編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。
當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣衝突與能源危機等不確定性，困難與考驗前所未有。
此時，整體經濟及各行各業都進入了新的週期，房地產及由此衍生的全新生態體系，要用最積極的態度，給今天的行業及相關產業重新定位，並尋求破解之道。
作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大產業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的週期，中國地產行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？
值此艱難時期，“2022博鰲房地產論壇”將繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地產商業領袖及新生代地產人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。
觀點網 今年春夏之交，新冠疫情的反覆，一度令中國東南沿海多個製造業發達地區陷入停擺。嚴峻挑戰之下，連最普通的公民都開始擔憂國內製造業未來的走向。
與製造業形成配套的產業園行業也因此備受衝擊，但面對目前詭譎多變的市場，黃立平自有一番定見。
“從某種意義上講，企業需要在預判不了的市場環境中尋找出路。”
黃立平入行產業園區建設運營已有17載，創立的光谷聯合（中電光谷前身）已成為國內體量最大的產業運營服務商之一。
如果説過去兩三年的大環境教會了這家公司什麼，那就是保持專業性。
這不是一個輕易可以作出的判斷，面對越來越充滿不確定性的未來，黃立平認為，我們或可以從歷史中找到背後的邏輯。
在產業升級中成長
改革開放以來，人口紅利、完整的工業體系，曾讓中國在短時間內從落後的農業國躍升全球第一製造業大國和第二大經濟體，涵蓋工業1.0至4.0各層級。中國擁有聯合國對全球工業產業門類劃分中的39個大類、191箇中類和525個小類的全部門類，中國有近250多種品類位居世界第一，其產值規模超過美國、日本、德國之和。
但較為粗放的發展模式，掩蓋了部分一直存在的問題。
2008年起，隨着金融海嘯對全球經濟環境的重塑，中國製造業向外轉移的潮流開始出現，而這種趨勢至今仍未得到有效遏制；中國產業升級，特別是重構供應鏈格局的歷史使命繁重而艱鉅。
一方面，國內中低端製造業方面的訂單，面臨着以越南為首的東南亞、印度為首的南亞，以及面向歐洲的土耳其、面向北美的墨西哥的威脅。其中由於簽署有《美國-墨西哥-加拿大協定》，墨西哥向美國出口的部分商品享有零關税。
另一方面，在高端製造業和一些能完全依賴機器全自動生產的產品，中國則面臨着來自美國、德國、英國、法國、日本等傳統工業強國的壓力。憑藉智能化、柔性製造、就近支持(near-shoring)方面的優勢，它們正加速引導製造業迴歸。
尤其是自2019年以來，全球經濟發展的動能不足，國際貿易戰爭和越演越烈的地緣政治危機，激起一股反全球化浪潮。人們能看到，運行了數十年的國際貿易規則體系正發生局部坍塌，單邊主義盛行導致出口下降，產能過剩有加深的跡象。
“製造業總體產能是過剩的，廠房過剩就成為產能過剩的一種表現形式。”在黃立平看來，過去房地產行業增長最快的20年，是由城市化和工業化這兩個作用力共同推動的結果。
副作用是有相當多的企業進入到產業園領域，卻未能越過“專業性服務”這條鴻溝。這些企業為製造業公司供應了大量可複製的建築空間，只是從來未思考過更好的服務方式是什麼。
“最早是辦公樓過剩，其次是服務科技企業的過剩，然後逐步波及到廠房過剩。”黃立平表示，在城市化和工業化快速發展過程中，企業很容易選擇比較單一的、比較容易管理的模式。
