京投發展：專注TOD，獨樹一幟

作為京投公司旗下市場化房地產二級開發的唯一平台，京投發展依託大股東的優勢資源，在軌道交通TOD領域基礎深厚，資源豐富。京投發展開發的項目大多位於北京地區，深入貫徹TOD理念，突出軌道物業系列和城鎮景觀開發系列為特色，獲得了市場較好的反響。2019年，京投發展全年實現簽約銷售額約65.42億元，實現營業收入43.27億元，其中北京地區的營業收入佔營業收入總額的96.92%。京投發展已開發投資7個TOD項目，計容建築面積276.7萬平方米，其中已經完成北京西華府、琨御府和公園悦府三個車輛基地項目，正在開發北京嵐山、無錫愉樾天成兩個車輛基地項目。2020年1-6月，京投發展實現簽約銷售面積17萬平方米，同比增長77%。

京投發展房地產項目開發以自主開發和合作開發為主，除無錫公園悦府、密雲錦悦府項目外，其它均為合作開發，合作方有大股東京投公司、北京萬科、無錫地鐵、中鐵四局等。2011年10月，京投發展、京投公司聯合萬科，從土地市場獲取北京地鐵9號線郭公莊車輛段項目土地使用權，其中京投發展持股50%、京投公司持股35%、萬科持股15%。之後的幾個項目，均由京投發展子公司北京京投置地房地產有限公司（簡稱“京投置地”）和京投公司聯合拿地，在項目公司成立後，京投公司會與京投置地簽訂股權託管協議，實則項目全部由京投置地開發。此外，京投發展在北京以外的城市獲得的首個TOD項目，即無錫地鐵4號線具區路車輛段項目（愉樾天成），由京投發展聯合無錫地鐵和中鐵四局，三方持股比例分別為50%、30%、20%。可見，京投發展藉助母公司京投公司的資源優勢，在北京地鐵車輛基地項目的土地獲取方面具有天然的競爭優勢，這也是京投發展深耕北京多年的主要原因之一。

京投發展經過十多年專注深耕軌道物業TOD領域，已經形成了企業獨特的競爭優勢。

京投發展是一家國有控股上市企業，這對於現如今持謹慎觀望態度的投融資機構而言，企業性質本身就是一張安全牌。京投發展依託大股東北京市基礎設施投資有限公司，未來在北京乃至京津冀區域，TOD發展的資源豐富。到2035年北京市軌道交通里程要超過2500公里，未來北京軌道交通場站綜合開發發展空間巨大。特別是近期，京投公司和軌道公司實施合併重組，通過本次整合，進一步提升北京軌道交通投資建設管理水平，更好地服務首都“四個中心”功能定位和京津冀協同發展；有利於統籌利用軌道交通產業資源，增強京投公司作為業主的投融資實力。因此未來京投公司的資源將擴展到京津冀區域，市場空間廣闊，軌道交通場站資源豐富，京投發展依託大股東實力的進一步增強，將帶動其在TOD領域進一步規模化發展。

京投發展第一個軌道物業項目西華府，僅僅項目的前期工作就用了一年半的時間推進。在積累了經驗和摸索出一套工程開發流程後，在接下來的公園悦府和琨御府項目開發中，大大縮短了開發週期，目前在項目開發過程中最受關注的地鐵噪音和振動問題的處理上，京投發展從振源、傳播途徑和受體三個通用方面進行減振的科技處理，並擁有自己的科技公司、技術專利和產品，所形成的產品都是圍繞車輛段上蓋開發量身定做，京投發展的專業技術不斷增強。2019年，京投發展下屬子公司新獲“一種用於地鐵車輛段庫內線的鋼軌減振扣件”發明專利和“一種建築物組合減振系統”實用新型專利，憑藉自有知識產權專利技術等條件，獲得了中關村高新技術企業認定，並與多家科研供應單位簽訂合作協議。2020年，京投發展根據車輛基地自身的硬件特徵，對軌交車輛基地户外空間營造進行了專項研究，提出以地鐵站點為圓心的城市核、以歸家之路為路線的第二生活平台、以回家流線為過渡的多功能咽喉區、以蓋板高差為起點的垂直交通核、以上蓋平台為停留的蓋上公園，並在新項目中加以應用。

京投發展始終貫徹“TOD智慧生態圈”開發理念，契合TOD未來發展趨勢。據京投發展總裁高一軒闡釋：“TOD智慧生態圈”是一個具有自我修復和優化能力的閉環系統，這個系統包含三個要素：以軌道交通開發為導向，以智慧和科技為加速發展的主要工具，實現人文、自然、產業生態價值的共生。這一商業模式強調對城市、地鐵及市民三個價值端口提供可持續性服務，恢復城市的活力，帶動區域內經濟發展、為消費者打造“地鐵一體化集約生活”。我們認為，這是一種TOD開發的前沿理念，是實現TOD多種業態有機融合的手段，更是一種前瞻性的戰略，秉承這一理念，未來將支持京投發展更加高質量發展。

展望未來，TOD的市場空間巨大，未來越來越多的房企將涉足並深耕TOD領域。我們相信，依託大股東京投公司的資源實力，京投發展在京津冀乃至全國的佈局會更為廣闊，在規模逐步擴大的情況下，憑藉不斷創新的商業模式，不斷增強的技術能力，有望實現可持續發展。