時代中國半年營收縮水:仍看好國內樓市

  “受新冠肺炎疫情影響,集團個別項目進行折扣優惠,因此銷售結轉對毛利率下降有所影響。”在8月18日舉行的中期業績會上,時代中國(01233.HK)董事會主席岑釗雄表示。

  17日晚間,時代中國公佈上半年業績,期內集團營業額149.25億元,同比下降約6.4%;公司擁有人應占利潤15.37億元,同比下降約3.6%;核心淨利潤18.299億元,同比增長約1.3%;毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%。

  除去疫情影響,時代中國上半年沒有實現城市更新項目的轉化,因此沒有獲得相應收入;銷售結轉項目多位於毛利率較低的區域,如江門、鶴山等,毛利率較高的產品收入確認比例也較去年同期有所下降。

  時代中國盈利縮水,是疫情下眾多房企的縮影,截至目前,有開發商盈利同比已跌去七八成之多。因深耕大灣區市場、舊改項目儲備充裕,時代中國抗風險性尚可。其管理層表示,繼續看好國內樓市,有信心完成全年目標。

  全年銷售目標不變

  時代中國成立於1999年,為香港聯合交易所上市企業,公司總部位於廣州,多年來持續深耕珠三角地區。據時代中國發布的2019年度業績數據,2019年,時代中國銷售額783.6億元,在克而瑞中國房地產企業銷售排行榜中排名第38位。

  作為還未跨入千億大門的房企,時代中國仍有規模訴求。時代地產上半年合同銷售約325.7億元,總建築面積約為234.2萬平方米。按823億元全年銷售目標計算,該公司已完成39.57%。

  從業績貢獻看,粵港澳大灣區佔大頭,整體貢獻佔比近87%,其中佛山、廣州排名前兩位,銷售額佔比分別為29%、25.6%。“上半年4%左右的銷售額增速是可以的,集團有信心完成全年銷售目標。”岑釗雄表示。

  相較於受疫情衝擊嚴重的房企,時代中國半年業績表現尚可。以北京城建(600266.SH)為例,上半年該集團實現營業收入34.38億元,同比下降45.1%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤2.52億元,同比下降78.81%。

  聚焦商業地產市場的太古地產(01972.HK),上半年營業收入65.51億港元,同比下滑13%。撇除投資物業估值變動後,公司股東應占溢利37.53億港元,同比下滑80%;每股盈利0.64港元,同比下滑80%。

  小房企生存空間同樣表現不佳。上半年,卧龍地產(600173.SH)實現營業收入4.86億元,同比下降38%;實現營業利潤1.71億元,同比下降40.9%;歸屬於上市公司股東的淨利潤1.31億元,同比下降41.76%。

  “千億級房企往往是全國佈局,而時代中國無論是銷售還是土地儲備情況,都聚焦在粵港澳大灣區——位於大灣區的土儲佔比近90%。”岑釗雄稱,集團已完成第一個階段的業務佈局,在這個區域大概率可做到1100億元的規模。

  與此同時,時代中國逐步向外擴張,佈局中國高增長地區,如西南區域的成都,華中區域的武漢、長沙,以及以杭州為代表的華東區域。截至2020年6月30日,集團總土地儲備約2180萬平方米,足夠未來三至五年發展所需。

  雖然房企業績受到疫情極大衝擊,但岑釗雄仍看好下半年及未來中國樓市,並認為房地產仍是國內經濟增長的重要基石。“企業也不希望槓桿太高,城市分化下,樓市局部會有亮點,發展更快、更活躍的地區,房價會有所上漲。”

  其他房企管理層表達了類似看法。在2020博鰲房地產論壇上,旭輝控股(00884.HK)董事局主席林中認為,從2018年開始到2037年的20年,中國房地產將邁入平穩增長的時代,房地產企業要順勢而為、與時俱進。

  以城市更新撬動土儲

  8月18日,廣東惠州仲愷陳江街道白雲山片區,一宗城市更新地塊以底價5.7億元成功出讓,競得人為惠州市時代愷悦房地產開發有限公司(時代中國),樓面價為1096元/平方米。

  這是時代中國最新一次拿地動作。據克而瑞數據,時代中國2019年拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為233.97億元、783.6億元、3370億元,在TOP50房企中分別位列第41、38、39位,該集團今年正逐步加大拿地力度。

  據時代中國管理層介紹,截至2020年6月底,時代中國分別於佛山、長沙以及東莞購入7幅地塊,土地收購成本總額約為42.64億元。值得注意的是,時代中國的拿地渠道更多專注於城市更新項目,以降低土儲成本。

  7月28日,位於廣州黃埔科學城的兩宗宅地入市競拍,總用地面積為12.38萬平方米,最終兩宗地塊均由時代中國以底價摘得,總成交價為67億元,這兩宗地均涉及舊改項目。

  岑釗雄稱,“房企未來持續發展很大程度和土地儲備、獲得土儲的能力有關,也和公司整體經營能力、風險把控能力有關。”他認為在風險可控的情況下,時代中國不需要用非常極端的方法擴張。

  實際上,隨着房企融資環境逐步收緊,最大程度發揮資金效用、低成本拿地是不得已而為之。貝殼研究院數據顯示,上週房企境內外融資(含計劃)金額約254.8億元,融資金額環比下降16.9%。

  以槓桿撬動規模越來越難,國內又對建設用地供應實行較嚴格的管控制度,大型城市通過新增土地、新建房產實現擴張的道路越走越窄,對樓市存量資產進行更新盤活成為推動城市發展的必經之路。

  截至2020年6月30日,時代中國城市更新項目總數超過150個,潛在總建築面積約5200萬平方米。岑釗雄表示,今年集團預計有10個項目將轉化出來,總建築面積200多萬平方米,貨值大約為700億元。

  年初,時代中國曾表示,今年將拿出250億元至300億元的資金購置土地。“未來拿地預算的整個策略沒有改變,依舊會優先選擇城市更新項目,在當前已佈局區域尋找機會,聚焦大灣區城市更新項目。”岑釗雄表示。

  與此同時,時代中國還謀求借產城業務獲取土地,截至2020年6月30日,佛山愛車小鎮和創客小鎮兩個產城項目已落地,總建築面積超過120萬平方米。產城業務模式成功落地,也將為其業務增長帶來新動力。

  時代中國上半年一直試圖降低融資成本。期內發行境內公司債63億元,加權平均成本5.4%,較原債務降低2.7個百分點;發行銀團債摺合2億美元,融資成本5.7%,較原債務降低近1個百分點。

  報告期內,時代中國的淨負債比率71%,現金及銀行結餘總額345.33億元,較去年底增加17.9%,且是短期負債的1.4倍。

  集團首席財務官牛霽旻在上述業績會上表示:時代中國總負債587億元,一年內到期的短債241億元,佔比41%。從短債構成來看,超90%是境內外公開市場的公司債,目前均已完成置換,暫時沒有短期到期債務償還壓力。

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