當人們習慣於用房地產思維去組織產業集羣，“國內工業組織方式並沒有產生根本的變化，尤其近20年，我們今天還看到大量的標準廠房。”這些標準性的廠房，為中國早年間在全球供應鏈體系中的起步提供了重要作用，只是已不適合當前經濟結構的變化。
當推動經濟轉型升級，推動新型工業化、新制造模式的發展，推動智能製造、信息化和工業化的融合勢在必行，產業園行業也必須順應潮流，想清楚如何更好地為當下最有生命力、最有未來的企業提供有效服務，想清楚國家的產業升級需要怎樣的服務商？
中電光谷正在思考如何為此貢獻一份力量，並希望在自身發展中尋找到雙贏。
超越房地產
“走出地產邏輯”是黃立平常常提起的話題，最近他再一次對此進行了解釋。
黃立平自認是一個對風險極度敏感的人，稱自己很多年前就對房地產保持着謹慎，“若干年整個行業的過分樂觀，讓很多企業出現戰略迷茫，甚至出現財務危機，是難以避免的。”
中電光谷的前身光谷聯合組建於2004年，初期以產業園開發為主營業務。3年後，該公司從單一項目武漢光谷軟件園起步，面向全國拓展產業園區開發運營業務。
2014年3月，光谷聯合登陸香港資本市場，成為首家在港交所上市的產業園運營公司。隨後，在黃立平的主持下，光谷聯合引入央企中國電子成為最大股東，雙方的結合是如今中電光谷的基礎。
十多年的探索期，也經歷過迷茫與調整。
在先前的採訪中，黃立平承認中電光谷“的確走過以‘地產’作為主要方法的發展階段”。換句話説，即先無的放矢地興建一批建築空間如辦公樓、研發樓，然後等着需求者購買或租用，客户是購房者或者租房者。購房和租房成為商業行為的核心，企業的經濟貢獻和發展前景反而變得不重要了。
“在過去城市化發展得比較好的地方，或產業聚集比較成功的地方，這類項目可能會有比較好的投資回報。”黃立平表示，但這種“房地產的邏輯”對產業服務的本質來説是有缺陷的。
黃立平很早就意識到，產業園是用房地產的方法來服務企業，本質是產業，地產是方法和手段，不是目的。中電光谷也曾涉足過住宅領域，當時黃立平視住宅開發為產城一體配套的需要，並不追求脱離產業基礎單一地去做。
“我意識到房地產超越不了簡單的土地利用價值最大化的問題。”他説，房地產的價值體現方式是資產金融化，而產業組織邏輯的土地利用價值卻不是這個標準。
從另一個角度，黃立平提出，土地這種生產要素的簡單配置方式，已經不能適應日益複雜的經濟競爭的格局，亦不適應中國未來區域經濟協調的要求。
“從本質上講，儘管現在還沒有一種公認的標準，區別什麼是產業服務商，什麼是地產開發商。”黃立平稱，但目前社會各界已逐漸看出端倪開始改變思維模式，將這兩件事分開來看待。
例如，越來越多的城市會經由經信局或工信局負責指導、管理產業園區、產業規劃等相關工作，而過往這類事務通常由城市規劃建設部門負責。
從這個基礎出發，未來產業服務商和地產開發商之間，差別究竟在哪？出發點有什麼區別？服務邏輯有什麼不同？落腳點和商業模式有什麼變化？都需要從業者做具體的實踐，逐步建立科學的評價標準。
從後發地區再出發
過去中電光谷一直為中國製造業、科技企業提供優質的產業服務，如今它有了更大的理想--要對全國產業升級、區域經濟協調起到戰略性的作用。
“國有經濟部門現在應彌補市場化機制不足的短板，同時，市場化經濟組織應增強社會責任意識。”一種責任感驅使着黃立平不斷探索前進。他認為，一個不願意承擔社會責任的企業走不遠。
近年來，黃立平總是強調要到國內經濟發展相對落後的地區，幫助這些地方提高產業組織水平。目前，中電光谷正通過已經形成體系的“P+EPC+O”業務快速向這一目標邁進。
資料顯示，“P+EPC+O”是以策劃(P-Planning)為切入點，設計採購建造(EPC-Engineering Procurement Construction)一體化交付為落腳點，以專業化的運營(O-Operations)來配合投資主體共同完成產業服務的工作，構成“三位一體”的責任主體架構。
