毫無意外，物業先地產一步上市，也許這正是新希望集團董事長劉永好一開始就預先做好的資本版圖規劃。
作為2021年第一家遞交招股書的物企，新希望服務一隻腳已邁進上市之列。5月9日晚，新希望服務通過港交所上市聆訊，前後不過4個月的時間。
相比於遞表時的“閃電速度”，過聆訊之後的新希望服務，步調依然沒有放慢，第二天，IPO新聞發佈會召開。釋放的信息與公開的基石投資者名單，一點也不亞於“突襲”遞表給市場掀起的波瀾。
新希望服務公告稱，已與6名基石投資者訂立獨立的基石投資協議，海王星投資控股有限公司、Green Better Limited、鼎睿再保險有限公司、中國四川國際投資有限公司、Keltic Investment （HK） Limited及Golden Star International Pty Limited合共同意按發售價認購可用投資金額3.831億港元購買的有關數目發售股份。
此次募資，新希望服務預計發售2億股股份，其中1.8億股股份將作國際發售，佔初步發售股份總數的90%；餘下2000萬股股份將於香港作公開發售(可予重新分配)，佔初步發售股份總數的10%，每股價格位於3.80港元-4.70港元，集資額最多9.4億港元。
按照計劃，新希望服務的股票將於5月11日上午9時開始香港公開發售，5月11日-14日招股，預計5月25日正式在香港聯交所主板開始買賣。
繼新希望乳業（002946.SZ）在深交所上市後，劉永好家族即將再添一個資本之翼，其擁有的上市公司將增至6家。
劉永好的“朋友圈”
隨着新希望服務全球發售公告的發佈，劉永好的豪華基石投資陣容浮出水面。其中不乏業內耳熟能詳的貝殼(BEKE.NYSE)、小米集團(01810.HK)、復星集團(00656.HK)等知名海內外上市企業。
根據全球發售公告，共6位基石投資者已簽訂協議，合共斥資3.83億港元，將根據最終的發行價格購買約最少8150.1萬股，最多1億股的發行股份。
該六位基石投資者分別是海王星、Green Better、鼎睿再保險、四川國際投資、Keltic、Golden Star。
其中投資佔比最多的海王星背後的全資控股股東正是貝殼，斥資1.17億港元，預計佔發售股份總數的10.8%-13.4%不等，約佔已發行股份總數（未行使超額配股權）的3.1%-3.8%不等，將成為僅次於實控人劉永好和高管持股平台以外的第三大股東。
圖中排序第二位的投資者Green Better，其背後大佬是小米集團，斥資3880萬港元，預計佔發售股份總數的3.3%-4.4%不等；排序第三的鼎睿再保險則是由復興國際間接持有86.51%，同樣投資3880萬港元。
而四川國際投資則是由位於四川的4家國有企業聯合成立的海外投資平台。投資金額7750萬港元，預計佔發售股份總數的7.2%-8.5%不等，僅次於貝殼。
基石投資者Keltic背後的實益擁有人則是“防水一哥”東方雨虹的董事長是李衞國，其投資7230萬港元，預計佔發售股份總數的6.7%-8.3%不等。
Golden Star背後的實益擁有人是陳靜，其投資3880萬港元，預計佔發售股份總數的3.3%-4.4%不等。
眾多知名基石投資者的捧場，展現了劉永好強大的朋友圈陣容，當然這也離不開新希望服務自身的吸引力。
根據聆訊後資料，截至2020年12月31日，新希望服務共管理65個項目，總在管面積約為1020萬平米，儘管在管面積並不出色，但是其40%以上的高毛利打敗了多數上市物企。
2018年-2020年，新希望服務分別實現營收2.58億元、3.81億元、5.88億元；錄得對應毛利率分別為42.6%、41.9%、42.1%，超過上市物企平均約29%的毛利率水平。
側重商業+民生
“未來發展方向會側重高毛利率的商業運營以及民生服務板塊”首席執行官兼總經理陳靜在新聞發佈會上透露。
規模不算出眾，“高毛利率”成了新希望服務在圈內站穩腳跟的發力點。
新希望服務的業務分為四大板塊，近幾年一直在調整業務結構，四大業務的佔比較為均衡。
