財聯社（北京，記者 李潔）訊，港龍中國地產集團有限公司（以下簡稱“港龍地產”）此前向港交所遞交的招股書於4月22日失效。
對於招股書失效的原因，港龍地產在回覆財聯社記者採訪時並未詳細説明，僅表示，目前公司上市進程仍在有序推進。
值得關注的是，港龍地產已經是今年第二家港股IPO遇阻的內房企。就在4月17日，小房企三巽集團遞交的招股書也顯示為失效狀態。
招股書因何失效？
港龍地產起家於江蘇常州，2019年7月將總部遷入上海，2019年10月22日正式向港交所提交了IPO招股書，至今已有半年時間。
根據港交所上市規則，港龍地產的上市申請已於4月22日失效。
“港龍IPO沒有獲批的原因應該是企業遞交的招股書某些方面不符合港交所的要求，而企業至今也未進行補充訂正所致。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴記者。
匯生國際融資總裁黃立衝認為，有可能因疫情導致港龍地產一些財務數據未能更新，或者是有一些歷史遺留問題，沒有辦法及時去處理，導致時間超過半年，從而失效。
“港龍地產目前存在民間借貸糾紛，這不符合香港IPO的原則，如果不能事前解決這些問題，那麼港交所就不會批准。”香頌資本執行董事沈萌向記者表示。
據瞭解，港龍地產旗下子公司江蘇港龍華揚置業有限公司在2018年與兩位自然人有民間借貸糾紛訴訟。
“在一些遺留問題沒處理好的時候，某種程度港交所會與企業達成一種默契，公司不更新相關數據港交所就不處理，到期後就等於放棄上市申請。”黃立衝表示，不過對於企業來説，如果還想上市的話，可以再遞交招股書。
而港龍地產的高負債以及現金流情況，為其上市之路蒙上一層陰影。
招股書顯示， 2016年-2018年及2019年前六個月，其物業開發及銷售收益分別為4.7億元、4.3億元、16.6億元及5.9億元；經營利潤分別為0.72億元、0.94億元、4.36億元及1.74億元。
規模較小的港龍地產，在快速擴張、謀求上市的過程中，負債率大幅攀升。
2016年-2018年及2019年前六個月，港龍地產資產負債率分別為17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。從2016年底到2019年年中，其資產負債率激增近800%。
此外，從2016年底到2019年8月31日，港龍地產借款加權平均利率上漲74.5%至8.9%，其中銀行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具體債務結構上，其借款均為5年以下中短期債，截至2019年8月31日，短期債佔比17.4%，2年以下借款佔比達72.8%。
業內人士認為，港龍地產高負債的背後是為上市做鋪墊，通過高槓杆拿地，從而做高估值。
截至2019年8月底，港龍地產在20個城市擁有56個開發項目，總土儲面積為417.5萬平方米，其中有54個項目位於長三角地區，土儲高度集中。
超5家房企上市擱淺
除港龍地產之外，4月17日三巽集團的招股書也顯示失效。
截至目前，在港交所遞交招股書的內房企中，奧山控股、海倫堡地產的上市申請已經二度失效，萬創國際的第四次上市顯示“被拒絕”狀態。
“港交所在判斷其能否上市的標準是企業的相關財務指標的真實、完整、準確性以及企業的獨立自主、可持續發展能力問題。未被批准上市，説明相關企業的信息仍有待改善及完善。”一位知名研究機構分析師告訴財聯社記者。
從上述幾家在港股IPO遇阻的房企來看，均存在規模較小、負債較高等問題。
三巽集團2019年上半年營業收入為5.62億元，淨利潤為6204萬元；但負債總額為14.2億元，融資成本長期處於10%以上高位。2016-2018年，三巽經營活動現金流均為負值。
而在2018年便遞交招股書的奧山控股，2018年物業銷售金額僅為17.8億元，但當年淨資產負債率達283.1%，2017年更是高達568.9%。
此外，萬創國際2018年營業收入為13.03億元，在遞交招股書前該公司通過短期大量償債，優化了負債指標，引發外界質疑。2018年其資本負債比率從1218%驟降到180.4%，淨負債率從600.8%降至23.9%。
“中小型房企目前在宏觀調控下，生存艱難，很可能資金鍊發生斷裂，港交所為防止這種巨大的不確定性風險影響投資者，對上市申請慎之又慎。”沈萌告訴記者。
隨着融資渠道逐步收緊，近年來越來越多的區域型房企選擇赴港上市。2018年、2019年共有十幾家中小房企成功登陸香港資本市場，包括德信中國、銀城國際、天保集團、新力控股、景業名邦、匯景控股等。
“中小房企融資環境有不斷惡化的趨勢，而A股因為政策原因又不歡迎房企上市，導致中小房企為了生存和發展，只好轉道港股上市。”柏文喜指出。
不過，一些小房企希冀通過在港上市融資“補血”的願望，實現起來並不容易。
“部分小型房企甚至將上市視為融資的救命稻草，殊不知這稻草本身並非黃金，往往還會因為定價偏低直接影響到實際融資效果。”上述分析師向財聯社記者表示。