2020年，開局很“難”。
前三季度經歷了2月份“斷崖式”下跌，3月迅速拉昇，行業走出V型曲線，前8月累計跌幅收窄至7%，雖然9月成交略有回調，但同比依舊保持增勢，市場慣性延續。從城市角度來看，不同能級城市呈現出典型的分化行情。
一線城市供需兩旺，上、廣、深均保持着較高的成交熱度。二線城市分化加劇，一方面熱點長三角城市迎來了需求的集中釋放期，供需兩旺，另一方面中西部二線城市樓市下行壓力較大，行情相對冷淡。三四線城市2020年成交表現顯著超過預期，前8月累計降幅僅為3%，市場恢復程度在不同能級中居首。
疊加“三道紅線”重壓，房企融資環境整體趨緊，倒逼房企去槓桿、降負債；地方層面，因城施策、“緊多松少”，調控政策大概率繼續維穩。
由於三季度整體供貨量比較大，9月份以來同環比有所提升，四季度更是供貨高峯，預計四季度成交規模將穩中有升。值得注意的是，去化已成房企四季度第一要務，加之整體供貨量會大幅度增加，雖然大部分企業努力抓去化，但由於競爭愈發激烈，需求端不會出現明顯提升，因此四季度去化率將有所下降。
01
新房市場：各能級城市分化加劇
從各線城市新房供應角度來看，進入7、8月，100個重點城市商品住宅新增供應面積9269萬平方米，同比增加9%，相較二季度月均下滑7%。其中，一線城市供貨力度依舊不減，7-8月供應面積同比增長41%，相較二季度月均增長6%；二線城市和三四線城市整體供貨力度相較二季度有所回落，但同比仍增7%。
分城市來看，上海、廣州、深圳放量顯著，尤其是深圳，樓市持續高熱背景下房企加速推貨，7-8月供應同比增長114%，較二季度月均增長265%。六成以上二線城市仍持續放量，海口、瀋陽等增幅超30%，成都更是實現翻番。
從成交情況來看，第三季度，全國100個重點城市成交整體呈現“先抑後揚” 走勢。2月受到疫情影響，成交跌至歷史低位，3月以來，隨着疫情影響逐漸退卻，成交穩步回升。進入三季度，7-8月儘管受到季節性因素影響，成交面積環比小幅回調，但同比仍維持10%以上增長，整體來看成交表現淡季不淡。但進入9月，一線城市成交依舊堅挺，熱點二線城市如杭州、成都等成交環比皆有所回調。
四季度全國商品住宅成交規模大體呈現穩中有升的態勢，一線城市成交面積維持高位，三四線城市以價換量將促進需求釋放，整體成交仍有回升空間，二線熱點城市短期內有所轉冷，但後市如何仍有待進一步觀察。
02
二手房市場：主要城市三季度創近兩年新高
三季度，全國主要城市二手住宅市場已基本恢復正常且總量創下近兩年新高點。15個典型城市2020年前8月二手住房成交金額累計同比增長16%，可見市場已逐漸修復。受第一季度疫情影響，前8月二手住房累計成交面積8538萬平方米，同比仍降5%，但較前6月已大幅收窄12個百分點。
單月來看則更為顯著，7、8月整體成交面積同比漲幅均在30%左右。在以一線及核心二線城市市場為主的支撐下，前8月二手住房成交面積同比增速持續擴大，7月整體體量達到近兩年新高，為1557萬平方米。後由於深圳、南京、杭州、成都、蘇州、天津等相繼出台調控政策對疫後市場修正，政策影響下8月整體成交體量環比降3%，但同比仍增36%。
具體城市來看，一線城市成交規模超3500萬平方米，同比增17%，廣深同比增30%以上。
二線城市市場分化明顯，前8月11個核心城市共成交二手住宅5013萬平方米，同比下降15%，降幅比前6月收窄12個百分點。南京、青島、合肥、鄭州、杭州等5城市前8月成交面積同比增速回正，其中南京、青島、合肥同比均增10%以上，廈門、天津、武漢、重慶、蘇州、成都等城市前8月二手住房成交面積累計同比仍未回正，武漢、重慶、蘇州、成都等更是縮量嚴重，累計同比跌幅超過20%。
根據前8月累計同比增速判斷，預判全國二手住宅整體成交規模有望在第四季度內回正，且以後續4個月單月同比增速保持與8月一致計算，15個典型城市全年二手住房成交面積預計同比增9%。
03
房價：一線漲、二線穩、三四線漲跌分化
三季度全國房價中樞依舊延續逐漸趨穩的態勢，“房住不炒”下整體市場一二手房價同比增速均收窄。
