猜想房地產税：試點在前立法在後？如何徵收？哪些城市試點？

據新華社，10月16日出版的《求是》雜誌將發表重要文章《紮實推動共同富裕》。文章指出，要積極穩妥推進房地產税立法和改革，做好試點工作。

還值得注意的是，在今年5月，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、國家税務總局負責同志在京主持召開房地產税改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產税改革試點工作的意見。

如何理解今年以來中央領導和有關部門在房地產税方面的表述？試點在前、立法在後，房地產税是否真的來了？如何徵收房地產税？哪些城市會被納入試點？共同富裕目標之下，房地產業未來的發展趨勢是怎樣的？新京報圍繞這些公眾關注的問題採訪多位業內人士。

猜想1：試點在前、立法在後，房地產税要來了嗎？

對於今年以來中央領導、有關部門對房地產税的表述，經濟學家賈康在接受新京報採訪時表示，解決好住房的問題、實現住有所居，顯然是共同富裕不可分割的組成部分。“當前住房資源的配置狀況差距懸殊，有的人有幾十套甚至幾百套房子，而有的人基本的住房剛需問題都得不到解決。那麼，如何解決好住房方面的這一結構性問題？一方面，要更好地解決住有所居的有效供給問題，這種有效供給要多樣化，特別要增加低端的保障房方面的供給，解決買不起完全產權房這部分人羣的住房問題。另一方面，就是要進行房地產税方面的制度建設，要發揮房地產税防抑炒房、減少空置、調節收入分配與財產配置、遏制收入懸殊兩極分化的作用。”賈康説。

中原地產首席分析師張大偉解讀此次中央領導的表述時認為，全國版的房地產税，必須基於“税收法定”而來，房地產税的立法要經過一個相當漫長的過程。“此次提到‘做好試點工作’，這是因為進行房地產税的擴大試點，可以通過行政途徑下達，隨時都有可能落地。試點在前，立法在後，這應該是趨勢了！”張大偉預判，部分城市出台房地產税試點很可能在最近2年就開始落地了。“當然目前看全國的房地產税在短期內應該不會出來。”張大偉説。

猜想2：如何徵收？

要徵收房地產税，那麼，什麼是房地產税，該如何理解房地產税？據平安證券此前發佈的研報，廣義的房地產税是一個綜合性概念，包括一切與房地產經濟運動過程有直接關係的税，包括耕地佔用税、土地增值税、契税、房產税、城鎮土地使用税、城市維護建設税等。狹義的房地產税通常指房產税。目前，國內房產税依據1986年頒佈的《中華人民共和國房產税暫行條例》徵收。

張大偉指出，財政部部長肖捷在《加快建立現代財政制度》一文中在談到房地產税時，提出“立法先行、充分授權、分步推進”原則，明確了房產税徵收的未來方向。“這裏的房產税既包含了經營性的房產税，也包含了持有型的房產税，而後者是常規意義上百姓關心的房產税。”張大偉説。

值得注意的是，上海和重慶在2011年已經推行了住房房產税的試點。從上海的試點實踐看，根據上海市發佈的文件，房地產税徵收對象是指上海市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。按照規定，房產税暫按應税住房市場交易價格的70%計算繳納，適用税率暫定為0.6%。

張大偉表示，自2011年上海、重慶率先試點房地產税後，一直未把更多城市納入試點範圍，這是因為上海、重慶版的房地產税覆蓋範圍太窄，税率極低，影響極小，既無助於補充地方財政，也不足以遏制房價上漲勢頭。

那麼，未來可能會採取怎樣的方式徵收房地產税？張大偉認為，首先，從之前上海、重慶等地的試點看，房產税都是從新增量開始試點，這樣政策落地的難度小，未來房地產税的試點肯定還是從增量房開始。第二，鑑於此前上海、重慶試點的經驗教訓，新的房地產税試點，覆蓋範圍必然有所擴大。實際上，目前重慶已經把房地產税逐漸開始擴大到存量房。同時，房地產税的税率預計也會有明顯提高。按照國際慣例，税率一般在0.5%-3%之間。

