朱海斌：房地產對宏觀經濟的貢獻可能會越來越弱

7月10日，中國宏觀經濟論壇（CMF）宏觀經濟熱點問題研討會（第9期）於線上舉行。本期論壇聚焦“房地產市場的超級分化與堅定調控”，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌出席論壇。

朱海斌在會上表示，這一輪疫情之後的宏觀經濟反彈裏，房地產的復甦是非常重要的一個推力，可以説，房地產再次挽救了中國經濟。對房地產市場來説，通過總量帶動的時代早已過去，更加重要的是結構性調整。疫情之後，房地產再次顯示其韌性，對宏觀經濟的復甦起了重要作用。

朱海斌指出，未來房地產對宏觀經濟支柱產業的貢獻可能會越來越弱。

從住房擁有量來講，根據中國人民銀行2019年城鎮居民資產負債表的統計，中國城鎮居民的住房擁有率是96%，其中擁有多套住房的比例非常高：擁有一套住房佔比58%，二套住房佔比31%，三套及以上佔比10%，户均住房擁有1.5套。

從未來市場需求看，中國住房需求在2017年已經到達頂峯。從銷售量來講，2017年以來每年在14-15億平米之間、每年2000萬套。當前估算是1600-1700萬套之間，到2030年預計會下降到1200萬-1300萬套左右。

而中國住房需求主要有四類。

一是城鎮居民新增家庭（結婚）。而人口數量和人口結構的變化，會導致新增家庭的住房需求會逐步放緩，因此未來的住房需求會進一步下降。

二是城鎮化。目前我國城鎮化已到達60%以上，從國際經驗來看，城鎮化仍有上升空間，但速度會放緩。這樣和城鎮化相關的新增需求，會由目前600萬套左右下降到460萬套左右。

三是棚户區改造。在2017年規模達到高峯後逐年下降。

四是改善性需求。按照2019年的數據看，如果户均達到1.5套，這一需求也不會太高。

由此可見，中國房地產市場已經過了總量推動的時代，那為何房地產市場仍然有相當強的韌性？朱海斌認為，這和2017年以後房地產去庫存有直接關係，雖然總量下降，但供給和庫存也同步下降，因此房地產市場整體還是非常平穩。

朱海斌還提到，從未來來看，如果總量供大於求，未來的房地產市場發展動力來自哪裏？來自於結構性轉變。新一輪城鎮化向都市圈和城市羣集聚，會產生新需求。在城市之間、區域之間及城市內部的房地產分化會越來越嚴重。