用簡單的話語理解，中電光谷有能力為地方政府提供從區域性規劃到產業項目最終落地運營的一條龍專業化服務，無論這個地區經濟是否發達。
黃立平介紹，這幾年各地區最關注的發展重點是，臨近中心城市的中小城市如何克服虹吸效應；在科技、教育資源比較匱乏的地方，如何推動科技創新，提升產業競爭力；在產業鏈、價值鏈核心地區，如珠三角、長三角，如何通過進一步的產業升級來優化供應鏈。
“我們的角色正是以專業化能力幫助地方政府提高產業組織效率。”黃立平指出，中電光谷的發展原則是：“某些地方的發展需要我們的經驗和體系，需要我們的工作方式，我們才會去。”
不是奔着尋找直觀的商業機會的目的前往，“我們現在的商業邏輯就是問題導向，發現問題、解決問題。”他稱，雖然中電光谷現時的市場拓展方式由問題決定，但在逐漸摸索過程中，已積累了三十多個相應的服務意向。
據瞭解，2022年上半年，中電光谷就陸續與襄陽東津國投簽署戰略合作協議，雙方共建東津雲谷數字園區；與保定高新區簽訂“網信谷”規劃建設合作框架協議。
同時，與洛陽高新區簽訂數字經濟產業園合作協議；與滁州經開區簽訂科創基地運營協議，推進OVU創客星項目落地；與武漢新洲區簽約，謀劃武漢國家航天產業基地的落地。而在去年，中電光谷先後與寧波、宜昌點軍、淮安洪澤、郴州蘇仙、哈爾濱呼蘭等地方政府達成合作。
其中，哈爾濱呼蘭區在2004年通過撤縣設區併入哈爾濱市，隨後在2019年被正式劃入哈爾濱新區範圍，成為新批覆的省級開發區。該區過去工業基礎薄弱，在新的發展要求下，幾乎是從零出發。
2020年12月10日，中電光谷與呼蘭經開區簽約合作，併合資設立產業運營平台公司，隨後量身定製規劃了龍江光谷產業園。
該園區呼應呼蘭區原有的先天優勢，在“以產定城”的基調引領下，確立了裝備製造、科技研發、生物醫藥、食品製造和電子信息的產業方向。“形成符合時代需求的，也是符合地方發展戰略的一種新產業組織模式。”
以下為觀點地產新媒體對中電光谷聯合控股有限公司總裁黃立平先生的採訪實錄節選：
觀點新媒體：去年在對您的採訪中，您提到中電光谷會在2022年進入50個城市，到十四五末期（2025年）會進入到100個城市。最近看到中電光谷一直在跟不少城市簽約，拓展計劃的進度怎樣？
黃立平：截止到今年4月底，我們做了一個統計，按城市口徑計算，現在已經進入了42個城市，有76個園區項目。如果按照區縣行政單位作為統計口徑，進入了53個區縣。今年5月份到現在，我們又新進入了4個城市，其中有一個是過去已經覆蓋的城市，只是新進入了一個區，目前還有大概5個城市的項目還在對接，有些是以前就有接觸的。
預計到今年年底，我們會進入50個城市、60個區縣、85個項目。現在中電光谷正在進入一個加速發展的過程，今年會新增加20個區縣。未來這個速度還會更快。
我經常講，全國2800多個縣級行政單位，我們至少應該服務10%，在一個區域內服務一個區縣，就有開創意義，會起到示範作用和引領作用。這是我們希望產生的效果。
沒有10%的覆蓋面，對於全國的產業升級和區域經濟協調，就談不上發揮戰略性作用。我想，也許這個指標要到20%。我們任重道遠。
在這個時代，我們要對產業組織方式的變革做出貢獻。提高勞動生產率很大程度上取決於產業組織方式和要素配置效率。
土地要素的簡單配置方式，已經不能適應日益複雜的經濟發展格局，不適應區域經濟協調發展的要求。
所以從本質上講，它是一種產業服務，在經濟發展中的作用是強化要素配置的市場化機制，深化與行政配置方式的結合，產生更高的配置效率，這就是我們工作的本質，我們要做的事。
全國很多地方，都存在生產要素配置方式變革問題。但如果沒有豐富的成功案例支撐，推進這項改革是非常困難的。
