未來業績結算奠定基礎。
下半年，新城控股計劃新開工52個子項目，計劃竣工129個子項目，新開工建築面積405.3萬平方米，其中住宅項目212萬平方米；計劃竣工129個子項目，實現竣工面積1267.6萬平方米，其中住宅項目745.3萬平方米。
融資突破
“駱駝”是新城人的集體精神圖騰。新城控股董事長王曉松曾多次對外詮釋他對“駱駝文化”的理解：可以在最艱難的環境中走最長的路。
而成為耐力持久、持續奔跑的“駱駝”，需要保有敬畏之心，並提前做好充分準備。長期以來，新城控股恪守底線，以紮實的財務基本盤抵禦風險。
截至2023年6月30日，新城控股淨負債率為49.52%，繼續保持較低水平；融資餘額為666.03億元，較年初壓降46.67億元，債務結構進一步優化。同期，整體平均融資成本進一步降至6.41%，同比下降0.09個百分點；經營性現金流淨額為74.34億元，連續5年為正。
守住穩定安全的財務基本面的新城控股，維持着“零違約”的硬核信用記錄，這也為其贏得更大增信支持。作為優質民營示範型房企，新城控股在2022年就獲得多筆融資，在房企再融資環境回暖的2023年更是屢獲融資突破。
今年5月22日，新城控股境外子公司新城環球完成發行1億美元的無抵押固定利率債券；6月14日，新城控股成功發行11億元公司債，這是江蘇省首單由中證金融、地方擔保公司及證券公司等多家機構以“央地合作”增信新模式發行的公司債。
7月24日，新城控股完成發行2023年度第一期中期票據，發行規模8.5億元，並再次獲得中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。當日，新城控股還成功發行一筆規模為13.16億元的綠色CMBS。
暢通的融資進一步鞏固新城控股的財務安全。數據顯示，2023年全年，新城控股到期境內外公開市場債券為117億元，1-8月已如期償還境內外公開債97億元。新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬在2023年半年度業績説明會上表示，年內到期的公開市場債務約20億元，主要為以吾悦廣場為底層資產的CMBS產品，公司將按計劃兑付相關債務。
此外，新城控股在各大銀行等金融機構的資信情況良好。截至今年上半年，其獲得各大銀行給予的授信總額度合計為1156億元，已使用授信僅307億元。
“我相信風再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方。”新城控股董事長王曉松曾如是對投資者説。近年來，“住宅+商業”的雙輪驅動戰略猶如儲蓄能量的駝峯，支撐着這家以“駱駝精神”為企業基因的房企穿過迷霧，也築牢其穿越發展週期、行穩致遠的安全發展底線。