樂居財經 鄧鑫妮 發自杭州
四月接近尾聲，南都物業的財報姍姍來遲。
一連28份公告，除了業績的內容，資金使用情況、董事調薪、利潤分配等情況也先後發出。
2020年，南都物業在規模和收入上實現雙豐收。合約面積達到7000萬方，同比增長近20%；收入同比增長13.58%，達到14.13億元。
然而，表面看似繁華，內裏卻難言樂觀。
營收增速連續三年放緩，多條業務線毛利率下降；經營活動產生的現金流量淨額大跌35.3%，手中現金也在減少。4月24日，隨着年報披露，南都物業擬向銀行申請3億元的綜合授信額度，以補充日常經營資金需要。
營收放緩，壞賬增加
雖然收入實現正面增長，但其增速卻在不斷放緩，2020年營收增幅已連續三年“踩剎車”。
2018年-2020年，南都物業的收入增長從29.18%降至13.58%。對比2017年的峯值，2020年更是減少了28.27個百分點，跌幅達到68%。
不過，給股東的利潤分配並未受降速的影響，股東利潤繼續增厚。截至2020年12月31日，南都物業歸屬於上市公司股東淨利潤1.38億元，較上年同期增長21.01%。
但是淨利潤的增長摻入了不少“其他收入”，1.38億歸母淨利潤中有486萬元的利潤來自金融資產的收益。
去年，南都物業的交易性金融資產約為1.74億元，雖然較初期減少了1億元，但卻貢獻了323萬元的利潤。同期的其他非流動金融資產從2019年的“0”增至4700萬元，最後也提供了145萬元的利潤。
收入增加、利潤入賬，南都物業手中的現金在減少。去年底手握現金3.1億元，在2019年的基礎少減少了2400萬元。
經營淨額減少，投資和籌資淨額長期為負，或許是拉緊了現金口徑的原因之一。
截至2020年12月31日，南都物業的經營淨額為1.25億元，同比減少了35.3%。同期的投資淨額和籌資淨額為-1.1億元和-3977萬元，資金的流向也是“出多進少”。
截至去年底，南都物業的資產總額約為17.6億元，流動資產12.2億元，非流動資產5.4億元。
隨着業務的不斷擴展，業務量增大的同時，壞賬可能性也增加了。非流動負債中的長期應收賬款達到了2.3億元，同比增長超過100%，佔非流動負債的比例為42.6%。
同期，賬面餘額3.7億元，壞賬準備3000萬元，計提比例8.17%，較上一年增加1.84個百分點。
增值服務毛利率降超20%
2020年，南都物業的規模實現了穩定的增長。累計總簽約項目576個，累計總簽約面積約7000萬平方米，其中新籤物業服務項目98個，較上年新簽約項目數增長27%，新簽約面積約1139萬平方米，較上年新簽約面積增長55.56%。
規模的增長，催生了營收的上浮。南都物業實現營業收入14.13億元，較上年同期增長13.58%，雖然收入增長不少，但被成本壓縮後，毛利率不增反降。
過去一年，營業的總成本超過12億元，毛利約為3億元，毛利率為21.76%，同比下降0.68個百分點。
實際上，南都物業的毛利率自2019年有了起色之後便開始走“下坡路”，2020年為近五年最低點。2016年-2020年，前三年毛利率分別為27.18%、24.40%和22.10%，每年都在下滑。2019年迎來好轉，毛利率達到22.44%，同比出現了增長。僅持續一年，2020年的毛利率降至21.76%。
毛利率增長展露疲態，和細分業務板塊的盈利能力有着莫大關係。
物業管理服務托起了南都物業近8成的營業收入，但毛利率低於整體水平。過去一年，物業管理服務收入達到11.2億，同比增長13%，營收佔比超過79.3%。同期毛利率卻只有18.61%。
其他4項業務增值服務、案場服務、長租公寓、顧問服務分別佔總收入的11.6%、6.6%、2%、0.22%，毛利率分別是46.22%、22.21%、-28.78%、100%。
毛利率較高的案場服務和增值服務均出現了下降，分別下降了0.8個百分點和21.14個百分點。
然而，南都物業在增值服務的投入卻並不低，不過收效甚微。增值服務的營收為1.6億元，營收同比增長75.33%，而成本約為8806萬元，較上一年猛增189%。
多元拓展，喜憂參半
隨着基礎物業市場競爭的加劇，尋找多種經營成了物企經營的新潮流。
長租公寓曾經是南都物業尋求突破的方向。然而，2020年發生的多起暴雷事件讓長租公寓的未來蒙上一層不確定性。去年8月，南都物業高層對外透露，未來運營公寓租賃項目將向輕資產運營模式轉型，且公司的長租公寓為募投項目，後續不再增加其他項目。
多重因素打擊下，南都物業的長租公寓業務亮起紅燈。營收入不敷出，成本3700萬元，收入卻只有2873萬。
除了長租公寓，城市服務是南都物業尋找突圍的一個賽道，也是寄予大期望的一大業務。
“經過多年市場化競爭的經驗沉澱，公司的產品輸出已不再侷限於傳統物業，正積極佈局城市服務領域。”社區業務之外，南都物業積極投身開闢城市服務。
去年，南都物業交付了西安、榆林的項目，又進入河北、菏澤。利用輕資產模式，南都物業已經為江西景德鎮、陝西西安、浙江嘉興、湖州等地的舊城改造、智慧社區管理、城市空間運營提供服務。
“向上拓展進入城市服務領域，橫向擴張精耕細分市場業務。”不僅要在城市服務領域廝殺分食，其他業態的拓展也刻不容緩。
作為第三方物企，南都物業無法從房企獲得資源輸送，收併購、戰略合作是它常用的拓展手段。
2018年6月，南都物業以自有資金1億元收購了江蘇省常熟地區物管龍頭——金楓物業70%的股權。2019年，與之江城投集團、建信住房服務的戰略合作模式落地。2020年，攜手杭州運河集團、杭州旅遊集團探索“物業+商業文旅”市場。
目前，南都物業服務的業態已經涵蓋住宅、商寫辦公、商業文旅、城市綜合體、產業園區、學校、市政公建、特色小鎮等。截至去年底，南都物業的合約面積已經來到7000萬平方米，其中住宅面積4813萬方，非住宅面積2189萬方。