時代中國半年營收縮水：仍看好國內樓市

　　“受新冠肺炎疫情影響，集團個別項目進行折扣優惠，因此銷售結轉對毛利率下降有所影響。”在8月18日舉行的中期業績會上，時代中國（01233.HK）董事會主席岑釗雄表示。

　　17日晚間，時代中國公佈上半年業績，期內集團營業額149.25億元，同比下降約6.4%；公司擁有人應占利潤15.37億元，同比下降約3.6%；核心淨利潤18.299億元，同比增長約1.3%；毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%。

　　除去疫情影響，時代中國上半年沒有實現城市更新項目的轉化，因此沒有獲得相應收入；銷售結轉項目多位於毛利率較低的區域，如江門、鶴山等，毛利率較高的產品收入確認比例也較去年同期有所下降。

　　時代中國盈利縮水，是疫情下眾多房企的縮影，截至目前，有開發商盈利同比已跌去七八成之多。因深耕大灣區市場、舊改項目儲備充裕，時代中國抗風險性尚可。其管理層表示，繼續看好國內樓市，有信心完成全年目標。

　　全年銷售目標不變

　　時代中國成立於1999年，為香港聯合交易所上市企業，公司總部位於廣州，多年來持續深耕珠三角地區。據時代中國發布的2019年度業績數據，2019年，時代中國銷售額783.6億元，在克而瑞中國房地產企業銷售排行榜中排名第38位。

　　作為還未跨入千億大門的房企，時代中國仍有規模訴求。時代地產上半年合同銷售約325.7億元，總建築面積約為234.2萬平方米。按823億元全年銷售目標計算，該公司已完成39.57%。

　　從業績貢獻看，粵港澳大灣區佔大頭，整體貢獻佔比近87%，其中佛山、廣州排名前兩位，銷售額佔比分別為29%、25.6%。“上半年4%左右的銷售額增速是可以的，集團有信心完成全年銷售目標。”岑釗雄表示。

　　相較於受疫情衝擊嚴重的房企，時代中國半年業績表現尚可。以北京城建（600266.SH）為例，上半年該集團實現營業收入34.38億元，同比下降45.1%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤2.52億元，同比下降78.81%。

　　聚焦商業地產市場的太古地產（01972.HK），上半年營業收入65.51億港元，同比下滑13%。撇除投資物業估值變動後，公司股東應占溢利37.53億港元，同比下滑80%；每股盈利0.64港元，同比下滑80%。

　　小房企生存空間同樣表現不佳。上半年，卧龍地產(600173.SH)實現營業收入4.86億元，同比下降38%；實現營業利潤1.71億元，同比下降40.9%；歸屬於上市公司股東的淨利潤1.31億元，同比下降41.76%。

　　“千億級房企往往是全國佈局，而時代中國無論是銷售還是土地儲備情況，都聚焦在粵港澳大灣區——位於大灣區的土儲佔比近90%。”岑釗雄稱，集團已完成第一個階段的業務佈局，在這個區域大概率可做到1100億元的規模。

　　與此同時，時代中國逐步向外擴張，佈局中國高增長地區，如西南區域的成都，華中區域的武漢、長沙，以及以杭州為代表的華東區域。截至2020年6月30日，集團總土地儲備約2180萬平方米，足夠未來三至五年發展所需。

　　雖然房企業績受到疫情極大衝擊，但岑釗雄仍看好下半年及未來中國樓市，並認為房地產仍是國內經濟增長的重要基石。“企業也不希望槓桿太高，城市分化下，樓市局部會有亮點，發展更快、更活躍的地區，房價會有所上漲。”

　　其他房企管理層表達了類似看法。在2020博鰲房地產論壇上，旭輝控股（00884.HK）董事局主席林中認為，從2018年開始到2037年的20年，中國房地產將邁入平穩增長的時代，房地產企業要順勢而為、與時俱進。

　　以城市更新撬動土儲

　　8月18日，廣東惠州仲愷陳江街道白雲山片區，一宗城市更新地塊以底價5.7億元成功出讓，競得人為惠州市時代愷悦房地產開發有限公司（時代中國），樓面價為1096元/平方米。

　　這是時代中國最新一次拿地動作。據克而瑞數據，時代中國2019年拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為233.97億元、783.6億元、3370億元，在TOP50房企中分別位列第41、38、39位，該集團今年正逐步加大拿地力度。

　　據時代中國管理層介紹，截至2020年6月底，時代中國分別於佛山、長沙以及東莞購入7幅地塊，土地收購成本總額約為42.64億元。值得注意的是，時代中國的拿地渠道更多專注於城市更新項目，以降低土儲成本。

　　7月28日，位於廣州黃埔科學城的兩宗宅地入市競拍，總用地面積為12.38萬平方米，最終兩宗地塊均由時代中國以底價摘得，總成交價為67億元，這兩宗地均涉及舊改項目。

　　岑釗雄稱，“房企未來持續發展很大程度和土地儲備、獲得土儲的能力有關，也和公司整體經營能力、風險把控能力有關。”他認為在風險可控的情況下，時代中國不需要用非常極端的方法擴張。

　　實際上，隨着房企融資環境逐步收緊，最大程度發揮資金效用、低成本拿地是不得已而為之。貝殼研究院數據顯示，上週房企境內外融資（含計劃）金額約254.8億元，融資金額環比下降16.9%。

　　以槓桿撬動規模越來越難，國內又對建設用地供應實行較嚴格的管控制度，大型城市通過新增土地、新建房產實現擴張的道路越走越窄，對樓市存量資產進行更新盤活成為推動城市發展的必經之路。

　　截至2020年6月30日，時代中國城市更新項目總數超過150個，潛在總建築面積約5200萬平方米。岑釗雄表示，今年集團預計有10個項目將轉化出來，總建築面積200多萬平方米，貨值大約為700億元。

　　年初，時代中國曾表示，今年將拿出250億元至300億元的資金購置土地。“未來拿地預算的整個策略沒有改變，依舊會優先選擇城市更新項目，在當前已佈局區域尋找機會，聚焦大灣區城市更新項目。”岑釗雄表示。

　　與此同時，時代中國還謀求借產城業務獲取土地，截至2020年6月30日，佛山愛車小鎮和創客小鎮兩個產城項目已落地，總建築面積超過120萬平方米。產城業務模式成功落地，也將為其業務增長帶來新動力。

　　時代中國上半年一直試圖降低融資成本。期內發行境內公司債63億元，加權平均成本5.4%，較原債務降低2.7個百分點；發行銀團債摺合2億美元，融資成本5.7%，較原債務降低近1個百分點。

　　報告期內，時代中國的淨負債比率71%，現金及銀行結餘總額345.33億元，較去年底增加17.9%，且是短期負債的1.4倍。

　　集團首席財務官牛霽旻在上述業績會上表示：時代中國總負債587億元，一年內到期的短債241億元，佔比41%。從短債構成來看，超90%是境內外公開市場的公司債，目前均已完成置換，暫時沒有短期到期債務償還壓力。