股神朱桔榕“破功”房圈老爹朱孟依？這不是個讀《菜根譚》的年代！

“大隱於市”的朱孟依，還是把合生交給了朱桔榕，與權杖一同遞給女兒的還有那本《菜根譚》。

向來淡定從容的合成，N多年來任憑市場大風大浪仍獨自閒庭信步，這是老朱的調性，現在該小朱“展現”了，她真的能有耐心且讀得懂老朱的意味深長嗎？

房圈已是今非昔比，恆大、碧桂園等等當年的毛頭小子，現在已是健碩的帶頭大哥，而合生還是當初那個少年，朱桔榕會改變它嗎？

“慢週轉”的故事，老朱講了很久很久，可房圈更信“唯快不破”的神話，哪怕負債累累，那砸進去的錢也不是地產商的本兒，但賺來的錢卻是真金白銀的往地產商兜裏揣啊！

“三道紅線”來了，一眾大哥小弟其實早就賺得盆滿缽滿，再勒緊褲帶，也不過是三五尺周長的肚腩上弄出幾許紅紅的印兒罷了。

此時，老朱或許感概一聲：世風日下，廉頗老矣！於是乎，把自己女兒推向合生的台前，可這也是個既糾結又糾結的選擇。

二代朱桔榕能不能繼承自己的“精神遺產”讓合成健康快樂的成長，還是要讓後浪毋寧死的殺出個黎明？這是前一個糾結。

後一個糾結則是在當前趨緊的政策面前，即便後浪能浪出個天際，卻也如衝浪一般是逆向而上的，弄不好就會被時代的大浪一巴掌拍得煙消雲散。可退一步，就算朱桔榕通讀《菜根譚》，繼續讓合生四平八穩，在房圈的地位也是瀕臨邊緣化。

糾結啊，是真糾結。不如就讓二代去自然生長吧！

朱桔榕倒是有趣，一登台一亮相，就讓外界看到了一位狂攬28.4億港元的女“股神”。這手藝，頓時讓旁人覺得乾地產都不香了。

那麼，這位“獨立女性”的優秀代表，到底會讓合生走向何方呢？老朱是會垂簾聽政還是任由女兒一鳴驚人呢？

合生“變了”

“合生確實變了”，一位地產行業分析師對《一點財經》表示，之前的合生很少主動推盤，現在變得積極多了。

這或許和房圈“老炮”朱孟依的慢慢“隱退”有關。2020年1月，朱孟依之女朱桔榕正式接棒，被委任為合生董事會主席，一個新的時代拉開帷幕，合生內部也在醖釀不同於以往的變化。

“高溢價拿地、大手筆舊改、主動推盤、高調炒股”，最為引人注目的是朱桔榕豪擲180億元拿下北京分鐘寺三大地塊，前兩塊刷新了2017年以來北京南城樓面價單價新紀錄，第三塊則創下了北京年內溢價率和樓面價的新高。

朱桔榕一上台就燒了好幾把火，把自己推到了聚光燈下。這與老朱，大相徑庭。

坐擁合生與珠江投資兩家知名公司，涉足房地產開發、城市更新、能源與基礎設施、商業、產業、住宅、教育、醫療、文化、科技、金融等領域的朱孟依因其一直行事低調、悶聲發大財被業界稱為“朱老農”，沒人知道朱孟依家族背後資產有多龐大。

朱孟依的低調可謂入骨入髓，很早便入局房地產行業的他甘願做其他粵系房企的“小弟”，不在乎機構排名，不在乎自身規模擴張。

作為“華南五虎”之一，當曾經的“隊友”恆大、碧桂園都逼近8000億元的規模時，合生還在不過300億元階段“糾結”，連後續的一眾閩系房企都實現了從百億規模向千億規模的跨越，合生可謂是房地產行業“另類”般的存在。

現在，合生在小朱奔向台前之後，變了，變快了，變猛了。

不變可還行？且不説外界嚷嚷了好幾年地產行業遇冷，2020年地產行業仍以17萬億元銷售額刷新高，僅大量的舊改、安置、改善有多大的市場，“精明”的地產商心知肚明。

更重合生要害的是，國家新一輪調控，嚴格控制地價和房價，坐擁大量土儲的合生“坐地起價”的美夢顯然不切實際了，而提升速度與規模似乎是擺在其面前不二的出路。

“不是説變就能變”

一般地產商，二代接班已是需殫精竭慮，合生這位年僅31歲的新“掌門人”還要力排眾議，一改企業20多年的“慢”風格，並在行業洪流下逆勢而上，朱桔榕的壓力可想而知。

如若朱桔榕在合生“戰功赫赫”，威望甚高，那合生的“變身”“大戲”尚還有不少看頭，只是事實確實如此嗎？

據悉，朱孟依對朱桔榕確實有意栽培。2007年，剛上大學的朱桔榕便進入合生實習，管理整個公司的財務、人力，2013年，年僅23歲的朱桔榕被委任為合生常務副總裁，2020年初正式接棒。

