做空龍湖，吳亞軍用一個電話來回擊

文/樂居財經 楊宏彬

地產“雷”聲陣陣，行業信心正在迅速流失。風聲鶴唳間，任何一點風吹草動都可能驚動資本，導致他們迅速的撤退。

8月9日，網上有消息稱，龍湖存在大量商票“逾期”記錄，導致龍湖股價波動。

截止8月10日，龍湖股價已經連續三個交易日下挫，8月10日下跌最為嚴重，盤中最低跌至20.1港元/股，報收於20.9港元，跌16.4%，單日蒸發200億港元市值，股價創下2019年8月6日以來新低。當前總市值1270.31億港元。

樂居財經《地產K線》瞭解到，網上關於龍湖票據違約的“逾期”數據，引自“票眼”小程序。

據瞭解，“票眼”小程序為票據信息共享平台，任何用户均可以不經審核上傳票據違約信息，而唯一權威的商票信息查詢平台是上海票據交易所票據信息披露平台。

8月10日晚間，上海票交所發文為龍湖正名。公告稱，近日，網傳龍湖集團控股有限公司存在大量商票"逾期"記錄，經核實，截止2022年8月10日，龍湖集團控股有限公司無商票違約和拒付記錄，相關謠傳並不屬實。上海票據交易所致力於維護票據市場平穩有序運行，對於這種通過謠傳擾亂市場秩序的行為予以譴責。

同日，龍湖召開投資者電話會議，管理層同樣回應商票“逾期”消息，稱這是完全的謠言，關注到相關源頭，已經準備追訴。龍湖從去年開始完全不做商票。現在商票餘額7億，年底前逐步兑付到位。

對於股價下跌問題，龍湖集團主席吳亞軍回應，“是市場驚慌導致的，企業根本沒出任何狀況。凡事預則立不預則廢，龍湖預見這些問題是比較早的，依靠我們的原則和紀律才走到今天。內外債結構，債務結構都是很好的。”

自律模範生

龍湖一向被認為是民營房企中的優等生，財務自律，早已是龍湖的代名詞。

根據2021年財報數據顯示，截止2021年底，龍湖的綜合借貸為1,920.7億元。其中，一年內到期債務為145億元，佔總債務的比例為7.6%。

而在前幾年，龍湖一年到期借款一直保持在低位，2020年，一年以內到期的短期債務佔比為11%，長短債比超過8倍；2021年上半年，一年內到期的短期債務佔比為9.5%，長短債比達到9.5倍。截止2021年末，這個數據進一步壓縮至7.6%，長短債比高達12.2倍。

一直以來，龍湖恪守的是長期主義價值觀。憑藉長期主義的嚴苛自律，龍湖已連續六年成為綠檔房企。

截止2021年，淨負債率進一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍，剔除預收款後的資產負債率為67.4%。

今年7月，龍湖如期償還一筆4.5億美元的到期債務，截至目前，龍湖集團已將所有年內到期債務償還完畢，全年已無債務還款壓力。

龍湖集團管理層曾在股東大會上透露，公司尚未使用的公司債、中期票據、境內綜合授信額度合計達到2112億元，還有美金債或銀團貸款約4.73億美元額度待使用。

經營方面，截至2022年7月末，龍湖集團累計實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額人民幣683.6億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積418.9萬平方米。7月單月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額人民幣118.5億元。

克而瑞公佈的2022年1~7月中國房地產企業銷售榜TOP200顯示，2022年全口徑銷售額累計超千億房企擴大到10家，龍湖集團為新入圍者。

交流會上，龍湖管理層透露，今年1-7月新獲取20宗地，公開市場拿地16宗，權益金額168億，貨值600億，位於杭州、成都、北京、合肥等比較安全的城市。8月份將有幾個比較大的項目推盤。

財務的自律與經營的優異讓龍湖集團的排位急速上升。5月12日，《福布斯》發佈“2022全球企業2000強”榜單，龍湖集團憑藉在2021年營業收入、利潤、資產、市值等多項指標的穩健增長，位居榜單第242位，實現連續12年上榜。

8月3日，2022年《財富》世界500強排行榜發佈，憑藉2021年營業收入、利潤指標的穩健增長，龍湖集團連續兩年入圍榜單，排名躍升44名至第412位。

機構的信心

龍湖在財務上的自律有目共睹。今年以來，“支持房地產企業合理融資需求”政策要求正加快落地落實，並取得突破性進展。2021年5月，包括龍湖在內的3家民營房企被監管機構選定為示範房企，陸續發行人民幣債券。

隨後，龍湖集團在上交所發佈的“公開發行2022年公司債券（第二期）的發行公告”顯示，龍湖擬公開發行不超過人民幣180億元(含180億元)公司債券已獲得證監會核准，本期債券發行規模不超過5億元。

業內人士分析稱，在民營房企發債困難的局面下，龍湖等民營房企帶頭髮債，具有很好的示範效應，有利於逐步提振市場信心，緩解行業消沉情緒。

對龍湖表示肯定的並不只有監管機構，還有評級機構。自行業深度調控以來，房企評級被下調已是家常便飯，在這樣的背景下，龍湖依然能保持較好的評級。

4月12日，國際評級機構標普（S&P Global Ratings）和穆迪（Moody's）雙雙發佈評級報告。標普確認龍湖集團長期發行人信用評級仍保持“BBB”，展望穩定；穆迪亦確認龍湖集團的發行人和高級無擔保評級維持“Baa2”，展望穩定。

