來源： 藍白觀樓市
每個十年，都意味着將產生一輪“財富大變遷”。
2000年-2010年，現金是每個家庭最重要的資產。
根據中國人民銀行公佈的數據，我國儲蓄率從2000年的35.6%上升到2008年的51.8%，上升了16.2個百分點；居民儲蓄率從2000年的28.2%上升到2008年的37.3%，上升了9.1個百分點。
顯然，2000-2010年這個階段，雖然房改後樓市已經開始逐步擴張，但老百姓依然願意把“存錢”當做家庭的避風港，儲蓄率不斷攀升，現金是最強的“硬通貨”。
到了2010-2020年，居民家庭財富迅速切換到了樓市。
同樣也是央行的數據，前段時間，調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組，發表了《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》。
這個調查，是於2019年10月份在國內30個省對3萬多户城鎮居民家庭開展的，可以説是國內最詳實的居民資產配置統計。
數據顯示，城鎮居民家庭户均總資產317.9萬元，其中70%左右是房產；住房擁有率高達96%，金融資產佔比只有20.4%。
此外，城鎮居民家庭負債參與率為56.5%，家庭負債主要是房貸，佔比75.9%。
顯然，2000-2010年這10年的現金儲蓄，大部分都轉化成了房產。
那麼，2021年起的下個10年，“硬通貨”是房子還是現金？
我們可以從貨幣、人口兩個角度來分析。
1，全球降息週期下，貨幣購買力肯定會“打折”。
放眼全球，我們來梳理一下貨幣寬鬆的時間線。
2014年，歐洲央行首次引入負利率政策，把存款利率降低至-0.1%。
日本在2016年1月對新增的超額存款準備金實行負利率——商業銀行存放在央行的部分存款利率為負。
隨後，丹麥、瑞士等國銀行也相繼把存款利率降低到0以下。
今年，全世界都在比賽看誰降息的步伐更快。
不完全統計，上半年，全球各家央行總共降息超過200次，超過2019年全年的降息次數。
這樣的形勢下，我們也很難獨善其身，參考我國曆史上的利率走勢，答案不言自明。
上世紀90年代，我們的貸款基準利率將近10%。2007年，基準利率高達7%。
如今，5年期LPR變成了4.65%，1年期甚至跌破了4%，未來還會繼續下降。
顯然，下個10年，現金是不會成為老百姓眼裏的“硬通貨”的。
2，人口形勢持續“分化”，樓市格局“大洗牌”。
人口，永遠是決定一個城市房價天花板的核心要素。
目前，在長三角城市羣中集聚的人口達到了15401萬，佔全國人口的11%。據預測，到2030年長三角地區將會有4座城市人口超過1000萬。
珠三角也是如此，2017年珠三角經濟區常住人口達到了6150萬，GDP總值達到了75710億元，人均GDP則達到了12.46萬元。
在2019年，浙江和廣東人口淨流入規模達到了84.1萬和82.6萬，在全國各省市中遙遙領先，根據測算，70%以上的人口淨遷入量都流向了浙江和廣東兩省，而前兩年，這個比例都只有60%左右，足見長三角、珠三角對流動人口的吸引程度有多麼強悍。
有人流入，就意味着有人出走。
與此同時，我們看到，江西除南昌外，陝西除西安外，其他省內城市人口全部淨流出，山西、河南、湖北、甘肅等省份，基本上都只有1-2個城市人口在淨流入，其餘城市人口均在淨流出。
這樣的趨勢下，樓市的普漲格局必然會改變，未來只有人口持續湧入的地區，才有充沛的購房需求。
事實上，今年以來房價漲得最多的地方基本上還是長三角和珠三角，比如深圳、杭州、寧波。
既然房產價值會分化，現金購買力又會“打折”，那未來的主流資產配置應該是什麼呢？
海通證券首席經濟學家姜超近日發了一個報告，其中的核心觀點是：居民財富已經開始“搬家”。
姜超指出，在間接融資的支持下，過去十幾年，我國的地產、基建傳統行業得以快速發展。
比如，作為地產企業有力的資金補充方式，非標融資佔社融比重與地產投資增速呈現明顯正相關。
但是，由於地產和基建產業鏈以銀行間接融資為主，樓市迅速擴張，也造成了2008年以來非金融企業槓桿率的明顯提升。
數據顯示，截至2019年，我國企業槓桿率已超過200%，顯著高於美國和歐元區。
不過，當產業向科技創新型持續升級，我國的融資結構必將隨之改變。
比如，在2019年，我國各行業上市公司股票發行額中，材料、生物科技、軟硬件等高科技產業均排名前列，而公用事業、地產發行額佔市場總額的比重均不到5%。
資本市場的發行額，最終都是由投資者買單的，從這個角度來看，居民的財富，已經開始逐步從地產搬到了高新科技行業。
那麼，財富“搬家”的趨勢，從2021年開始，能持續10年之久嗎？
答案是肯定的，理由有四。
1，“房住不炒”的定位擺在這，買房已經不是合適的投資標的了。
2，固定收益產品的收益率持續下滑，無風險資產已經沒有了吸引力。
3，我國居民資產中股票及投資基金、養老金和保險的比重僅佔8%，而美國、日本分別佔到57%和27%，空間廣闊。
4，資本市場從科創板、註冊制到再融資、新三板、兩融新規的放鬆，金融資產的吸引力日益顯著。
你我每個人，都是這一場財富變遷歷史的見證者。
我們曾見到過一棟棟高樓拔地而起，也見到過有人為了一餐飯終日奔波，財富的斗轉星移，不會因個人意志而改變，屬於房地產的黃金年代，已經離我們遠去了。