建業新生活IPO募資20.6億港元，擬於5月15日上市交易

據IPO早知道消息，知情人士透露，建業新生活敲定新股發行價為6.85港元，接近5.6至7.2港元招股區間的上限，合計籌集資金20.6億港元（合2.66億美元），並將於5月15日正式在港上市。

受益於全球多頭基金、中國投資者以及對沖基金的強勁需求，建業新生活股票錄得大幅超額認購。其中，高瓴資本作為基石投資者以7500萬美元認購近三分之一股份，而前十大投資者認購總髮行份額的70%。

建業新生活是建業集團下屬公司，最早業務開始於1994年，為給建業集團提供物業管理服務而設立。目前集團下屬建業地產已經在港交所上市，而此次分拆物管公司上市是建業集團多板塊佈局驅動的結果。

目前建業新生活主要提供物業管理服務及增值服務、生活服務以及資產管理服務，涉及住宅物業、商場、文化旅遊綜合體、商業用公寓、辦公樓、學校及政府機關物業等多元業態。截至2019年12月31日，建業新生活物業管理及增值服務覆蓋河南全省18個地級市(以及104 個縣級城市中的81個縣級城市)及海南省海口市，大約服務312項物業中逾一百萬業主及住户。

根據中指研究院的數據，按截至2018年12月31日的在管總建築面積及總收入計，建業新生活為中部地區最大的物業管理服務提供商。同一來源數據顯示，建業新生活於2017年、2018 年、2019年分別位列中國物業服務百強企業第16名、第15名及第13名。

2017-2019年建業新生活的營業收入分別為4.61億元、6.94億元及17.54億元，年複合增長率為95%；同期歸母淨利潤分別為2341.1萬元、1947.1萬元及2.34億元；毛利則從2017年的1.05億元增加447%到2019年的5.76億元。

細分來看，物業管理及增值服務是建業新生活收入的主要來源，2017年-2019年物業管理與增值服務產生的收入分別是4.21億元、6.21億元和13.41億元，分別佔同期總收入的91.5%、89.4%和76.4%。雖然比重有所下降，但是仍然是建業新生活收入的主力軍，資產管理服務和生活服務對公司收入的貢獻率並不大。

建業新生活各分部收入及毛利率（資料來源：招股書）

讓人欣喜的是，建業新生活的毛利率呈現逐年上升的勢頭，表現為由2017年的22.9%增加值2019年的32.8%。而wind數據顯示, 2019年港股房地產服務板塊平均毛利率為30.4%，意味着建業新生活的盈利水平成功跑贏行業平均。相對而言，諮詢服務的毛利率最高，2019年這一數值高達66%，約是同期物業管理及增值服務近兩倍。

作為地產系的物業公司，建業新生活也難以擺脱母公司依賴的窠臼。2017-2019年建業新生活的在管建築面積分別為2036.1萬平米、2568.8萬平米以及5698.3萬平米，來自母公司的管理面積佔比分別為90.9%、83.7%、68.9%。正是意識到這個問題，建業新生活從2000年起開始增加並管理由第三方物業開發商開發的物業，隨後於2018年開始擴大對第三方物業的管理規模。

建業新生活在管面積情況（資料來源：招股書）

隨着智能化成為物管行業大勢所趨，建業新生活積極探索智慧社區解決方案，現已包含30多個系統及100多種硬件，如可視化操作及管理系統、移動電話服務系統、AI監控系統、車輛管理系統以及生物人臉識別系統等等。截至2019年年底，建業新生活已在143個住宅社區提供智慧社區解決方案。

此外，建業新生活還構建了建業 平台的O2O一站式服務平台，該平台整合內部及外部、線上及線下資源，以為客户提供更便捷、更實惠的商品和服務。於2019年年末，建業新生活已與超過340家供應商進行合作，包括京東、網易、小米、順豐優選、中糧等知名品牌。未來會隨着業務的成熟以及新項目加入，這些都將成為公司新的增長動力。