深陷規模、負債困局 中小房企上市一波三折

來源： 華夏時報

規模擴張之後謀求上市，一直是房企的慣常操作，實力強大的企業上市相對容易，中小企業則要難很多，上市進程也更為波折。近期包括海倫堡、奧山控股、三巽控股等企業的招股書已經過期，萬創國際的招股書則直接被拒絕，上市計劃宣告終止。

中小房企上市難

3月25日，金輝控股向港交所提交了招股説明書，領地控股於4月9日提交了招股書。2020年成功上市的房企只有匯景控股一家。

據不完全統計，截至目前，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、大唐地產、鵬潤控股、金輝控股、領地控股等10家，其中海倫堡、奧山控股、三巽控股的招股書已經過期，未來是否繼續申請上市仍然有待觀察。萬創國際的招股書已經被拒絕，上市計劃宣告終止。

可以看到，實力相對強的房企上市進程相對容易，但中小企業上市路可謂一波三折。海倫堡和奧山控股都是二度遞交招股書，然後又一次招股書失效，萬創國際則是四度提交招股書，並最終遭拒。

按照港交所上市流程，擬上市公司需要先向港交所提交招股書及其他文件，在受理之後，港交所會對公司和保薦機構進行問詢。隨後進行現場聆訊，再之後才是擬上市企業準備招股、發行、上市。在問詢環節中，港交所會根據擬上市公司反饋問題的質量、時間等評估滿意程度，如果6個月內都沒有完成問題反饋，招股書則會宣告失效。如果想繼續上市，需要重新遞交材料。

綜合來看，這些遇到更多上市波折的企業，普遍為中小房企，他們的體量很小，而且營收不穩定。

部分企業的盈利水平並不十分穩定。2016至2018年，三巽控股的溢利分別為5599萬元、-387.5萬元、4499萬元。盈利有高有低，三巽控股甚至在2017年出現了虧損。

現金流緊缺是這些企業的一大特點，比如，2016-2018年三巽集團經營活動現金流均為負值，分別淨流出2.18億元、4.84億元、4.21億元。沒有充足的發展資金，企業擴張的需求只能依靠超高的負債來完成。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《華夏時報》記者採訪時表示，企業上市最主要是要看財務報表，港交所審核是非常嚴格的，一旦報表出現弄虛作假，或者説數據有問題，不能滿足這連續三到四年之內業績正增長的話，是很難獲得上市批准的。土地儲備也是一項重要的指標，要看是不是足夠企業三到五年的開發。

分拆旗下公司赴港上市成潮流

除了房企以外，近年來房企分拆旗下物業上市也成為一大熱潮。克爾瑞數據顯示，在房企分拆旗下公司上市方面，3月有弘陽地產旗下物業公司弘陽服務向港交所申請上市，正商旗下物業興業物聯和鴻坤物業燁星集團都成功掛牌。截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有7家，包括建業新生活、正榮服務、星盛商業管理、宋都服務、金融街物業、綠城管理、弘陽服務。此外，世茂、華潤、禹洲、越秀、深圳控股等企業近期在業績會上宣佈有分拆物業上市的計劃，未來較為值得關注。

為什麼房企更加青睞港股上市平台呢？上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者：“因為房企要去A股上市的話較為困難，香港上市比內地上市要稍微容易一點。A股估值高，港股估值低，但相比之下，企業需要先融到資，至於多和少是後面的事情。港股只要上市，還是能夠融到一些資金的，最重要的是企業今後的發展，包括髮債、配售等等，都會有相應的渠道。”

除了上市難以外，受到疫情的影響，今年中小房企的日子都不大好過。盧文曦表示，今年房地產市場受到大環境衝擊，中小房企壓力更大，今年不做調整的話，日子會更加難過，中型房企可能會縮減為小房企。

謝逸楓表示：“中小房企的日子現在是非常艱難，‘活下去’比拿地比擴大規模更加重要。主要是因為中小房企很難獲得融資，尤其是銀行貸款的資金很難拿到，銷售回款成為主要的資金來源，企業可能會通過降價促銷來維持現金流。”