我們希望實現的產業資源共享平台，是用數字化手段推進產業發展的質量、效益評價，也是為了促進要素配置的改革。
觀點新媒體：中電光谷目前採用的“P+EPC+O”模式，有什麼特點？
黃立平：從商業角度講，過去產業地產的客户是購房者或者租房者，這是房地產邏輯。我們意識到這種邏輯的重要缺陷。只有將出發點和落腳點都指向產業和企業，致力於構建產業生態，這樣的建設才有意義。
在2008年我們就有這樣的嘗試，把政府以及政府授權的特定國資平台公司作為直接客户，將企業聚集作為服務目標。其實是客户關係的變化。
當你把政府作為客户，或者把政府特許的國有公司作為客户時，我們的角色是用專業化能力幫助地方政府組織產業。就是這麼一種商業邏輯。
至於怎麼幫助，這需要用有效的合約將專業經驗模式化。我們意識到了，組織產業更多是地方政府的責任，也是它的行為方式，但可能專業能力不夠，那怎麼樣提供服務呢？
我們最早是從園區諮詢開始，解決明確戰略方向，梳理產業資源，擬定發展目標，設計功能結構、政策環境，制定產業組織策略和運營方案等問題。其實這是園區策劃最大的短板。
國內已有的諮詢機構，大都是宏觀經濟戰略的諮詢服務提供者，要麼就是微觀操作的諮詢服務提供者。將這兩者有機結合起來，為地方政府提供系統的產業組織、戰略和策略服務，是目前最缺乏的。
能夠準確判斷這個地方究竟適合發展什麼，究竟用什麼方式來發展，這就是我們這些年努力發展的重要能力。重要的是需要經過項目實踐的積累。沒有足夠積累，難以勝任這項工作。
到目前為止，大概我們已經積累了五六十份服務合同，也就是五六十個園區諮詢服務案例經驗。主要是區域性系統規劃，以產業規劃為核心，也包括空間設計。
這種工作價值的體現是一個實踐性的知識體系；而僅憑教科書上的理論紙上談兵解決不了問題。
搞宏觀經濟的因為沒有微觀經驗支撐，很容易搞成紙上談兵。怎麼落地，具體的空間功能結構怎麼考慮，這中間需要非常複雜的知識體系和經驗體系共同支撐。我們經常講，只有多學科的有機聚焦，才能得出正確的判斷，才能找到正確的解決方案。
首先要懂城市政治、瞭解決策機制，然後要懂城市規劃，特別是宏觀經濟指標體系；必須熟悉產業規劃的系統方法，還要懂得建築設計和工程建設管理。當然，最重要的是全過程的產業組織，特別是承擔若干具體的產業導入工作。如果沒有這個綜合能力，就做不了這個事。
所以我們把諮詢作為所有服務體系的切入點，先做診斷，問題在哪裏就把哪裏作為突破口，找到這個地方在新的發展中解決矛盾的各種策略。
現在，我遇到比較普遍的問題是，中心城市周邊的中小城市，在交通條件不斷改善的情況下如何克服虹吸效應，避免產業資源空心化。第二就是在科技、教育資源比較匱乏的地方，如何搞創新驅動，如何搞科技創新，提升產業競爭力。
我們把這些作為主要線索，結合具體的實際尋找解決問題的辦法。
問題找到了，並且能夠提供若干假設，最後經過比較深入的調研證明，或者證偽，跟地方政府達成若干共識。
有了這樣的共識以後，再確定發展目標是什麼。比如説在全國是什麼地位，在一個區域中扮演什麼角色，在創新鏈、供應鏈、價值鏈中是什麼地位等。這些必須要有準確的描述。
目標達成共識了，就要研究選擇用什麼方式來做這件事情符合實際。對於大部分區縣行政單位，通常，我們主張的方式是政府設立園區建設的特殊目的公司作為投融資主體；我們作為服務主體。這樣就避免了產業組織的目標跟方式的矛盾。
之所以一直強調要去房地產化，就是要減少在產業組織上克服不動產金融化這種方式的根本性缺陷。有些適合採用房地產開發方式的，我們也可以採用投資開發的辦法來幹。但是大部分尤其是經濟相對落後的地方，或者是已存在房地產空置現象比較嚴重的地方，都不適合採用市場化主體作為開發主體的方式。
觀點新媒體：中電光谷跟地方政府合作比較多，這是一個大的趨勢嗎？
