在過了近4個月的“苦日子”之後，房地產市場貌似又“挺過來”了，而且大有“重啓火熱”之勢。
説實話，當前的樓市怎麼看怎麼覺得像夢迴5年前：土地市場一片火熱，僅4月份，全國300個城市共推出土地2611宗，環比增加44%，同比增加7%；央行也在降準、降息“放水”，一月份以來，央行不斷地通過降息、降準、逆回購等等實現資金寬鬆，累計釋放流動性高達2萬億；購房需求被壓制有集中釋放的可能，各地高性價比盤已經在遭哄搶，購房大軍湧入樓市；開發商打折促銷賣房的慾望強烈，恆大、融創、萬科等房企降價幅度讓人眼饞；各大熱點城市成交量也在迅速恢復，部分城市甚至已基本和往年同期水平相當。
基於此，有很多專家覺得房價可能又“按不住了”，高喊着讓大家趕緊買房。網紅經濟學家馬光遠説，“一線城市鐵定上漲”；社科院專家直言預測，2020年是“樓市大年”，房價總體至少會漲6%；北師大董教授也大聲疾呼，“只有房地產才能救中國”。我們的城市化率只有不到60%，這麼看房價其實並不高。言外之意，我們終究逃不過房地產的“真香定律”，房價依然有再次上漲的基礎。
一眾專家不約而同地為房價上漲找出各種“藉口”，房價還漲得動嗎？樓市5年前的一幕能否複製？個人認為不太可能。因為今天的房地產市場和5年前相比已經大不相同：
首先，國家調控的意志依然堅決
一季度房地產遭遇“重創”，百強房企銷售額下滑逾3成，直接導致107家中小房企倒閉破產，外加高額到期債務和融資困境，很多房企都叫苦不迭。但即便是這種惡劣的環境，國家依然沒有放鬆調控。
中原地產數據顯示，2020年1至4月，我國各地合計房地產調控政策達238次，較2019年同期的164次，同比上漲45%。其中，4月全國房地產調控政策繼續多發，單月房地產調控次數多達67次。一句話，樓市調控，仍然如火如荼。
更值得一提的是，幾天前的央行貨幣政策報告上，喊了近兩年的“因城施策”4字調控定義被“拿下”了。專家分析稱，這是中央在逐漸收回地方的“鬆綁權限”，意味着接下來各地樓市的調控中央會統籌決策，下半年各大城市“因城鬆綁”的可能徹底沒有了。
此外，3、4月份真正出台具有實際意義的城市政策均被“收回”，如駐馬店、海寧、廣州、青島等6個城市出台的諸如降低首付比例、鬆綁限購等政策，説明國家對於樓市的大局穩定還是非常重視的。即使房地產已經到了非常困難時期，但國家依然沒有給地方多少調整的權限，這意味着房地產政策方面不可能再重啓5年前的一幕。
其次，樓市的根變了，國家正“源頭上”解決問題
土地市場就是樓市的根。地價推動房價，房價推動預期，預期再反哺土地市場本身。這是一個天衣無縫的閉環，這也是過去二三十年房地產長盛不衰的秘密。
但今天我不得不説，樓市的根變了：土地市場正在發生根本性變化——深圳、上海以及香港都在行動。深圳：官方明確表示，未來要深化土地改革，加大住房供給。2020年居住土地供應較去年增加了一倍多，而且公共住房和商品住房用地的供應量也將較去年大幅增長；上海：將“集體經營性建設用地”的出讓、出租納入了上海土地入市交易範圍內。同樣意味着土地供應會大幅增加；香港：擬學習澳門橫琴模式，由國家直接撥地，興建公屋、醫院、學校等公共設施。
更重磅的是，5月9日，中國建設銀行與廣州、杭州等6個城市共同簽訂《發展政策性租賃住房戰略合作協議》，將為這些城市提供政策性貸款不少於1900億元。主要用做籌集約80萬套（間）政策性租賃住房，解決上百萬名新市民的安居問題。
為什麼説樓市的根變了，過去土地作為最重要的生產要素，作為牽連房價的主要因素，國家在供地表現上很不令人滿意，尤其是一線城市，居住供地嚴重不足，所以導致新房供應嚴重不足，直接推高了房價。但今年之後，國家顯然已經意識到了必須從根本上做出改變，於是我們看到，一方面在各大城市試點供地新模式，另一方面也在大力推動政策性以及租賃型住房市場的發展。
相比於過往各種抑制需求、打擊遏制投機炒作等政策，這才是在源頭上解決問題。
再者，市場基本面已經發生逆轉：不缺房 需求釋放殆盡，如何支撐房價繼續漲？
過去十年，房價為什麼能漲多跌少？一方面是房子嚴重不足，稀缺的就是珍貴的；另一方面，大量農村人口向城市轉移，龐大的購房需求支撐。
