樂居財經 王向南 發自廣州
傳出上市消息2個月後，合景泰富集團（01813.HK，以下簡稱合景泰富）正式提呈合景悠活集團控股有限公司（以下簡稱合景悠活）IPO申請文件。
合景悠活由合景泰富分拆而來。分拆完成後，合景泰富將不會保留於合景悠活已發行股本的權益，合景悠活將不再為合景泰富的附屬公司。
招股書顯示，2017-2019年，合景悠活總收入分別為4.63億元、6.59億元和11.25億元，毛利分別為1.04億元，1.83億元及4.19億元，毛利率分別為22.5％，27.8％及37.3％，淨利潤對應為4414.8萬元，7968.2萬元及1.85億元，淨利率分別為9.6%、12.1%、16.4%。
2017、2018年，其收入來源就全部來自於合景泰富旗下項目。2019年開始外拓，89.0%及95.9%的物業管理服務收入分別來自合景泰富及其合聯營企業、關聯企業發展的住宅及商業物業。
除了在收入上高度依賴合景泰富等關聯方之外，關聯方還存在對於合景悠活的資金佔用。
劃重點
01
孔氏三兄弟
1995年6月，孔建岷、孔健楠、孔健濤三兄弟一起創辦合景房地產公司，進軍房地產開發市場。合景房地產公司也即合景泰富的前身，至2003年公司更名為合景泰富集團。
招股書顯示，合景泰富物管業務最初發展於2004年，一開始主要提供住宅物業管理服務，後在2006年將服務範圍延伸至商業物業管理，並於2019年開始向第三方物業發展商開發的物業提供住宅物業管理及商業物業管理及營運服務。
2019年9月，合景悠活註冊成立，並隨即進行了一系列的重組和股權騰挪。
招股書顯示，緊接着重組的完成，合景泰富持有合景悠活100%股權，其中，孔式三兄弟共持有97.22%股份，另外2.78%由徐錦添。
資料顯示，徐錦添自2007年1月起一直效力集團。於2019年8月前，彼為公司執行董事、首席財務官兼公司秘書。自2019年8月起，彼擔任集團的高級顧問一職，現為合景悠活集團投資部總經理及高級顧問。
據招股書，為獎勵徐錦添對公司的貢獻、提升其士氣及對公司的忠誠，合景泰富的董事會批准將美和的全部已發行股本轉讓予徐錦添，代價為607.5萬美元，金額經參照美和於2020年5月31日持有股份的公允價值，再考慮徐錦添對公司的貢獻而定。
分拆上市完成後，合景泰富將不會保留於合景悠活已發行股本的權益，合景悠活將不再為合景泰富的附屬公司。
從董事會人員組成來看，合景悠活董事會包括七名董事，其中三名為執行董事、一名非執行董事及三名獨立非執行董事。
其中，孔健楠擔任執行董事兼行政總裁，負責公司的整體管理及營運；孔健岷則擔任非執行董事及董事會主席，負責為公司的整體發展提供指引及制定業務戰略。
資料顯示，孔健楠現年54歲，於2020年6月19日開始任執行董事及行政總裁，負責公司的整體管理及營運。據悉，孔健楠於房地產業擁有逾20年經驗，2004年5月加入公司旗下為寧駿物業的董事，主要負責寧駿物業的整體管理。
在加入公司前，1984年9月至1997年10月，孔健楠任職於廣州東山區司法局。1997年11月至2007年6月，擔任廣州合景房地產開發有限公司（合景泰富的附屬公司）的董事，主要負責協調及管理人力資源、行政管理及資訊科技管理。自2007年6月起，一直為合景泰富的執行董事及副行長，負責協調及管理人力資源、行政管理、資訊科技管理及法律事宜。
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02
收入依賴關聯交易
招股書的“風險因素”中，合景悠活特別提到“大部分收入來自合景泰富集團物業開發項目提供的物業管理服務”。
數據顯示，2017年、2018年及2019年，該公司實現總收入分別為4.63億元、6.59億元和11.25億元，複合年增長率達到55.8％。
相應地，來自向合景泰富開發的物業提供物業管理服務的收入，分別佔物業管理服務收入的100%、100%及91.8%。且於往績記錄期間，合景悠活對合景泰富集團所開發物業的中標率為100%。
具體來看，2019年11.25億元收入裏，住宅物業管理服務來自第三方物業開發商收入的比例由0%升至11%，來自合景泰富的比例則降為89%。
商業物業管理營運服務來自第三方物業開發商收入的比例也從0%升為4.1%，來自合景泰富比例則由100%降至95.9%。
儘管，從2019年開始，合景悠活有意拓展第三方物業發展商開發的物業提供住宅物業管理及商業物業管理及營運服務，不過，從目前的數據來看，其對合景泰富的依賴程度依舊比較高。
合景悠活表示，由於分拆後將不再為合景泰富的附屬公司，未來對於合景泰富所開發的物業中標率可能下降。如果合景泰富遭受嚴重影響其物業開發工作的不利發展，合景悠活將失去商機。
此外，合景悠活無法保證將能夠從其他渠道取得物業管理服務合同，從而及時或以有利條款彌補收入差額，亦不能保障能夠成功實現客羣的多元化。另外，無法保證合景泰富簽訂的所有物業管理服務合同將與到期後成功續約。
如果發生上述任何時間，合景悠活的經營業績、財務狀況及增長前景可能會受到重大不利影響。
劃重點
03
關聯方資金佔用之謎
從近期遞表的物管公司數據來看，除了在收入上依賴關聯方之外，關聯方的資金佔用情況十分常見，合景悠活也不例外。
據披露，截至2019年底，扣除減值撥備後，合景悠活應收賬款總額為5.76億元，其中關聯方應收賬款為4.5億元，佔比接近80%。
與此同時，關聯方的應收賬款週轉天數高達242天，是第三方應收賬款週轉天數的3.8倍。此前兩年，關聯方應收賬款週轉天數一直維持在260天左右，大幅拖累了整體的應收賬款週轉率。
對此，合景悠活給出的解釋是，關聯方的應收貿易款項週轉日數大幅長於獨立第三方，主要由於考慮到關聯方的違約風險較低，公司向關聯方收取應收貿易款項的頻繁程度較向第三方收取款項為低。
絕大部分應收賬款來自關聯方且週轉天數較高的情況下，本可以使用於經營過程中的“現金”，現在只能躺在“應收賬款”裏，大幅降低了資金的運營效率，也可能會影響合景悠活的利息收入，減少了當期淨利潤。
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