黃立平：我們稱作綜合運營的方式是否成為趨勢？這不好説。有一點可以肯定，這是中電光谷的戰略重點。是否適合其他企業，還有待觀察。任何一個企業的發展，無論屬於什麼行業，處在什麼發展階段，多大的規模，有什麼樣的核心競爭力，都是三種生存方式之一：第一種是某種商業模式的開創者，第二種是追隨者，第三種是現有條件下的苟活者。
我做企業的原則是做開創者，而不做跟隨者，甚至不願做自己的重複者。只能説我們現在採用的方法適合現在的經濟社會環境和自身能力結構、經驗以及團隊素養。
在經濟增長快、供不應求的階段，遍地機會，僅憑單一能力也可以發展壯大。房地產發展曾經就經歷過--在20年前有不同的見解，究竟是專業化好還是多元化好？人為地去做多元化，早期很多企業都失敗了，而業務單一的企業有許多成功。這隻能説明那是一個專業化時代。
但是今天我們可以看得比較清楚，僅就房地產業而言，只會做住宅，機會越來越少，只會搞開發，不會搞服務，機會也越來越少。這個時代要求能力從專業走向綜合。
對我們來講，十多年在產業園領域的探索，是逐步地從一種能力發展到多種能力的過程，大體上是圍繞產業服務這個根本，實踐中，需要什麼能力，我們就努力塑造什麼能力。我們是這麼一路走過來的。
按我們現在的業務發展態勢，未來若干年會有一個快速的收入規模增長過程。因為我們的發展已不限於投融資能力，更不需要加槓桿。在完全風險可控的情況下，比如説現金流指標、負債率、淨資產收益水平，這些綜合性指標在安全、可控、健康的狀況下，實現收入的快速增長的過程是一個主要憑無形資產實現持續增長的過程。
我們在香港上市前後的一段時間我還不太理解為什麼香港資本市場對房地產企業估值這麼低，後來我理解了，資本判斷這個行業的增長方式不可持續，包括負債率，毛利率，淨資產收益率等等指標都不可持續向好。
前一年還有幾十億利潤，後一年就是幾十億虧損，這幾年在房地產企業裏面不少見，其實是風險最大的；過去多年，我們規劃財務結構的時候，第一條就是保持主要指標可持續，特別是負債率紅線，現金流為正。
當然，既然是綜合性、多樣化手段提供服務，就要看不同的業務中是否利潤率水平是合理的，我們不僅看毛利率也看淨資產收益率、收入利益率等指標。比如開發業務，收入利潤率在10%以上是健康的。
所以我們的標準是開發性業務一定是利潤率要達到10%，如果做諮詢業務，利潤率要爭取30%，而建設服務業務，利潤率達到3%就是合理的。
招商運營業務，利潤率10%-15%是合理的。所以整體上，利潤不是線性增長，而是隨着收入的增加、利潤總額會有合理增加，但整體利潤率會有所下降。這是一個結構調整過程。
這個過程，我認為是轉型特徵。要追求的正是毛利率下降情況下的收入持續增長，在收入快速增長的同時，利潤同比增長是一個不可能的事情。也就是説，要轉型，要升級，結構上體現不出來，只能説明還停留於口頭和原來的思維框架中，那是不可能走出地產邏輯的。
觀點新媒體：今年疫情反彈，長三角和珠三角這兩個經濟最發達的地區都受到了衝擊，您認為疫情反彈會不會從側面推動過往一些產業相對集中的情況？中電光谷此前提到會到相對落後的地區去幫地方政府用一個正確的方式來組織產業，這種打破過往產業相對集中的趨勢，對您的工作會有相應的推動嗎？
黃立平：大灣區受疫情影響，至少從目前看，比上海要好；長三角地區情況有所不同。我這兩年去長三角比較多，最近幾個月儘管上海情況比較嚴峻，但是江蘇仍然活躍，浙江也很活躍，要有所區別地分析。會不會對供應鏈體系有衝擊？客觀上已經有衝擊了，究竟損失有多大還需要觀察，也許未來一個季度，上海的影響因素就可以看得比較清楚了。我判斷，有一個可以稱為趨勢的現象，以上海和深圳為核心的供應鏈體系將會迅速重構，其他地方都有機會。
是不是因此會削弱供應鏈功能？我覺得這種可能性比較小，因為現在地方政府組織經濟、協調產業的能力是比較強的，工作動力也很足。據我所知，大家都在尋求各種應對辦法，有優勢的地方還在努力保持優勢。比如説深圳，今年以來對製造業就更為重視，想盡各種辦法保持製造業的比重和總量，政策力度和條件比其它城市更加有針對性，也更優越。