截至2020年底，物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務以及民生服務，收入分別為1.89億元、1.68億元、1.12億元和1.17億元，佔總收入比重分別為32.3%、28.6%、19.2%和19.9%；對應的毛利率分別為31.2%、43.8%、54.8%和44.9%。
物業管理收入佔比從45%優化至32%，民生服務收入佔比則由11%上升到19.9%；而毛利率較高兩大業務便是商業運營服務和民生服務，這契合了劉永好給新希望服務的定位——提供民生服務的企業。陳靜在會上也提到，近三年營收增長最快的是民生服務板塊，複合增長率超過100%。
而對於規模擴充，新希望服務表示，會通過內生增長、市場併購、市場拓展三個方向發力。從之前的招股書來看，2019年以前，新希望服務完全沒有來自獨立第三方的在管項目，直至2020年前三季度，才拓展了兩個獨立第三方的項目。
不過，在第三方外拓上，新希望服務也做好規劃。此次將募資所得70%用於戰略收購及投資。目前有10個來自第三方的物業項目，總在管樓面面積約為150萬平方米，佔目前總在管樓面面積的13.2%。
現階段，有近九成面積來自新希望地產及關聯公司，也就是主靠“內生增長”。樂居財經獲悉，新希望服務除了從關聯公司新希望地產獲得在管項目之外，還將從新希望集團的產業園得到業務資源。
能夠吸引多個知名投資者的認購，新希望服務背靠的“大樹”——新希望集團是關鍵，穩定的規模輸送自然對營收有所保障。
資料顯示，截至2020年12月31日，新希望服務訂立合約的尚未交付予的26個住宅項目物管服務，其中18個由新希望地產開發。
時間回溯到四個月前，彼時新希望服務的股東陣容，除了劉永好家族信託持股90.8%外，其他兩個股東，一個是員工持股平台，一個是崔東紅，分別持股6.2%、3%。
而劉永好及其80後女兒劉暢透過Golden Rose擁有公司股東大會上超過30%的投票權，為新希望服務的控股股東，大權在握。
新遠為員工持股平台，去年5月，由張明貴、陳靜、武敏、姜孟軍、黃坤分別持股32%、24%、19%、12.5%、12.5%的成都雲璟觀瀾企業管理有限公司（簡稱“雲璟觀瀾”）以注資的方式持有新希望服務6.2%的股權，張明貴等人按股權比例出資。
“封賞”的高管多為董事會成員，陳靜和武敏是執行董事，張明貴、姜孟軍、黃坤為非執行董事，其中姜孟軍還兼任新希望地產執行總裁。
第三方持股股東崔東紅，是成都新希望實業投資有限公司的全資股東，成都津晶商貿有限公司的法人，同時任新加坡Tessa Therapeutics 科技公司副總裁、新希望新加坡顧問等職位。
將其納入股東之列，新希望服務看重的是其投資能力。據介紹，其在雲端解決方案公司、造船公司、科技和生物技術行業方面擁有豐富的投資經驗。
貝殼切入物業
一眾基石投資者中，貝殼的最為吸睛，不僅是因為其認購量最大，更在於其與新希望的淵源不淺。
通過海王星，貝殼認購額9700萬元，是6名基石投資者中認購額最大的一方。
海王星是一家於香港註冊成立的公司，是貝殼的一家間接全資附屬公司。
藉由對新希望服務的投資，貝殼也順勢切入了物管行業，在房地產經紀之外又多了一個賽道。
事實上，劉永好與貝殼的淵源可以追溯到多年前。
企查查顯示，鏈家2001年成立後，共經歷了7輪融資，其中新希望集團身影多次出現。2016年4月，鏈家B輪融資被曝獲得60億元，其中就有新希望集團作為戰略方參與。此後鏈家的C輪融資，新希望集團也參與其中。
2017年6月，包括新希望投資在內的多方進入鏈家的股東名單。其中，新希望地產總裁張明貴於2016年8月25日進入北京鏈家董事會管理層，擔任董事。
直到2019年3月，貝殼找房接棒鏈家走向台前，鏈家的資本結構因此發生變化，原投資方在鏈家的股份將通過協議鏡像平移到貝殼找房。包括新希望集團在內的22家投資人撤出對鏈家的投資，張明貴等也隨之退出其董事會。
劉永好與鏈家的羈絆延續到貝殼。同時，貝殼找房啓動D輪融資，相關報道顯示，新希望集團也參與了其中。
從鏈家到貝殼，前後幾輪融資新希望集團都鼎力支持。由此來看，貝殼為新希望服務“站台”，除了切入物管行業的打算，也頗有“投桃報李”的意味。