5月商業地產資產管理創新力報告
來源： 觀點地產網
創新單層CMBS接連發行，代表着國內資產證券化政策和市場日漸走向成熟。
本月光大安石和基匯資本位列“5月中國商業地產資產管理創新力排行”內地和非內兩個榜單榜首，兩者都是規模上的佼佼者。遠洋資本和領展則憑藉月內的突出表現，在榜單排名中佔據優勢。
大宗交易方面，5月的交易重心仍在上海，據觀點指數不完全統計，5月的成交項目較少，僅為3宗，但交易總額較4月有所上升，為152億元，同比增長32%。
另外，5月首單無信託單層SPV結構CMBS發行，説明了中國針對資產證券化的政策和市場在逐漸走向成熟。而隨着公募REITs試點逐漸放開，資產證券化市場的競爭也會越來越激烈，各機構專業的管理能力和服務水平也會逐漸優化，從而進一步促進行業的提升。
光大安石、基匯資本登頂 遠洋資本、領展月內表現亮眼
本月光大安石和基匯資本位列“5月中國商業地產資產管理創新力排行”內地和非內兩個榜單榜首，兩者都是規模上的佼佼者。遠洋資本和領展則憑藉月內的突出表現，在榜單排名中佔據優勢。
5月初，遠洋資本一單18億的小公募狀態更新為“已受理”，隨後不久傳出19.67億向光大資本收購上海越虹廣場的消息。截止2019年6月末，遠洋資本在管基金規模750億元，投資項目42個，投資規模436億元，主要投資項目為一二線商業地產、物流地產及數據中心。
近三年來，遠洋資本不動產投資佔比從2017年的1.12%增長了近7倍達到7.79%。從營業收入來看，遠洋資本2017、2018、2019營業收入分別為6.04億元、8.04億元、12.45億元，歸母淨利潤分別為5.33億元、2.07億元、4.1億元。其2019年歸母淨利潤率超過了30%，表現優異。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
據2019年末遠洋資本副總經理周嶽的採訪顯示，遠洋資本過去兩年退出的4個城市更新類項目收益水平均達到了30%，資產管理規模預計將突破1000億，物流地產項目超過100萬平米，體現了遠洋資本的地產投資實力。
再看非內榜單，領展業績會發布後的兩日內，股價大漲約9%，多家大行維持其“買入”評級，全年業績還是讓眾多投資人感到滿意。
據領展年報顯示，截止至2020年3月31日一年期內收益及物業收入淨額分別為107.18億港元、82.2億港元，同比增長6.8%、6.9%；可分派總額59.65億港元，同比增長4.23%；每基金單位可分派收益為287.19港仙，同比增長5.91%。
領展執行董事兼行政總裁王國龍曾在採訪中提到，目前在香港疫情的影響下會考慮在海外購入資產，實現多元化發展，分散資產組合風險。
此後不久的6月10日傳出消息，領展正在考慮以3.9億英鎊即35億人民幣買入海外第二棟寫字樓，該樓位於倫敦金絲雀碼頭金融城核心區，佔地約6880平方米，年租金收入累計約1880萬英鎊，租户的平均租約期限為8.5年左右，無疑是一個收益穩定的優質資產。
數據來源：企業年報，觀點指數整理
作為全亞洲最大房地產信託基金，領展一直堅持在香港發展，直到2015年才開始正式進軍上海，2019年12月才第一次走出國門，且其物業的四分之三均為零售，這對一個企業的多樣性與抗風險性而言並非是什麼好消息。而這次疫情期間的倫敦寫字樓收購，無疑是領展推動資產組合多元化、增加新收入來源的一個良好開始。
大宗交易滬上集結，阿里84億收穫獅城一商廈
大宗交易方面，5月的交易重心仍在上海，據觀點指數不完全統計，5月的成交項目較少，僅為3宗，但交易總額較4月有所上升，為152億元，同比增長32%。
其中最大筆交易為阿里巴巴收購新加坡安盛保險大廈50%股權。據悉，此處駐有阿里巴巴子公司Lazada總部，在所有租賃協議到期後該商廈將會擴建，成為該商務區的一個新地標。
來源：觀點指數整理
