焦點年報 | 綠城式“凡爾賽”:目前剛進入起跑期
檢測時間：2021年1月1日-2021年12月31日
發佈時間：2022年3月25日
3月22日，綠城中國公佈了2021年度經營業績，眾多財務指標表現優異。綜觀全年，全口徑銷售額保持高速增長，營收、淨利潤和毛利潤均出現增長，同時在投資方面保持穩健步伐。此外，在降本增效方面綠城成績顯著，企業債務結構持續優化。預計隨着管理紅利的釋放，綠城的品牌優勢和管理優勢將會更加凸顯。
一．銷售目標完成率達113%，年內新增可售貨值3137億
超額完成年度銷售目標，增速出現下滑。2021年，綠城實現合同銷售金額3509億元，超額完成年度3100億元的銷售目標，完成率達到113%，同比增長21.3%。國家統計局發佈的數據顯示，2021年1-12月，全國商品房銷售額累計達18.2萬億元，較2020年同比增長4.8%。焦點研究院數據顯示，截至2021年末，超七成房企未完成年度銷售目標，整體完成率創近三年新低。60家典型上市房企共取得9.7萬億元的銷售額，較2020年同期僅增長0.1%。綠城取得如此的銷售成績，實屬不易。受全國房地產宏觀形勢影響，銷售額增長率較2020年仍出現下滑。
總土儲近6000萬平方米，一二線佔比達74%。2021綠城中國新增101個項目，總建築面積達1751萬平方米，預計新增可售貨值3137億元，權益拿地金額1834億元。從投資佈局來看，綠城繼續推行“區域聚焦、城市深耕”戰略，實施“1+5+N”的佈局策略，聚焦熱門都市圈。2021年新增貨值中，長三角仍作為戰略重點，新增貨值佔比52%。城市能級上，一二線城市的新增貨值佔比達78%。截止2021年末，綠城集團共有土地儲備項目256個(包括在建及待建)，總建築面積約5881萬平方米，一二錢城市的土地儲備總可售貨值佔比達74%，優質土儲為2025年達到銷售目標奠定了堅實的基礎。
二．營收同比增長52.8%，降本增效提升利潤空間
2021年綠城實現營收1002.4億元，同比增長52.8%。綠城營業收入來自於物業銷售、項目管理、設計與裝修、酒店運營、物業租金與銷售建材材料。其中，物業銷售收入貢獻了總營業收入的89.6%，達898.29億元，同比增長56.7 %，為營收增長貢獻較大力量。值得注意的是，綠城項目管理業務2021年實現收入22.4億，同比增長23.7%，歸母淨利潤達到5.7億，同比增長31.9%，保持着較高速度的增長。
受土地成本上升和限價政策影響，綠城未能充分發揮其品牌溢價能力，盈利能力出現下滑。2021年綠城實現毛利181.68億元，毛利率18.1%，較2020年（毛利率23.7%）下跌5.6個百分點，淨利潤達76.87億元，同比增長33.4%，淨利潤率為7.7%，出現輕微下滑。在多個城市施行限價政策，土地成本日益增長的背景下，行業盈利空間在逐漸壓縮，綠城雖有較強的品牌溢價能力也未能倖免。
引入數字化工具，降本增效提升利潤空間。綠城於2021年推出“綠城雲”縵上銷售平台、“綠城智”智能案場系統等數字化工具，貫穿項目營銷全流程，改進成交轉化率，強化內部管控，營銷效能提升，自投項目去化率和人均銷售額均發生較大比例提升。2021年自投板塊整體銷售去化率達到69%，其中存量庫存比較難銷的房源去化率也達到66%，人均銷售額同比提升12%。效率提升的同時，綠城的內部管控成本也在持續下降，銷售費用和管理費用率由2020年的10.1%下降至2021年的8.0%。
三．融資成本持續下滑，永續債贖回穩步推進
財務表現保持穩健，三道紅線持續優化。具體來看，三道紅線中目前綠城僅踩一道，整體財務狀況較為穩健：淨負債率為53.5%，較2020年下降11.1個百分點；剔除預收款後的資產負債率為70.3%，較2020年下降0.9個百分點；現金短債比繼續提升，數值為1.7。綠城在其2021年業績發佈會上表示在2023年一定能進入綠檔，同時也做好了提前進入綠檔的準備。
融資成本持續下降，短期償債壓力較小。2021年綠城整體融資成本僅為4.6%，較2020年下降0.3個百分點，融資成本持續走低。融資成本下降主要是由於中交成為大股東之後，綠城經營狀況持續改善，發展逐步轉向一二線城市，聚焦核心優質區域，發行債券利率下滑，使得融資成本下降。此外，綠城的短期償債壓力較小，截至2021年末一年內到期的債務金額佔總規模的比例為25.1%，這一比例自2019年的36.6%持續降至2021年末的25.1%，年均下降5.8個百分點。
永續債贖回穩步推進，利潤空間進一步釋放。綠城曾於2021年年中業績會上表示，2021年末永續債規模有望從185億元降至108億元，2022年永續債贖回規模將超80億元，2023年有望贖回最後的15億元永續債，在此期間不考慮增發永續債。目前來看綠城的永續債“瘦身”已經取得成效，2021年末永續債規模降至107.58億元，較年中下降77.79億元。綠城的永續債大部分通過公開市場發行，票面利率普遍偏高，2019年和2020年永續債的加權平均利率為6.7%，顯著高於同期綜合融資成本5.30%與4.90%。未來隨着綠城永續債規模的下降，利息支出將會持續減少，盈利情況將會得到改善。
綠城董事會主席張亞東將2015-2018年定義為康復期，2019-2021年定義為健身期。如今，綠城已迎來了2022-2025年的起跑期，三年“健身”效果如何，讓我們拭目以待！