標普認為，龍湖均衡的運營模式會繼續支持其信用狀況，在保持穩健財務紀律的同時穩步擴張，將有助於公司在未來一到兩年抵禦不利的市場環境波動。“我們預計，在新開業和有機增長的推動下，購物中心和長租公寓的租金在未來兩年將繼續保持20%以上的年增長率。”

穆迪則認為，龍湖的Baa2發行人評級反映了該公司強大的品牌知名度、多樣化的地理覆蓋範圍、強大的流動性，以及在整個週期內銷售增長。

7月12日，匯豐發佈了一份地產及物業行業研究報告，將中國TOP50房企分為三類：行業領袖、普通發展商、“抱恙”發展商。其中，“行業領袖”僅有8家，龍湖位列其中，匯豐認為“行業領袖”持續堅持財務紀律，違約風險最低。

以下為8月10日龍湖電話溝通會問答：

問：自媒體關於龍湖商票傳聞，請管理層回應。

龍湖：完全的謠言，關注到相關源頭，已經準備追訴。龍湖從去年開始完全不做商票。現在商票餘額7億，年底前逐步兑付到位。

問：請管理層分享一下最近現金流情況。

龍湖：公司非常關注現金流安全，每年會沉澱一些資金投資商場，在目前的行業下是行之有效的。

問：怎麼看今年拿地強度，未來拿地策略。

龍湖：去年四季度底價拿了很多項目，今年1-7月新獲取20宗，公開市場16宗，權益168億，貨值600億，位於杭州、成都、北京、合肥等比較安全的城市。其中，合肥項目於3月拿地，6月份開盤。7月獲取3宗，權益地價26億，並收購香港啓德項目，13億港幣。

公司對後市非常有信心，呼籲所有房地產行業相關人士維護行業健康氛圍。

問：銷售情況。

龍湖：上半年受上海疫情影響，6-7月份放開調控，疫情逐步恢復，7月份全口徑182億，同比下降4%，8月有幾個比較大的項目推盤。

問：龍湖短期有沒有債務需要償還，下半年再融資情況。

龍湖：債務方面，由於目前是靜默期，具體數字不説了。目前為止到年底，所有債務都還清了，無未償還的硬性債務，下半年可能主動還明年到期的銀團，短期債務佔比10%左右。

問：如何看待合作項目問題，有沒有需要收購出險合作方的情況？

龍湖：不做非標融資，跟出險開發商合作非常少，有少數合作項目基本進入收尾階段。合作項目的風險和合作方的風險隔離，對合作方有名單，不允許拿合作項目的股權抵押，即使部分合作方出現風險，合作項目還是安全的。

問：哪些區域銷售更好，哪些相對更慢？

龍湖：分化非常明顯，一線和核心二線非常不錯，這個月杭州推一個50億的項目，預計一把清盤。龍湖國內只進入68個城市，top10裏進入城市最少的開發商，相對比較安全。三四五六線城市下滑非常明顯，也沒有止跌的趨勢。

問：龍湖財務情況相對比較健康，銷售下跌到什麼程度，流動性會出現壓力？

龍湖：政策基本見底，但信心恢復需要時間。債務結構上，龍湖是最優  秀開發商的之一。不管行業要花多少時間恢復，我們都會手持足夠現金流，穿越週期。

問：管理層表示利潤增長保持雙位數，會不會做相應調整？

龍湖：量價取得平衡，我們等到穿越週期之後，留下來的企業會迎來更好的市場環境。

問：會感覺到監管機構對板塊有進一步的幫助嗎？

龍湖：政府對行業依然非常正面，BB部門跟人行、住建部等相關部門接觸密切，他們都很關注怎麼使行業變好，大水漫灌不可能，但會有更積極的政策。鄭州打響省會城市救市第一槍，5月後各大城市都在出政策救市，昨天廣州放鬆落户政策。一年土地出讓金收入佔政府收入30-50%，開發商出現問題，對政府的壓力也是很大的，政府也希望房地產回到正確軌道。市場一天沒回到正常軌道，救市政策就會出來。

吳亞軍分享：

我覺得今天股價大跌，從我們本身來講沒有太在意，是市場驚慌導致的，企業根本沒出任何狀況。凡事預則立，不預則廢，龍湖預見這些問題是比較早的，依靠我們的原則和紀律才走到今天。

內外債結構，債務結構都是很好的。龍湖大跌在靜默期、敏感期我們也不能買。作為大股東，選擇分紅還是股票，我們主動選擇股票，支持上市公司多拿點錢。我們沒有為眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未來，做一些行業裏怎麼發現機會的事。

現在不是看風險，反而是看機會的時候，該爆雷的都爆了，現在是行業最黯淡的時候，但我們應該往光明看。兩週前我們跟合夥人開會，大家都覺得這些事很提氣，我們是很淡定的，國家一直在想辦法讓行業回到正軌，過去槓桿比較高的企業也付了該付的代價。不會大水漫灌，政策會逐步出台，行業出清後，龍湖會一直存在機會。

文章來源:地產K線