觀點網 在房企業績普遍下滑的上半年，金輝控股卻錄得收入的同比增長。
在金輝控股8月19日發佈的2022年中期業績公告中，其於報告期內營業收入約182億元，較去年同期增長13.4%。毛利潤約33億元，毛利率為17.7%；淨利潤約15億元，淨利率為8.2%；歸屬股東淨利潤12.38億元，同比減少32.15%。
截至2022年6月30日止六個月，金輝控股合約銷售額達到約243.7億元，合約銷售面積約165萬平方米，合約平均售價約為每平米14752元。
此外，金輝控股坐實穩健，上半年“三道紅線”持續綠檔，其中淨負債率78.5%，剔除預收賬款後資產負債率66.7%，現金短債比1.2。
截止期末，金輝控股土地儲備總建築面積達2963.4萬平方米，分佈於全國34個城市。
寬地域、廣業務收入結構
據中期報告介紹，金輝控股的收入由物業開發及銷售、物業租賃、管理諮詢服務三部分構成。其中，上半年物業開發及銷售錄得收入約180億元，佔總收入的98.8%，較上年同期的98.3%增0.5個百分點。
金輝控股方面認為，物業開發及銷售收入增加主要歸因於集團已竣工及交付物業項目數量增加，使得已交付總建築面積增加，尤其是長三角區域本期間增加較多。
數據顯示，2022上半年金輝控股於長三角地區已交付建築面積約31.42萬平方米，收入約58.92億元，占上半年總收入的32.8%，較上年同期的17.4%提高15.4個百分點。
另一方面，金輝控股持續完善商業、酒店、辦公以及綜合等多類型物業的業務佈局。
2022年上半年，金輝控股商業租金收入約1.97億元，較上年同期增加3.9%。金輝控股表示，主要由於2022年上半年投資性物業出租率及租金水平保持穩定。
據瞭解，物業租賃收入包括出租辦公樓、購物商場及購物街等商業物業的經常性租金收入。
於2022年6月30日，金輝控股持有25項投資物業，總建築面積約為90.21萬平方米，其中持有一處持作未來開發的投資物業，估計總建築面積為69530平方米。
但在管理諮詢服務方面，上半年收入僅為1714.8萬元，而上年同期為8248.2萬元，減少約79.2%。對此，金輝控股表示主要由於2022年上半年結算管理諮詢服務的合營企業及聯營公司開發的項目數量有所減少。
截至上半年末，金輝控股在“三道紅線”上仍為綠檔企業。具體而言，相比2021年底，金輝控股的淨負債率數據大幅下降近10個百分點至78.5%，剔除預收賬款後的資產負債率下降1.8個百分點至66.7%，現金短貸比則為1.2。
負債方面，截至2022年6月30日，金輝控股債務餘額約435億元，較截至2021年末的約528億元降低17.7%，其中一年內到期的有息負債同比降20.8%至133.1億元。
加權平均債務成本進一步下降至6.24%，相較於截止2021年12月31日的加權平均債務成本6.58%下降0.34個百分點。
另據不完全統計，僅今年6月，金輝控股已順利回售美元債“2023票據”、“20金輝01債券”，以及“21金輝ABN002票據”等，票據所需回售資金均提前到位。
截至2022年底，金輝控股僅有一筆到期公開市場債務，為2022年11月進入回售期的12.2億人民幣債券。
於2022年6月30日，金輝控股現金及銀行結餘為153.855億元。不包括受限制現金及已抵押存款，現金及現金等價物為82.119億元。
築底期的金輝展望
金輝控股專注於長三角、環渤海、華東、華中、西南、西北、東南和深惠八大區域選定城市的合適位置。
相較於部分房企熱衷扎堆一線熱門城市，金輝控股始終聚焦強二線及三線城市。去年中期業績會上，金輝控股再次強調，將注重都市圈，避開“集中供地”大熱點，佈局“新二線”，高性價比拿地。
報告顯示，2022年上半年，泉州、重慶、合肥、福州、連雲港、西安等城市在金輝控股合約銷售金額的貢獻中排名靠前。
截至今年上半年，金輝控股土地儲備總建築面積及應占總建築面積分別約為2963.37萬平方米及2334.05萬平方米，分佈於全國34個城市。
不把雞蛋放在同一個籃子裏，分散的城市佈局也為金輝控股對沖了外部環境影響。
國家統計局發佈的數據顯示，2022年1-6月商品房銷售面積6.9億平方米，同比下降約22.2%，全國商品房銷售額約6.6萬億元，同比下降約28.9%。市場表現受到了多方面因素的影響，包括部分房企的流動性危機持續，疫情在重點城市的爆發，均對消費者信心造成影響。
但從70個大中城市商品房住宅銷售價格變動情況來看，6月房價環比跌幅收窄且錄得上漲的城市個數，較5月有所增加。
由此，不少觀點認為房地產市場或已築底，而房企保持正常運營與保交付成為當下關鍵的工作。
金輝中報顯示，2022上半年，金輝控股一共完成20城累計132.8萬平方米的交付。隨着項目推進及交付，截至2022年6月30日，金輝控股在建項目的規劃總建築面積約為1811萬平方米，較2021年末的規劃總建築面積1971.93萬平方米減少約8.2%。
此外，據中報披露，金輝控股有約679.4億元的合約負債（預收房款）可供未來轉結，從而確保其未來較長時間內的營收保持較高水平。
8月初，國際評級機構標普發佈報告，確認維持金輝控股當前的“B+”發行人評級。標普認為，在過去兩年中，金輝控股通過將合同銷售額的約25%用於土地收購，控制了債務融資的增長。由於擴張策略激進程度較低，金輝沒有廣泛依賴資本市場債務或信託融資。
標普也表示，合同銷售的放緩將削弱金輝產生現金流。
但好在，8月22日上午，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年8月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。截至目前，本年度LPR已經累計下調過3次，共下調了35個基點。
對於下半年意向購房羣體，顯然從金融方面釋放利好。疊加持續放鬆的購房政策，行業築底期的金輝也將有機會進一步銷售回血。