富力地產，離暴雷還有多遠？

編輯 | 于斌

出品 | 潮起網「於見專欄」

近期，富力地產的千億債務風險已經讓它成為房地產行業裏的又一家眾矢之的，債務壓頂、現金流吃緊之下，富力地產除了被評級機構下調評級之下，它也遭遇了投資人的“拋棄”。

截至2021年9月17日收盤，富力地產股價報收於4.630港元每股，下跌態勢明顯，短短几天之內公司四成市值蒸發。此外，富力地產旗下多隻債券也在近期遭遇了持續下跌。

“紅檔”富力地產現危局

作為與恆大、碧桂園等齊名的頭部房企，富力地產正在遭遇屬於自己的至暗時刻，這與恆大地產近期的危局似乎有點遙相呼應。

根據相關統計信息顯示，在今年一月到七月，富力地產實現的銷售額為733.2億元人民幣，在地產行業中的排名持續下降，目前已經下降到了第三十四位。

另外根據公司近期發佈的2021年上半年財報數據顯示，公司截至今年上半年的總負債高達3318億元人民幣，其中有息負債為1433億元人民幣。

值得注意的是，公司一年內到期的有息負債超過519億元人民幣，但同期現金及等價物只有不到128億元人民幣，這説明公司目前的資金沒有辦法覆蓋得了其短期債務，公司將面臨嚴峻的流動性風險。

整體負債指標上，雖然在過去一段時間裏富力地產也在努力地降負債，但實際作用有限，公司截至今年上半年仍然保持了“三道紅線”全面飄紅，這種負債表現就像懸在富力地產頭上的達摩克利斯之劍，讓它在資金層面稍有風吹草動就會引發一系列連鎖反應。

按照富力地產自己的規劃，它從去年開始一直在通過出售資產、提振銷售、股權融資、減緩拿地、精簡裁員等動作來優化公司負債結構，但無論是在短期還是在長期內的債務壓力都讓公司的前行之路面臨嚴峻考驗，近在眼前的現金流壓力之下，所有人都在盯着富力地產，很多人都會擔心公司如果處理不善，就會像恆大地產暴雷那樣掀起地產行業的又一次地震。

根據相關機構分析顯示，富力地產目前的資金壓力非常大，它如果想要實現“三道紅線”由紅轉綠的話，那麼它在目前的債務情況下需要縮減的債務規模超過七百億元人民幣。

可富力地產上哪弄到那麼多錢呢？需要指出的是，今年上半年的債務水平已經是公司在去年通過一系列的賣賣賣動作所取得的，未來富力地產還有多少資產可以處置、有多少人會“接盤”、銷售回款又能給償債貢獻多少空間？這些都挑戰着公司未來前景。

在過去的2020年，富力地產已經通過出售旗下物業及寫字樓資產募集了近59億元人民幣的資金用於償債。此外，公司還通過配售新股等手段，募集了近25億元人民幣，再加上減緩拿地、樓盤促銷等多種手段全面推行，公司在降負債、降槓桿層面其實還是取得了一些成績的，只是，一直到今年上半年，公司“三道紅線”仍然全面踩線，這讓人更加擔憂富力地產的未來：公司還能有多少手段來獲取資金？在房企融資越來越難、樓盤越來越難賣的背景下，富力地產的債務危局大概率還會持續。

過去有多風光，現在就有多慘淡

公司發展三十多年以來，富力地產立足廣州，早已成為一家全國房企排名前列的地產巨頭。

早在2007年的時候，富力地產就已經早早地迎來屬於自己的高光時刻。彼時公司旗下已經在全國範圍內擁有幾百個項目，土地儲備超過2600萬平方米，公司的兩位創始人都在中國富豪榜上排名前四，這種“造富”力度可謂是十分驚人。

有意思的是，那時的萬達、融創在富力地產面前都還是小巫見大巫，富力地產的實力可見一斑。

此後，經歷中國房地產市場飛速發展的十餘年時間，富力地產始終在行業中保持着頭部的地位，在2017年，它還因參與到萬達的那一次“世紀大甩賣”而引發海量關注。

由於眾所周知的原因，萬達在2017年選擇將旗下十三個文旅小鎮項目和七十七家酒店的全部股權進行了兜售，這次兜售的最終接盤方是融創和富力地產。

雖然富力地產是在萬達與融創的交易過程中間才“亂入”的，但從結果上來看，融創與富力地產共同瓜分了萬達出售項目，在總計631億元人民幣的“盤子”中，融創花費了438.44億元人民幣收購了萬達旗下十三個文旅項目的九成股權，富力地產以199.06億元人民幣的價格收購了萬達旗下七十七家酒店的全部股權。

在這中間，關於富力地產還傳出了不少“八卦”。比如，富力地產是在得知融創方面對萬達業務興趣有所側重且手頭資金不夠時主動要求參與進這場“中國地產史上最大規模交易”的，所以富力地產的出現對所有人來説都顯得很突然。另外，還有王健林對富力地產方面臨時壓價表達不滿、王健林現場摔杯等坊間傳聞。

而從實際交易結果上來看，富力地產收購萬達七十七家酒店的199.06億元價格的確是壓的非常低。

當然，從收購總價的維度，萬達也並沒有損失，只是市場上傳言，這被富力地產壓價壓出的一百五十億空間最終是由融創方面買單了。

可惜的是，這場世紀大收購併沒有開啓富力地產的新一段榮光，相反，這看起來卻更像是富力地產衰落的起點，從2017年之後，富力地產就開始遭遇持續性的經營問題。

2018年到2020年期間，富力地產旗下酒店項目的虧損情況不斷加劇，從2018年淨虧損4.59億元人民幣，到2020年鉅虧超14億元人民幣，這給富力地產增加了很大一塊包袱，如此來看，當年萬達的委屈倒是機遇、富力地產的風光倒是吃虧了。

現在，隨着公司債務壓頂、現金流吃緊，富力地產似乎也不得不瞄準上當年巨資收購的萬達酒店了，據悉，富力地產計劃在未來一段時間裏拆分從萬達收購的酒店項目進行上市運作，以此緩解持續虧損給公司帶來的壓力。