國家統計局發佈的70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況顯示，各能級城市房價走勢分化明顯，一線城市同、環比齊升表現突出，二線及強三線同、環比漲幅持續收窄，部分弱三四線城市疫後復甦緩慢，城市房價同、環比增速仍下行。
二手房房價在同環比上與新房房價趨穩態勢一致，但一線城市表現更為突出。整體而言70個大中城市整體價格同比中樞上漲2.2%，二三四線及整體漲幅小幅趨落態勢繼續保持。
各能級城市二手房銷售價格環比穩中微升，房價增速趨於持平或有所回落，延續前兩月2個百分點左右增速。值得一提的是，一線城市較2019年年中同、環比漲幅持續擴大，同比漲幅較2019年年底升至5.2pts，環比漲幅1.08pts突破年內高點。
具體城市來看，截止至2020年8月末，從CRIC監測的96個重點城市新建商品住宅成交統計均價來看，多數核心城市同、環比穩中有升，受疫後市場火熱帶動，部分強三四線城市房價也持續走高。局部弱三四線城市受市場下行壓力影響疊加疫後市場復甦較慢，新房成交均價仍低於2019年同期水平。
分能級來看，一線城市北京、上海房價同比漲幅較大，新政影響下各城環比略有回落。蘇州、成都等二線城市房價同比上升顯著，長春、昆明等樓市復甦房價緩升。三四線城市分化明顯，江陰、宜新、淮北等房價同比增20%，部分弱三四線則有所回落。
04
庫存：八成城市同比擴容
2020年第三季度，八成以上城市庫存同比明顯擴容，柳州、賀州等城市庫存量翻倍增長，三成以上核心城市消化週期同比小幅回落，各能級城市分化加劇，預計四季度一二線城市庫存將持穩或小幅增長，三四線市場庫存仍將繼續擴容，未來去化壓力不容小覷。
疫情影響下商品住宅存量同比上升明顯，第二、第三季度樓市陸續復甦後，各能級城市商品住宅庫存及消化週期出現明顯分化。
截至8月末，63個重點城市商品住宅庫存量47450萬平方米，同比2019年8月末增幅高達11%。其中，8成城市庫存同比有所擴容，重慶、武漢、鄭州等熱點城市庫存量同比漲幅皆在5成以上，柳州、賀州等三四線城市更是庫存翻倍。
由於疫後各能級城市恢復程度不同，導致全國市場消化週期出現明顯分化。一方面，沿海及江浙一帶，受旅遊業及電商行業帶動下經濟及樓市復甦最快，三成以上核心一二線城市消化週期同比下降。另一方面，北海、江門、宜興等7個城市消化週期已超30個月，另有常熟、柳州、梧州等7城同比翻倍，庫存壓力不斷積聚，去庫存壓力仍保持高位運行。
由於去化已成房企四季度第一要務，加之整體供貨量會大幅度增加，雖然大部分企業努力抓去化，但由於競爭愈發激烈，需求端不會出現明顯提升，因此四季度去化率將有所下降。而供貨總量增加將促使四季度成交規模穩中有升。
05
四季度：量穩價平，三四線去化承壓
“房住不炒”主基調之下，第四季度全國整體房價水平仍將維持穩中微升態勢，各能級房價變化也將以穩為主。
預計全國商品住宅成交規模大體呈現穩中有升的態勢，一線城市成交面積維持高位，二線熱點城市短期內有所轉冷，四季度成交規模較三季度有所回調，三四線城市樓市分化嚴重，長三角、粵港澳等有概念的城市樓市表現情況比較亮眼，整體去化表現優於其他三四線城市，而其他多數三四線城市壓力仍將面臨下行壓力，接下來三四線城市整體表現將進一步分化。
當前全國主要城市二手住宅市場均已正常化，成交大多同比、累計同比增速回正。重點城市全年二手住宅大概率將創新高。但考慮到深圳、杭州、蘇州、南京等城市均已出台相關調控收緊政策，對換房、投資等均有一定限制，各熱點城市第四季度成交規模或將環降。
從去庫存的角度來看，基於疫後全國市場復甦表現良好，四季度供應仍將穩步放量，需求也將持續釋放，整體庫存仍保持穩中有增態勢，庫存消化週期有望小幅回落，加之企業競爭加劇，去化率將有所下降。另外，房企之間分化加劇，城市間分化也將持續加劇，庫存壓力將主要集中在前期需求透支嚴重，基本面缺乏支撐的三四線城市，而一線和核心二線城市受政府約束，陸續發佈新政加碼調控，抑制市場熱度，庫存量有望持穩或延續小幅增長。
來源：丁祖昱評樓市