市政府辦公室重磅發佈！事關城市更新

第一章 總則

第一條 為規範城市更新活動，創新城市發展模式，改善民生福祉，推進公共服務設施和產業優化佈局，加快建設世界海灣名城，根據《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)、《遼寧省人民政府辦公廳關於印發遼寧省建設城市更新先導區“十四五”期間項目建設方案的通知》（遼政辦發〔2021〕10號）、《住房和城鄉建設部遼寧省人民政府關於印發部省共建城市更新先導區實施方案的通知》（遼政發〔2021〕16號）等有關規定，結合大連實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱城市更新，是指對本市中心城區（中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區和高新園區）的建成區內具有下列情形之一的區域，根據本辦法規定進行綜合整治或者拆除重建的活動：

（一）城市基礎設施和公共服務設施急需完善；

（二）環境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現有土地用途、建築物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經濟社會發展要求，影響城市規劃實施；

（四）經市人民政府認定的其他情形。

第三條 城市更新應結合地塊實際，單獨或組合採取下列方式推動實施：

（一）綜合整治類城市更新是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，採取修繕、加建、改建、擴建、局部拆建或者改變功能等一種或者多種措施，對建成區進行重新完善的活動。

綜合整治類城市更新主要包括下列內容：

1.修繕建築物外觀；

2.加建電梯、連廊、樓梯和遮蔽通道等輔助性設施；

3.完善道路交通、給排水、污水處理設施、供電、路燈照明、燃氣、消防、安防、環境衞生設施、公園綠地、通信等公共服務設施；

4.增設或改造養老、文化、教育、衞生、托育、體育、社區商業網點、快遞、停車場、充電設施、社會治安、物業服務用房、社區服務中心等各類社區服務設施；

5.保護、活化利用不可移動文物、歷史文化街區（風貌區）、歷史建築；

6.改變建築物功能；

7.其他加建、改建、擴建或者局部拆建行為。

（二）拆除重建類城市更新是指通過綜合整治方式難以改善或者消除本辦法第二條規定的情形，需要拆除全部或者大部分原有建築物，並按照規劃進行重新建設的活動。根據具體情況可分步實施拆除和重新建設（片區開發）工作。

城市更新涉及不動產所有權、使用權、租賃權、抵押權、居住權等權益發生變更的，按照《中華人民共和國民法典》有關規定處理。

第四條 城市更新工作應當尊重城市發展規律，妥善處理評價項目新生成交通與背景交通間的關係。堅持綠色發展、分類施策、社會參與、共建共享、文化傳承、依法管理的原則。通過建設綠色城市、低碳城市、智慧城市、人文城市、活力城市，實現老城市新活力，重現城市活力與繁榮的目標。

第五條城市更新應當遵循規劃先行、政府引導、市場運作、保護優先、節約集約、產城融合的原則。

第二章 工作機制

第六條 市政府成立城市更新工作領導小組，市政府主要領導擔任組長，市級相關主管部門及各區市縣政府（先導區管委會）為小組成員單位。領導小組負責統籌研究協調城市更新工作，涉及重大問題報市政府決策。

第七條各區政府（先導區管委會）為屬地城市更新工作責任主體，市級相關主管部門依據本辦法規定的工作職責，與區政府（先導區管委會）聯動協作，組織推動實施城市更新。

第三章 工作流程

第八條市住房城鄉建設局依據大連市國土空間總體規劃，組織編制《大連市城市更新專項規劃》，確定本市城市更新總體規模和近中遠期目標，制定更新強度、空間管控、生態和文化保護、風貌特色營造、軌道交通場站綜合開發、公共設施完善等規劃原則。

《大連市城市更新專項規劃》是城市更新單元（一個城市更新單元可以包括一個或多個城市更新項目）劃定、計劃制定、項目認定、方案編制的重要依據。《大連市城市更新專項規劃》應由工作領導小組審議通過，報市人民政府批准後實施。

第九條 市住房城鄉建設局負責依據《大連市城市更新專項規劃》及相關法律法規對各區政府（先導區管委會）申報的城市更新項目進行審查，形成城市更新項目庫，並依據項目庫選取制定城市更新計劃，報市人民政府審定。城市更新計劃應當包括具體項目、邊界和規模、土地使用方式、實施主體、投融資模式、進度情況等內容。

第十條 經市人民政府審定後的城市更新計劃中涉及加建、改建、擴建等建設規模增加的，由城市更新責任主體編制項目選址論證報告，包含用地功能、開發容量、城市交通銜接與協調、城市基礎設施和公共服務設施建設等要求，項目選址論證報告需自然資源主管部門審核。