不至於一下子就出現很大的變化。珠三角和長三角地區，板塊都很大，自身也不平衡。就以江蘇為例，蘇南地區發展質量比較高，蘇錫常、南京都非常高，但是就在這些城市的內部，也有薄弱環節，也有短板，他們也會自身補短板，也會發揮優勢。
我們過去理解蘇州、無錫、常州這些地方，並沒有很突出的科教資源，這三個城市基本上都沒有著名大學，但是科創板上市公司數量不少。這是在一個區域內跟上海互動的結果，也説明這些地區的領導者，抓產業創新是有辦法的。
蘇北地區相對比較落後，有的還在國家城鎮居民收入跟農村居民收入的平均水平地區，他們也需要發展。我們很願意為蘇北地區的產業升級貢獻力量。
珠三角地區致力於留住製造業也有很多工作可以做。
我們在珠三角地區有積極介入，比如，在佛山介入順德和南海的一些項目。這兩地製造業很強，但科技企業發展的數量和規模都不夠，當地主張製造業上樓。這是不是一種有效辦法？還需要探索，找到優化的辦法。
過去有優勢的地方如何保持優勢，過去發展相對落後的地方如何尋找到正確的發展方式，我們解決問題採用差別化方法。強調“一城一法”和“一園一策”。
比如説哈爾濱呼蘭區，做了行政區劃調整之後，有一個開發區劃到哈爾濱新區，工業幾乎為零。這樣的基礎如何發展製造業？其實這個題目就很有挑戰性。我們經過了近兩年準備，今年這個項目剛剛才開工。
有些地方有突出的優勢，但是產業很單一，要發展新的產業方向，在新的方向上又是相對落後的，從某種意義上可能也是空白。
比如説過去的重化工區，如何轉型升級，我們也有興趣參與其中。遇到各種典型案例我們都有一種歷史責任感，都希望憑我們的經驗能夠找到正確的發展方式。我們希望被更多地方看重；也希望我們的工作方式能夠幫助到更多地方，使他們在產業組織方面，特別是園區建設方面少走彎路，少付出一些代價。
觀點新媒體：中電光谷有產業投資基金，在資源共享方面是怎麼做的？
黃立平：2015年開始發展股權投資，當時的出發點，一方面是覺得應該把錢放在最有競爭力的企業股權上，我們看到了科技產業比不動產更有長遠價值，這是一個價值判斷。
第二方面，我們的園區業務發展，資本是重要的組織紐帶。跟一個企業構成了股權關係，對它的影響力就會更大，遠勝於園區空間的客户。這是一種更深層次的合作關係，組織產業資源的效率會更高。
走到今天，我覺得投資的價值規律依然存在，我們仍然要有選擇把一部分資金放在未來企業的股權上。關鍵是保持合適的比例。
未來如果園區服務性業務比重更多，開發投資項目比重更小，我們將會分出更多資金來做股權投資。至少我個人認為是應該這麼做。
第二個就是跟園區要素之間的互動，或者説增強要素的整合能力。近兩年我們已經開始形成這樣的方式，就是跟地方政府合作的時候，共同組織產業，我們會在地方設立專門的基金，由地方政府出資為主，我們幫助組織部分社會性資本。這種基金投在當地，為當地培育企業、引進企業，最終成為一個地方組織產業的主要手段。
這樣的一種方式未來可能會運用得更多。今年就有三個城市的基金已組起來。
對此，地方政府也有了更多認知，通過股權投資增加對企業的吸引，已成為有效的招商手段。認知到位之後，就需要相應的專業能力，特別是與園區建設相結合的能力。中電光谷的獨特優勢恰恰就在這裏。
引進來以後在哪裏承載呢？需要空間、資本、人才、技術這幾個要素，要做結構性整合，這才是未來產業服務的一種基本方法，是要素組織的方法。光有空間，跟其它要素脱節，房子越來越多，沒有意義的部分也會越來越多。我們要做的，是保證其中沒有我們的項目。
為什麼房地產對於組織產業侷限性很大？是因為一旦供求關係失衡的趨勢形成，就不可逆轉。房子不再有價值，而會使用房子的能力就成為稀缺的價值。
當然，一個企業要建立完整的能力是有困難的，需要與地方政府形成合力。中電光谷善於構建這種合力。