再看今天，這兩大支撐房價上漲的基本面也發生顛覆性改變。房子不僅夠住，而且嚴重過剩——4月24日，《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》公佈，樓市最權威、最重要的數據公開：我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，户均擁有住房1.5套，兩個數據都是全世界第一！要知道，美國住房擁有率才僅63.7%，而且發達國家的成熟市場，房户比才1：1。
需求高速釋放後，更是開始疲軟。四大一線城市從17-19年橫盤微跌，怎麼做到的，政策阻擊了需求是一方面，更主要的原因是需求已經在前幾年集中釋放了。相比於一線城市，三四線城市這方面的問題更嚴重，統計數據顯示，全國超過80%的三四線城市，庫存需求比高達2.3：1，西北、東北三四線城市這一數值竟高達3.5：1。什麼意思？總體而言，開發商建3.5套房子對應才只有一個需求。
其實不看統計數據，就看看三四線當地人的擁有房屋數量，就能知道答案，再不濟的家庭也至少擁有2-3套房子，讓他們繼續買房，根本不現實。所以開發商高管才透露，當前階段各大地產商都在拼盡全力想從三四線城市脱開身，即便是恆大、碧桂園這種主打三四線城市的開發商，這幾年在一二線城市拿地的比例也在上升。
對於2020年的調控以及房價走勢央媒也發聲回應了。5月13日新華網轉發央媒法制日報的文章援引樓建波的言論，“一個國家，一個社會，不能靠投機發展起來。比如説，買一套房子比開公司賺的錢還多，這肯定是不健康的。因此，各級政府調控房地產市場必須堅持‘房住不炒’。”文章還重點提到，有效控制房價，穩定市場，“限”字類的政策要出，但也要研究制定根本性的措施，更應該考慮供求關係，加大市場供給。
從發聲回應來看，對於調控樓市，央媒還是傾向於國家繼續重拳出擊，尤其要做到從根源上徹底解決高房價問題。倘若2020年調控真的按照央媒提到的建議實施，我們可以肯定地説，房價想繼續漲，這次難了。
對於很多人最關心的，2020年房價還漲得動嗎？“降價潮”是否會開啓，兩大經濟學專家也攤牌了。經濟學專家李迅雷日前表示，即使有些城市房價還在微漲，但已經掩蓋不了樓市進入下行通道的事實，預期不足，管控嚴厲，購買力下降等我們不能視而不見。對於未來的房價走勢，他用四個字就説透了：箱體震盪。説白了就是，在一定的範圍內自由上下調節，供應短缺、需求充足、資金充裕，房價仍然還有上漲的空間；供應過剩，需求嚴重不足的區域，房價回調也合情合理。不僅如此，他還直言，這類區域開發商賣房壓力會逐漸加大，“降價潮”大概率會到來。
同樣攤牌的還有人大副校長、經濟學專家劉元春。今年3月份在一場活動上，他就直言，“未來要高度重視房地產市場的不確定性，防止房價快速回落。”從劉的發言來看，他不僅認為未來房價會跌，更預見性地覺得樓市還存在“快速下跌”的可能。很顯然，在劉元春看來，“降價潮”的發生亦是大概率事件。
國家調控樓市的意志依然堅決，樓市的根也在發生變化，而且我們也徹底告別了房屋短缺、需求
過盛
的階段，更主要的是經濟學專家也攤牌認為“降價潮發生是大概率”事件。基於以上諸多利好，那麼對於剛需來説，今年買房到底合不合適呢？
對此我們想説的是，當前階段一二線的剛需，確實迎來了好的入場時機，供應在加大，開發商在降價促銷，購房需求也未集中釋放，而且房貸利率也有下降趨勢，這些對於剛需而言都是優勢。對於三四線城市的剛需，如果需求不強烈，可以觀望一陣。
但我還要説的是，作為剛需現階段更需要克服的是外界的雜音干擾，樓市確實有夢迴5年前的特徵，但是時過境遷，基本面都已大變，房價不可能複製5年前的瘋狂，買房也要轉變心態了，不應該被裹挾進場，而應該按需行動。
有人説當前階段調控在把關大局，樓市會逐漸趨於穩定，買房應該像買菜的心態一樣：按需挑揀，擇優而入，不被別人的看法左右。
對於這種説法我很認同。於剛需而言，穩定的市場就意味着買方市場，這個時候完全是你在主導市場。説句心裏話，這個時候買房其實非常考驗智商，不想入坑，最好的方式就是對媒體的火熱報道和開發商的“提價”銷售，買房人應該選擇性忽視，不被市場雜音干擾，從自身需求出發，才能買到適合自己的房子。對於買房人我還想提醒一句話，買房如果一味看重價格，非常容易做錯決定。
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