華夏幸福對賭平安：2019勉強過關，利潤增長承壓 | 億歐讀財報

文 | 劉怡諾

編 | 黃志磊

4月24日夜晚，華夏幸福上架了2.79年年度通知單。年度通知單顯視，通知單期後，華夏幸福實現營業收.7.12.70萬億元，比上一年同期增長.1.15%；實現歸屬於上市公司股東的淨利.746.72萬億元，比上一年同期增長24.40%。

截止通知單期未，公司歸屬於上市公司股東的淨資.100.36萬億元，比上一年度末增.74.30%。

在華夏幸福的營業年收入模塊中，房置業業開發營業年收入仍佔較大比重，達上了72%；文旅小鎮營業年收入僅佔26%；佔比較大的別的業務（物業公司、賓館）年收入則為2%。不過，文旅小鎮長期以來全是華夏幸福的主推業務。

逐漸文旅小鎮策略日漸成熟期，華夏幸福將環京地段的成熟期經驗跨地段複製。

從近5年華夏幸福營業年收入的分地段年收入佔比看來，在2.77年，華夏幸福環北京市以外地段年收入實現了雙倍增長，跨地段複製策略階段性成果最為顯著性。上了2.78年，華夏幸福環北京市以外年收入已經雙倍至佔比30.82%。2.79年，該動態數據增長至44.62%。

從2..1年至2.79年，華夏幸福文旅小鎮每年提升簽約入園企業的數量不斷提升，但同比增速在不斷放緩，在2.79年出現了經濟下降，不過提升簽約投資總額卻提升了約300萬億元。

從2..1年到2.79年的動態數據看來，華夏幸福的總銷售額日益提升，但從2.77年起大幅度放緩，2.78年，華夏幸福的總銷售額環比增長遠高於6.93%，這與文旅小鎮提升簽約入園企業數量增幅減少關於。2.79年，華夏幸福的總銷售額出現了經濟下降的情況，比上一年度減.72.04%。

對於華夏幸福目前的經營現象，今年4月，國際性徵信機構惠譽剖析稱，華夏幸福將從20.7年起逐步去槓桿化，是因為它的地理環境多元化未能加快快慢，現錢回款問題也得上了解決。

根據惠譽估計，華夏幸福在2.79年的投資超過300萬億元泰銖，但預計從20.7年起投資將放緩，緣故是其在泛北京市地段以外的產業基地新項目的早期開發階段已經完畢。由於華夏幸福通常必須等候兩到兩年，其產業基地投財力額才行得到政府部門確認和清算，在這種情況下，如果該公司無法引起充足的房置業業銷售年收入來遮蓋投資開支，將將會面臨現錢流壓力。

對賭平安業績承壓

在平安集團入股華夏幸福後，華夏幸福每年的業績增長情況更加引人注目。

2.78年7月，為了對待財力危機，華夏幸福實際控制人華夏控股作.737.7萬億元向平安資管轉.79.70%股分，轉讓完成任務後，平安資管再加關聯方先前就持有者的0.78%股分，總共持.79.88%，成為華夏幸福第二股東。截止2020年3月，華夏幸福十股東中，平安已獲得.1.71%股權質押。

平安入股隨身攜帶了多項嚴苛約束條件，包括華夏控股與董事長王文學本人不可在沒有平安書面願意下減持，平安書面願意後，減持價格最低每股公積金23..15元，平安享有買賣不破租賃。又如，王文學若以協議轉讓或股票大宗交易出貨，必須保證平安也需是同樣的價格與數量賣給相同買賣雙方等。

另一方面，這次企業合作還用到有業績對賭協議：未來兩年，華夏幸福以2.77年度歸屬於上市公司股東的淨利潤為基數，2.78年度、2.79年度、2020年度歸屬於上市公司股東的淨利潤增長率區別不低於30%、.1%.7.1%，即2.78年度、2.79年度、2020年度歸屬於上市公司股東的淨利潤區別不低.714..1萬億元.744.88萬億元.780萬億元。

如果華夏幸福處理權任意會計年度實際淨利潤小於承諾淨利潤的.1%，根據對賭協議將應予補嘗。從華夏幸福年度通知單動態數據看來，雖然2.78年銷售毛利率出現了下降情況，但仍滿足需要了平安對於淨利潤增長率30%的需求。2.79年，華夏幸福.746.72萬億元的歸屬於上市公司股東的淨利潤，再次完成任務了對賭協議的需求。