第十一條城市更新項目屬地政府（先導區管委會）負責組織編制城市更新實施方案。實施方案應包括：項目定位、更新方式、實現途徑、建設規模、紅線範圍、土地使用、設計方案、保護方案、運營方案、籌資方案、交通影響等。方案中涉及行政許可事項的應由相關職能部門按行政許可有關規定辦理。

城市更新項目實施方案經市城市更新工作領導小組審議通過，報市人民政府批准後，由項目屬地政府（先導區管委會）組織實施。

第十二條各區政府（先導區管委會）可通過公開招投標、競爭性磋商或指定方式選擇城市更新項目實施主體。

第四章 支持政策

第十三條利用現有建築發展新產業、新業態、新商業，在符合國家、省、市有關支持政策下，可實現用途兼容使用。鼓勵地上地下立體開發建設、科學利用地下空間。

第十四條城市更新涉及土地使用權及房屋所有權變動的，可採用協議搬遷、房屋徵收、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等合規方式開展。

結合城市更新工作實際，鼓勵城市更新搬遷補償中優先採取協議搬遷的方式，提高城市更新改造效率。

第十五條城市更新不涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可通過市場租賃方式取得原建築使用權。

城市更新既不涉及國有土地使用權及房屋所有權變動，也不需要取得原建築使用權的，經充分徵求原建築權利人意見後依法實施。

第十六條 在符合規劃且不改變用地主體條件下，更新項目發展國家及大連市支持的新產業、新業態的，由項目所在轄區相關行業主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉讓需辦理用地手續的，可按新用途、新權利類型，以協議方式辦理用地手續。

第十七條因風貌保護、建築保護等需要，在國有建設用地劃撥決定書或者出讓合同中明確應當予以保留的房屋，實施主體可以在申請建設用地使用權首次登記時一併申請房屋所有權首次登記，也可以與該國有建設用地上其他新建房屋一併申請房屋所有權首次登記，並在不動產登記簿中註明相關事項。

第十八條更新項目可依法以劃撥、協議出讓、公開招拍掛出讓（含帶方案招拍掛）、租賃、作價出資（入股）等方式辦理用地手續。

為規範高效推進城市更新單元實施，有關部門可根據需要，提出宗地所在地區域的開發、建設、設計以及產業業態運營管理等城市更新相關要求；涉及歷史文化保護的，還應包括整體保護要求。上述要求可納入供地方案中予以明確。

支持實施主體按照上述內容要求，以合法合規方式取得相應的土地使用權。

第十九條鼓勵和引導社會資本通過公開、公平、公正方式參與城市更新項目，探索城市更新進程中政府與居民合理共擔機制、政府和社會資金合作建設模式。

第二十條實施主體應積極爭取貸款、投資、債券、租賃、證券等各類金融資本，重點爭取開發性金融機構大額長期資金支持，引導商業金融機構創新服務產品，滿足城市更新資金需求。

第二十一條城市更新項目應充分發揮企業的市場主體地位，堅持市場化運作，多渠道籌集項目資金，項目原則上應達到自身收支平衡的條件，對無法資金平衡但確需實施的項目，報市政府決策，視具體情況研究採取適當方式予以支持。

第二十二條城市更新可探索在轄區範圍內跨項目統籌、開發運營一體化的運作模式，實行統一規劃、統一實施、統一運營。特殊項目報經市政府同意後，可通過全域統籌、聯動改造實現異地平衡。

第五章 其他

第二十三條 強化城市更新風險防控。及時梳理債務規模、總量、性質，針對經營過程中可能出現的各種流動性、局部性、系統性債務風險，建立完善防控預案和預警分析體系。嚴格規範舉債、償債程序，確保合理舉債、按需償債、貸償有序，嚴禁新增政府隱性債務。強化城市更新項目監督管理，嚴格控制建設管理成本，實行審計全過程監督，保障資金使用安全。

第二十四條城市更新應堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持產城融合原則，將建設重點由房地產主導的增量建設逐步轉向以提升城市品質為主的存量提質改造。

第六章 附則

第二十五條市級相關主管部門按照有關法律法規制定城市更新配套文件。

第二十六條本市其他縣（市）區城市更新活動可參照本辦法執行。

第二十七條 本市區域內片區開發項目可參照本辦法享受城市更新相關支持政策。

第二十八條本辦法自2021年12月23日起施行，有效期2年。