猜想3：哪些城市可能會被納入試點？

公眾比較關注的是，哪些城市可能會被納入到試點？對此，多位業內人士均向新京報表示，未來市場活躍、熱度較大的城市預計會被納入試點。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受新京報採訪時表示，今年5月份四部門的會議是一個加快房地產税開徵的實際行動，是向市場發出的加快擴大試點和全面徵收的一個信號。“儘管最近房地產市場發生一些變化，但不應實質性放慢準備開徵房地產税的腳步。在一些熱點城市試點開徵房地產税，不會影響全國房地產的總體形勢。應該繼續穩步推進，擇機在一些熱點城市作為試點開徵房地產税。”倪鵬飛説。

據國家統計局發佈的8月70城房價數據顯示，8月深圳、青島、重慶、烏魯木齊、西安、大連、杭州、濟南、長沙、西寧等十城市的新房價格環比漲幅位居全國前列。海口、廣州、成都、瀘州、北京、呼和浩特、大連、長春、南京、長沙等地的二手房價格環比漲幅位居全國前列。

而賈康則建議，深圳、海南、浙江等地，可以不必等待房地產税立法這一漫長過程，可以先加入試點範圍進行動真格的改革，一方面用市場化的手段代替行政調控的手段，以解燃眉之急。另一方面，可以給其他地方和全局配套改革探索更好的案例經驗。“為什麼説可以在深圳、海南、浙江進行房地產税的擴大試點呢？這是因為這三個地區目前是比較高級別的位於創新前沿的示範區。”賈康説。

猜想4：共同富裕目標之下，房地產業如何走？

中央提出共同富裕目標，這一目標對房地產行業意味着什麼？在實現共同富裕目標中，房地產業應該扮演怎樣的角色？

倪鵬飛接受新京報採訪時表示，改革開放使得中國人共同擺脱住房方面的共同貧窮。在這其中，住房商品化和住房市場化以及由此決定的住房一次分配起了很大的作用。但是，由於供給端的壟斷，房地產及其相關行業利潤及薪資收入遠高於其他行業和階層。而由於需求端的過度市場化，導致房價不斷高漲及其帶來的炒房盛行，從而使得收入差距加劇了住房擁有的差距——擁有更多財富的家庭，通過投資投機房地產獲得更多的住房及財富，中低收入家庭因為市場房價高又缺乏政策保障，住房財富或資產為零。這樣，居民之間不僅存在擁有住房不同數量和價格的差異，更存在是否擁有住房的0與1關係的差異。所以，近年來房地產越來越成為財富差距的最大領域，同時也進一步助推了其他領域的差異擴大。典型的例子是，是否擁有住房尤其是學區房，決定是否能獲得教育尤其是優質教育，而這還可能導致居民之間差距擴大的代際傳遞。

倪鵬飛認為，在共同富裕之下，可以從四個方面看待房地產的角色：一是，實現全體居民的“居者有其屋”。二是，在一次分配的基礎上做好二次分配。三是，迴歸房住不炒的定位和住房民生屬性。四是，房地產要實現與實體經濟相協調、均衡及其利潤平均化的健康發展。

倪鵬飛還表示，由於住房是家庭最重要的財富和資產，因此，房地產及其共同富裕對整體共同富裕十分重要。實現共同富裕目標，首先，房地產行業應該確立居者有其屋的目標。即實現住房共同富裕，應逐步解決0與1的質的差距，爭取讓户户都能有1。其次，住户部門房地產税收進行二次分配。再次，應打破房地產領域的壟斷，讓房地產行業利潤走向平均化。

新京報貝殼財經記者 侯潤芳 編輯 宋鈺婷 校對 柳寶慶