乐居财经 邓鑫妮 发自杭州
四月接近尾声，南都物业的财报姗姗来迟。
一连28份公告，除了业绩的内容，资金使用情况、董事调薪、利润分配等情况也先后发出。
2020年，南都物业在规模和收入上实现双丰收。合约面积达到7000万方，同比增长近20%；收入同比增长13.58%，达到14.13亿元。
然而，表面看似繁华，内里却难言乐观。
营收增速连续三年放缓，多条业务线毛利率下降；经营活动产生的现金流量净额大跌35.3%，手中现金也在减少。4月24日，随着年报披露，南都物业拟向银行申请3亿元的综合授信额度，以补充日常经营资金需要。
营收放缓，坏账增加
虽然收入实现正面增长，但其增速却在不断放缓，2020年营收增幅已连续三年“踩刹车”。
2018年-2020年，南都物业的收入增长从29.18%降至13.58%。对比2017年的峰值，2020年更是减少了28.27个百分点，跌幅达到68%。
不过，给股东的利润分配并未受降速的影响，股东利润继续增厚。截至2020年12月31日，南都物业归属于上市公司股东净利润1.38亿元，较上年同期增长21.01%。
但是净利润的增长掺入了不少“其他收入”，1.38亿归母净利润中有486万元的利润来自金融资产的收益。
去年，南都物业的交易性金融资产约为1.74亿元，虽然较初期减少了1亿元，但却贡献了323万元的利润。同期的其他非流动金融资产从2019年的“0”增至4700万元，最后也提供了145万元的利润。
收入增加、利润入账，南都物业手中的现金在减少。去年底手握现金3.1亿元，在2019年的基础少减少了2400万元。
经营净额减少，投资和筹资净额长期为负，或许是拉紧了现金口径的原因之一。
截至2020年12月31日，南都物业的经营净额为1.25亿元，同比减少了35.3%。同期的投资净额和筹资净额为-1.1亿元和-3977万元，资金的流向也是“出多进少”。
截至去年底，南都物业的资产总额约为17.6亿元，流动资产12.2亿元，非流动资产5.4亿元。
随着业务的不断扩展，业务量增大的同时，坏账可能性也增加了。非流动负债中的长期应收账款达到了2.3亿元，同比增长超过100%，占非流动负债的比例为42.6%。
同期，账面余额3.7亿元，坏账准备3000万元，计提比例8.17%，较上一年增加1.84个百分点。
增值服务毛利率降超20%
2020年，南都物业的规模实现了稳定的增长。累计总签约项目576个，累计总签约面积约7000万平方米，其中新签物业服务项目98个，较上年新签约项目数增长27%，新签约面积约1139万平方米，较上年新签约面积增长55.56%。
规模的增长，催生了营收的上浮。南都物业实现营业收入14.13亿元，较上年同期增长13.58%，虽然收入增长不少，但被成本压缩后，毛利率不增反降。
过去一年，营业的总成本超过12亿元，毛利约为3亿元，毛利率为21.76%，同比下降0.68个百分点。
实际上，南都物业的毛利率自2019年有了起色之后便开始走“下坡路”，2020年为近五年最低点。2016年-2020年，前三年毛利率分别为27.18%、24.40%和22.10%，每年都在下滑。2019年迎来好转，毛利率达到22.44%，同比出现了增长。仅持续一年，2020年的毛利率降至21.76%。
毛利率增长展露疲态，和细分业务板块的盈利能力有着莫大关系。
物业管理服务托起了南都物业近8成的营业收入，但毛利率低于整体水平。过去一年，物业管理服务收入达到11.2亿，同比增长13%，营收占比超过79.3%。同期毛利率却只有18.61%。
其他4项业务增值服务、案场服务、长租公寓、顾问服务分别占总收入的11.6%、6.6%、2%、0.22%，毛利率分别是46.22%、22.21%、-28.78%、100%。
毛利率较高的案场服务和增值服务均出现了下降，分别下降了0.8个百分点和21.14个百分点。
然而，南都物业在增值服务的投入却并不低，不过收效甚微。增值服务的营收为1.6亿元，营收同比增长75.33%，而成本约为8806万元，较上一年猛增189%。
多元拓展，喜忧参半
随着基础物业市场竞争的加剧，寻找多种经营成了物企经营的新潮流。
长租公寓曾经是南都物业寻求突破的方向。然而，2020年发生的多起暴雷事件让长租公寓的未来蒙上一层不确定性。去年8月，南都物业高层对外透露，未来运营公寓租赁项目将向轻资产运营模式转型，且公司的长租公寓为募投项目，后续不再增加其他项目。
多重因素打击下，南都物业的长租公寓业务亮起红灯。营收入不敷出，成本3700万元，收入却只有2873万。
除了长租公寓，城市服务是南都物业寻找突围的一个赛道，也是寄予大期望的一大业务。
“经过多年市场化竞争的经验沉淀，公司的产品输出已不再局限于传统物业，正积极布局城市服务领域。”社区业务之外，南都物业积极投身开辟城市服务。
去年，南都物业交付了西安、榆林的项目，又进入河北、菏泽。利用轻资产模式，南都物业已经为江西景德镇、陕西西安、浙江嘉兴、湖州等地的旧城改造、智慧社区管理、城市空间运营提供服务。
“向上拓展进入城市服务领域，横向扩张精耕细分市场业务。”不仅要在城市服务领域厮杀分食，其他业态的拓展也刻不容缓。
作为第三方物企，南都物业无法从房企获得资源输送，收并购、战略合作是它常用的拓展手段。
2018年6月，南都物业以自有资金1亿元收购了江苏省常熟地区物管龙头——金枫物业70%的股权。2019年，与之江城投集团、建信住房服务的战略合作模式落地。2020年，携手杭州运河集团、杭州旅游集团探索“物业+商业文旅”市场。
目前，南都物业服务的业态已经涵盖住宅、商写办公、商业文旅、城市综合体、产业园区、学校、市政公建、特色小镇等。截至去年底，南都物业的合约面积已经来到7000万平方米，其中住宅面积4813万方，非住宅面积2189万方。