企示錄|萬科物業更名 上市或按下加速鍵

10月28日，萬科物業發生企業名稱變更，由“萬科物業發展有限公司”（簡稱“萬科物業”）更名為“萬物雲空間科技服務股份有限公司”（簡稱“萬物雲空間”），法定代表人仍為朱保全。

事實上，從“萬科物業”到“萬物梁行”，再到“萬物雲城”，以及剛剛更名的“萬物雲空間”，萬科物業已經完成了上市所必需的組織框架、業務版圖乃至品牌矩陣的搭建。坊間有言，距離登陸資本市場，“萬物雲空間”僅一步之遙。

從賽道到品牌 “萬物雲空間”邁向成熟

繼2015年全面市場化之後，萬科物業的業務版圖擴張至商寫服務及城市服務領域，隨後完成了“兩翼齊飛”落地以及“三駕馬車”搭建。今年9月25日，在萬科集團南方區域媒體交流會上，萬科集團合夥人、萬科物業首席執行官朱保全正式宣佈，“因‘萬物梁行’和‘城市物業’已具規模，‘萬科物業’會是以為住宅物業為主提供高品質服務的品牌”。

隨着“萬物雲城”品牌發佈，萬科集團物業BG的“三駕馬車”已經完成了從業務版圖到品牌矩陣的搭建。而“萬物雲空間”這一母品牌的出現，也意味着萬科集團物業BG已經基本成熟。

具體來看，在住宅物業領域，“萬科物業”建立了自身的護城河。近30年的品牌培育發展史、數次迭代的服務標準、領先行業的科技化水平，使得“萬科物業”具備了遠超同行的品牌號召力。截至2020年6月底，“萬科物業”在管住宅項目2769個，在管面積近4億平方米，其住宅物業在管面積幾乎領先所有同行。

商寫物業領域，今年10月17日，萬科物業與戴德梁行的合資公司正式啓用“萬物梁行”品牌標識，獨立於住宅物業及城市服務。目前，該板塊業務已覆蓋149個城市、拓展新項目超140個，共服務項目超1140個，管理面積超1億平方米。在商寫物業領域，目前只有招商積餘在管面積與“萬物梁行”較為接近。

城市服務領域，“萬物雲城”落地實踐已兩年有餘。7月31日，萬科物業聯合橫琴新區、北京大學等發佈了《“物業城市”白皮書》，進一步強化了自身在城市空間領域的地位。而在白皮書發佈前後，萬科物業已陸續落子廈門鼓浪嶼、深圳坪山區、武漢江漢區、江門人才島、鄭州二七區等一二線城市。至此，萬科物業在一二線城市的城市空間領域已經取得領先地位。朱保全曾公開透露，2019年橫琴“物業城市”帶來的收入大約有5億元。假設未來三年成功落地100個項目，城市服務為萬科帶來的收入或將達到500億元，也將大概率超過萬科的住宅物業收入。

三大業務領域之外，“萬物雲空間”還積極開展數字化建設，以更好地響應客户服務需求，實現降本提效和精細運營，其中包括紙電一體化發票管理平台、人行出入口無人值守智能化產品、智慧停車場管理系統等。

在管理規模不斷做大的同時，“萬物雲空間”也迎來了收穫期。據悉，2019年，“萬物雲空間”實現營業收入127.0億元，同比增長29.7%。其中，新拓展項目的年飽和收入54.06億元，同比增長33.13%。新拓展項目中，住宅物業服務新增簽約面積1.03億平方米，新增飽和收入33.39億元；非住宅物業服務新增簽約面積0.18億平方米，新增飽和收入20.66億元。截至報告期末，“萬物雲空間”累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%，其中已接管合同面積4.5億平方米，為未來儲備1.9億平方米。

不難發現，僅就營收與規模而言，“萬物雲空間”已是物業管理行業的巨無霸。隨着各業務版圖持續擴大，“萬物雲空間”的領先優勢也日益凸顯。

從聚焦到發散 上市或近在咫尺

“萬物雲空間”成立於1990年，目前剛至“而立”。公開資料顯示，早在2008年“萬物雲空間”就已內部獨立；但直到2015年之前，“萬物雲空間”在管項目仍然高度聚焦於萬科集團，市場化步伐緩慢。

但這一情況在2015年發生了明顯改變，向來聚焦的“萬物雲空間”開始“發散”，並承接了大量市場化項目。雖然在此過程中遭遇“品質下降、口碑下滑”等詬病，同時物業管理的糾紛和訴訟逐年上升，但成效卻極為顯著。

對此，萬科執行副總裁、首席運營官王海武在2019年業績會上表示，“CS社區空間從2015年開始市場化拓展，目前非萬盤和萬盤的業務比例達到1：1，未來萬科物業仍會持續增強其市場化的能力。BS商企空間方面，萬科上半年也拓展了諸多的項目。US城市空間是萬科最新發展的業務，今年也獲取了一些項目，萬科物業的服務能力也到了政府的認可及市場的廣泛關注。未來，萬科會持續拓展城市服務業務”。

無疑，“萬物雲空間”業務框架逐步明晰之後，其帶來的收益也是顯而易見的。在近期萬科集團北方區域媒體交流會上，朱保全指出，“今年商企空間業務的收入規模約為45億元，社區空間會超過百億元，可以為集團帶來15億元的利潤”。

至此，登陸資本市場對“萬物雲空間”而言已經觸手可及。

目前看來，唯一的阻礙來自於萬科集團。近日，萬科集團董事會主席鬱亮也表示，萬科物業一定會上市，這個時間還沒想好，想好了告訴大家。

“目前在資本的感覺裏，我最擔心的是大家對資本的熱潮迷失了初心，因為我們在強調策略時是強調好產品、好服務的問題，我們能不能沉下心來認認真真把這些工作做得更紮實一些。這是我們的想法”，鬱亮進一步指出。

對於新成立的母公司“萬物雲空間”而言，住宅物業無疑是實現好產品、好服務的關鍵。

為此，萬科集團物業BG在住宅物業領域把每個城市拆分成多個業主專屬服務組織，讓前端經營體變小，聚焦屬地業主提供專屬服務。例如，在深圳拆分出專門為坂田龍崗片區、香蜜湖南山、羅湖福田提供服務的機構。其次，針對服務質量相關問題設置項目管家、前端經營體、區域質量與前介中心、武漢數字運營中心四級管控體系，使得前端為客户服務的細分機構在專屬於業主的同時又不失控。

同時，“萬物雲空間”率先設置了首席客户官一職，由原上海萬科物業總經理楊光輝擔任，以客户視角來檢視產品和服務的實施過程。“這樣一個獨特的職位，是對內外釋放信號，我們要將客户體驗放到更重要的位置”，朱保全坦言。

可以肯定的是，隨着品質管理逐步升級，鬱亮的擔憂將得以解決，萬科集團物業BG的上市也許已經箭在弦上。