道觀察｜物管獨立上市財富翻番，閩籍地產商陸續走上拆分路

導語

當物業管理獨立上市可以再造一個甚至超過母體市值的公司時，拆分上市也就成了一種趨勢。近兩年來，在碧桂園物管市值大於母體公司效應的驅動下，閩籍地產也陸續走上了拆分上市之路。事實證明，在造富上，這一招非常管用。

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中駿商管首日市值80億港元

7月2日，港股上市公司中駿商管首個交易日報收於4港元，漲幅8.11%。而同一個交易日，另一家港股上市公司中駿集團控股收盤價3.16港元，跌幅0.94%，走出了上市以來最令投資者心悸的一天K線圖。

中駿商管是從中駿控股集團拆分出來的子公司，由物管業務剝離獨立而來。上市當日，投資者用腳投票，根據自己的價值取向決定了當日這兩隻港股的行情走勢。

在同一個交易日，中駿商管對應的市值是80億港元，市盈率43倍；中駿控股集團對應的市值是133億港元，市盈率2.94倍。

中駿控股集團的市值高峯出現在2020年1月17日，當日盤中交易價曾觸及4.47港元的歷史高位，對應的最高市值為189億港元。

中駿控股集團於2010年2月上市，上市當年營收41.31億港元，2020年營收325.73億港元。

也就是説，中駿控股集團用了10年時間，推動營收增長了將近8倍，然而，市值只由上市之初的在30億港元上下徘徊，增長到了現在的4倍多。

中駿商管只用一天的時間就實現了中駿控股集團超過一半的市值。參照定位相同的港股行業龍頭碧桂園服務和碧桂園走勢，中駿商管顯然只是再造另一箇中駿控制集團市值的開始。

02

閩籍地產公司掀起拆分潮

中駿商管之於中駿控股集團和碧桂園服務之於碧桂園一樣，都是由母體公司拆分出來的物管專營獨立主體。

碧桂園服務2018年上市，是近年來物管分拆上市大潮中的領頭羊。在中駿商管上市當日，碧桂園服務的市盈率達到80倍，市值已在碧桂園之上，超過了2500億港元；而母公司碧桂園的市值僅為1900億港元，對應的市盈率為4.56倍。

碧桂園這種輔業市值大過主業的神勇表現，讓整個房地產行業都在蠢蠢欲動。通過物管拆分實現財富翻番，也已然成為很多閩籍房地產企業的優先選擇。

寶龍商業從寶龍地產中拆分出來，於2019年在港交所上市；世茂服務從世茂集團中分拆出來，於2020年10月同樣在港交所完成上市。

從公開的信息來看，禹洲集團和建發集團也在枕戈待擊。禹洲物業服務有限公司和建發物業管理集團有限公司均出現在2020年第二批廈門市重點上市後備企業名單中。

建發集團是廈門國企，是世界500強企業；寶龍地產、世茂集團、中駿控股集團和禹洲集團都是港股上市公司，並有着一個共同的特性，背後的實際控制人都是愛拼敢贏的閩籍商人。

説來有趣，這些物管公司都由母體拆分而來，也都把“二代”由幕後推到了台前。

碧桂園的董事長是楊國強，楊國強的女兒楊惠妍成為碧桂園服務的董事長；寶龍地產的董事長是許健康，許健康的兒子許華芳成為寶龍商業的董事長；世茂集團的董事長是許榮茂，許榮茂的兒子許世壇成為世茂服務的董事長。

中駿體系亦是如此，中駿控股集團的董事長是黃朝陽，中駿商管的董事長是黃朝陽的兒子黃倫。

03

物管拆分上市實現財富翻番

中駿商管的市值應該不只是眼前的80億港元。

中駿商管在管商業及住宅項目104個，建築面積1620萬平方米，總簽約建築面積3660萬萬平方米。中駿集團有項“100箇中駿世界城”的開發計劃，目前才開發14個，未來還有足夠大的想象空間。

就已上市物管公司的普遍成長性而言，中駿商管的市值超過母體中駿控股集團指日可待。已拆分上市的物管公司也大多實現了接近再造一個母體市值的願望。

以7月2日交易日計算，寶龍地產市值273億港元，寶龍商業177億港元；世茂集團679億港元，世茂服務629億港元。

而在這些母體上市公司中，物管收入幾乎都可以忽略不計。2020年物管收入中，寶龍地產16.74億，佔比4.72%；世茂集團62.35億，佔比4.61%；中駿控股集團5.32%，佔比1.63%。

重資產型的傳統房地產公司，在宏調背景下，發展空間越來越小，市值普遍萎靡不振。而物管公司現金流穩定、輕資產運營、政策風險低、抗風險能力強，這種行業特點註定備受投資者青睞。

中駿商管一招股，就吸引了安踏、恆安、九牧王等多家本土企業成為基石投資者。

對房地產公司而言，通過物管拆分上市實現財富翻番，顯然要比再造一個同等體量的實體容易得多。

作者：謝嘉晟 來源：道亦有道人物誌（微信公號：daoyiyoudaonews ）研究商業模式，揭開成功之道。