而另一高達48億的大額交易來自於上海綠地外灘中心。該項目位於上海中心區域，經歷頗為曲折。2014年中國民生投資有限公司以248.5億元拍下該大廈所處地塊，而幾年過去項目仍未竣工，中民投的資金問題讓其不得不分別於2017年、2019年轉讓該地塊部分股份予安信信託和綠地集團，綠地集團以121億收購該項目50%股權成為操盤手。
自綠地接手以來，該樓盤計劃的11座寫字樓中的6座已經出售成功，在上海銀行前，最新一筆交易為1月海通證券的收購。海通證券在和綠地集團達成戰略合作協議後，以13.6億元收購了B1大樓，每平方米交易價格為8.49萬元，較上海銀行的9.26萬元低了9%。
據第一太平戴維斯數據顯示，上海黃金地段的甲級寫字樓租金2020年第一季度為每平方米10.4元，同比下降1.3%，黃浦區的租金則下降了2.9%，考慮到新增寫字樓庫存進一步擴大，不排除未來進一步下降的可能。然而儘管上海寫字樓市場受到疫情及庫存影響租金持續下降，外灘綠地中心作為上海最核心位置的標誌性項目，其抗風險性讓該項目依然備受歡迎。
與此同時，上海其他區域寫字樓對投資者來説則是低價抄底的好機會。
5月17日遠洋資本以19.67億元收購上海越虹廣場，每平方米均價約3.52萬元，出售方光大安石於2017年購入該樓，雖然並未公佈交易金額，但據北京寫字樓網信息顯示，2017年同年距越虹廣場僅2公里的凱科大廈被凱德以15.6億元、單位均價3.85萬元的價格出售。
而2019年12月，距離越虹廣場6公里的綠地國際廣場以均價7.51萬元成交，徐彙區的整體成交均價也維持在5-7.5萬元左右，可見遠洋資本對越虹廣場的收購處於相對較低價格。
首單無信託單層SPV結構CMBS發行，資產證券化再進一步
5月22日，華泰證券（上海）資產管理有限公司作為計劃管理人和牽頭承銷商的“華泰佳越-仁恆三亞皇冠假日酒店資產支持專項計劃”在上海證券交易所成功發行，項目規模17.5億元，優先檔發行利率為3.8%。
來源：觀點指數整理
這是國內首單無信託單層SPV結構的創新CMBS項目，對比傳統CMBS的信託專項計劃雙層結構，該項目直接由專項計劃受讓貸款債權，將物業資產抵押給專項計劃管理人，從而實現了優化交易結構、去通道、降低企業融資成本、提高資產證券化發行效率的作用。
傳統CMBS產品的發行，一般採用的是“信託 專項計劃”的雙層結構設計，是由融資人將物業項目抵押，發行資產支持證券進行融資，依靠物業價值和未來現金流作為還款來源。
典型CMBS雙層結構設計
來源：觀點指數整理
但由於早先國內政策不允許不動產登記機關接受銀監會體系外的機構作為抵押權人辦理不動產抵押登記，且不允許信託參與企業資產證券化業務，而作為資產支持證券發行人的證券公司或基金管理公司子公司又不屬於銀監會體系下機構，故而需要單獨委託信託公司作為抵押權人，導致國內CMBS項目均需要雙層結構才能順利發行。
為解決這一障礙，2017年國土資源部發布了[2017]12號文明確了不動產抵押登記主體的試點改革，國務院辦公廳2019年發佈了34號指導意見進一步推進政策放開後，體系外金融機構也能成為抵押權人，單層CMBS有了實施的可能。
另一方面，回顧4月10日，同為單層結構的全國首單由信託擔任管理人的CMBS“中信信託-南京世茂希爾頓酒店資產支持專項計劃”也於上海證券交易所成功發行。該項目也是以酒店為抵押資產，發行總規模7.1億元，發行利率4.98%，發行期限18年。
自2018年10月，限制信託發行企業資產支持證券的規定稍有放開，允許中信信託、華能貴誠信託作為試點開展企業資產證券化業務，作為信託業首個發行的單層CMBS創新項目，有效擴展了中信信託的服務業務範圍，也對壓縮信託傳統融資業務、提升信託的專業管理水平有着重大意義。
兩單單層CMBS相繼發行，説明了中國針對資產證券化的政策和市場在逐漸走向成熟。而隨着公募REITs試點逐漸放開，資產證券化市場的競爭也會越來越激烈，各機構專業的管理能力和服務水平也會逐漸優化，從而進一步促進行業的提升。