目前，華夏幸福已經將文旅小鎮策略落地運轉，這些新項目也為華夏幸福產生了最為穩定的收益。然而，正確對待和平安的業績對賭，華夏幸福實際上要保證未來發展經營的穩定性，還必須滿足需要“對賭協議”中所需求的高同比增速。這就需求華夏幸福必須尋找新的業績穩定增長。

華夏幸福一年後到期的非流動負債近5年基本都保持良好在300萬億元前後的低位，長期應付款則在2.79年一萬曆年間快速攀升，從2.78年歲末的.7.82萬億元逐步上速升2.79年歲末的2.1.8萬億元，幾乎要與一年後到期的非流動負債持平。文旅小鎮是華夏幸福的業務關鍵，具有業務回款快慢相對慢的特徵，長期應付款非常容易提升財力週轉壓力，只會解一時之渴。

與行業相似對手相比看來，同屬文旅小鎮經營商的中海置業，未來發展時限而我久於華夏幸福。根據淨利潤日益相比看來，華夏幸福不斷追趕，四者的相差日益縮放，但在2.79年仍有42萬億元的相差。

但在總負債金額方面，華夏幸福的負債額依然不容樂觀。華夏幸福在2..1年就已衞冕中海置業，此後5年總負債金額不斷提升，均超過中海置業。2.79年，由於中海置業負債大幅度提升，華夏幸福與中海置業的負債再次相差很少。

在2..1年，中海置業提出了“前港-新城區-後城”的戰略發展規劃，期盼置業、園區、郵船三大業務都可以並駕齊驅。2.79年，中海置業利潤同比增速創上市以來跌幅，其緣故更是普遍存在着發展期的劇痛：園區、郵船這兩種長週期時間的業務短期後難以對業績起到支撐作用。

雖然發展將會產生業績振幅，但華夏幸福為了保證增長，也提出了自我的戰略定位。

2.79年，華夏幸福將營業年收入由“產業基地區業務和房置業業開發業務”更變為“文旅小鎮及關於業務和商業服務辦公及關於業務”，並因此設立了雙總部，將新業務放在坐落於深圳的南方總部。

掌舵南方總部的劉春華現任金科地產副總經理、 董事局主席、董事局主席、執行董事等職務，於2.79年2月官方宣佈申請加入華夏幸福，產生了多名華潤置地舊將，並組建了深圳城市更新事業部。

在2.78年年度通知單中，華夏幸福提出了2.79年的未來戰略定位：在傳統重資產策略的基礎上，加快快慢開拓萬達輕資產策略。同一在文旅小鎮業務的基礎上，提升商業服務置業及關於中高端住房業務，如寫字樓、商場等；並對養生旅遊、長租公寓等新型不動產房產業務保持良好探求。

在過去的一萬曆年間，華夏幸福在發展方面動做不斷。2.79年8月，華夏幸福上架公告稱擬與中國平安進行不動產房產新項目企業合作，將豐台區萬柳商務洽談區的一宗商務洽談金融徵地.13.87萬億元轉讓給平安。

平安委託華夏幸福部下子公司在新項目地快上代為開發基礎建設標地物業公司，並在標地物業公司開發基礎建設完成任務後補短板地物業公司出示經營管理服務。這是劉春華就任後，華夏幸福完成任務的第一單元與中國平安的萬達輕資產導出業務。

在別的業務方面，操作界面新聞報道稱，截止2.79年末，華夏幸福南方總部僅有廣州長江管理局、北京市萬柳、桂林滿樂三個新招商項目，但劉春華和他的銷售團隊實際上已經接觸了很多的新項目。去年，華夏幸福南方總部商談的新項目已經超過30個。

具體看來，華夏幸福南方總部深圳城市更新新項目已經有了深圳的深圳區域的竹塘新項目、坪山區域的碧嶺新項目、光明區域的上村新項目、寶安區區域的東風新項目、同富裕新項目，深圳區域的中堂新項目、金美村新項目。

除此之外深圳城市更新新項目外，2.79年華夏幸福南方總部與南京江北新區簽約了江北福建梗中路綜合體新項目，該新項目擬基礎建設集大數據金融區域總部與集名品住房、高端公園、商務洽談辦公、精緻商業服務為一體的新型商業中心新項目。今年3月，華夏幸福南方總部又與沈撫新城簽約，投資200萬億元，基礎建設深哈大數據金融城。

多產業發展有沒有都可以扭曲華夏幸福淨利潤增長率下降的局面，還需拭目以待。