但與朱桔榕職位上升飛速對應的是其能力似乎長進不大，既沒有像碧桂園“公主”楊惠妍一樣“杯酒釋兵權”，幫公司理順管理架構，也沒有在實際銷售項目上展示出出色才能。

霄雲路8號，這個一面市就引來地產圈轟動的項目，在朱桔榕的直系管轄下，到今天，累計推出了250套房源，實際簽約不足100套。

原來，這位畢業於人民大學金融系的高材生志不在此，資本運作才是其強項，一上任變上演了“半年時間賺28.4億港元”的拿手好戲，要知道，合生同期經營利潤只有71.6億港元，同比增加近28億港元，“炒股”無疑為其利潤增加貢獻了“汗馬功勞”。

既然朱桔榕自身不諳地產，那是否有可輔佐“新東家”的老臣呢？梳理合生歷史發現，成立20多年來，合生經歷了“流水的將軍”，每任職業經理人任期都不滿3年，深諳地產套路的大將恐難覓。

可合生終究是地產公司，要實現公司由“慢”向“快”的蜕變，單單依靠股市“賺快錢”顯然不夠，土地、樓盤這些“硬貨”總歸繞不過去。

憶當年，要説其父為合生打上“慢”的烙印，除了他“佛系”的性格以外，似乎也有些無奈的成分。畢竟故事是在人講的，茅台鎮當年因地理原因，剛釀出的酒實難入口，必須存放五年。茅台便講述了“時間沉澱出高品質醬酒”的故事，並以此奠定了江湖地位，保不齊朱孟依“慢週轉”故事背後有什麼“秘密”。

獨立財經評論員周正國對《一點財經》表示，高週轉對企業要求很高。碧桂園等在郊區拿地因都是大盤，一出手就上萬畝，招拍掛市場拿熟地也是高溢價入手，這都對房企的資金量有很高的要求。

“此外，快週轉對房企操盤能力、團隊控制能力要求更高。畢竟，快週轉模式下，上百個項目同時開盤很正常。碧桂園甚至有自己的施工隊、設計院、園林公司。合生可能還沒學習到快週轉的能力。”

朱桔榕這個看起來更善“賺快錢”的二代真能順利讓合生的“戰略提速”實現嗎？炒股和造房，還是不一樣的。

再説業務層面，合生最大的殺手鐧——其坐擁的大量土儲多緣自合作開發，並非土地招拍掛所得，其超長的開發週期也與“快週轉”的目標有所違和。

周正國透露，一級開發拿到的地要轉入二級開發需要進行規劃變更，程序很長，單拆遷都會耗時很久，有的工業用地轉成商業用地和住宅用地難度更大。合生不具備“快週轉”的基因，需要學習的過程。

“快”的代價

夢想的“快週轉”還有萬里，曾經負債等指標的“優等生”卻已遠去。

-298.8億元！這是合生2020年上半年的經營現金流淨額，也代表了朱桔榕上任以來合生最大的變化。

而2015-2019年，合生的經營活動的現金流淨額分別為43.4億元、52.7億元、25.9億元、55.4億元、30.9億元。那個曾經現金流雖不算特別富裕但也不緊缺的合生如今迎來了巨大的現金流壓力。

與此同時，合生負債等指標也接連“失守”。2020年半年報顯示，合生負債總額由上年末的1290.88億港元增加至約1700億港元，增長31.7％；借貸總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長40.2％；淨負債率也從年初的70%上升至94%，增加了24個百分點。

2020年上半年，合生現金短債比為0.9，淨負債率為94％，剔除預收款後的資產負債率為66.6％。三道紅線已踩一條，另兩條也岌岌可危，曾經負債表現的“優等生”不復當年。

“230億元拿地、346.67億元舊改”，什麼樣的因自然會種出什麼樣的果。只是也不能全怪朱桔榕，畢竟北京分鐘寺的地為朱孟依另一資產珠江投資的一級開發用地，捂了十來年的地多貴都得拿下，不能便宜了別人。

“出點血”再所難免。只是，不巧的是國家推出三道紅線政策，降負債、減土儲、籌資金是行業大勢，合生偏偏此時提出“快週轉”可謂逆風飛揚，不由得讓人覺得心懸。

既然無法出貨回籠資金，朱桔榕就發揮所長用點其他“招數”。於是，炒股賺錢、變賣股權等橋段悉數上演。

據悉，2020年底，合生擬轉讓持有的北京農商銀行4.42億股股份，作價21.57億元。只是，持股多年，眼看北京農商銀行上市只差臨門一腳，多年的媳婦兒馬上要熬成婆之際，合生卻得出售股份回血，難免有些可惜。

房圈的二代們，似乎還有很曲折的路要走。

結語

二代接班是事關家族企業永恆的話題。如何讓二代順利上位，並保證公司持續向前、君心穩固是所有一代企業家們都頭疼的話題。而合生更是對家族式管理有着近乎頑固的追求。不像泰禾任由職業經理人發展風生水起，而是送走了一個個“流水的將軍”，二代上任缺少輔佐的重臣。

而合生這位30歲出頭的“新東家” 朱桔榕要承擔的遠不止這些。由“慢”到“快”， 朱桔榕要在權利交接的風暴中轉換合生內部存在了20多年的價值觀，並在房地產行業整體降速的大勢下逆勢而上。等待着這位二代的還有更多“驚濤駭浪”。

朱桔榕到底會讓合生走向何方呢？