債務承壓、淨利潤同比下滑99.8% 順豐房託近八成營收背靠大樹好乘涼嗎？

　　《投資者網》鄭小琳

　　2021年2月10日，“快遞一哥”順豐控股發佈公告披露，旗下順豐房地產投資信託基金（下稱“順豐房託”）已向港交所遞交上市申請。 

　　招股書顯示，順豐房託在2020年10月於香港註冊成立，由順豐控股100%持有，順豐老闆王衞擔任董事會主席。 

　　自“誕生”以來，順豐房託便與順豐控股有密不可分的關係，在經營業績上，順豐房託近八成的營收來自順豐控股，三大物業的租賃客户也多為順豐控股；不僅如此，2018年，公司還向順豐方面借了不少貸款。 

　　而隨着順豐房託借貸金額的攀升，其償債能力短板開始逐漸顯現。 

　　疫情之下順豐房託業績驚現巨幅下跌 

　　對於2月10日順豐信託申請赴港上市，順豐控股方面表示，“上市將開拓公司的創新性融資渠道，有助於盤活公司的物流資產，增強公司的現金流，進一步支持公司戰略資產投入，持續擴大規模，提升經營能力。” 

　　“這樣的嘗試和探索非常好，但關鍵還得看整體市場的接受和認同程度，由此來決定它的估值高低及投資前景。”廣州知名地產專家韓世同向《投資者網》表示。 

　　資料顯示，順豐房託是一個以單位信托基金形式組成的香港集體投資計劃，為首個將於香港以物流相關資產為主的房地產投資信託基金，投資重點為全球範圍內可產生收入的房地產。 

　　目前，順豐房託基金的投資組合包括位於香港、佛山及蕪湖的三處物業，其中，順豐香港物流園區的面積最大、租金最高，毗鄰香港國際機場，估值達52.8億港元。 

　　值得留意的是，2020年，受新冠肺炎疫情影響，香港市場租金遭遇“重挫”。 

　　仲量聯行報告稱，2020年，香港的租金下跌了17％，為2009年以來的最高水平；在2020年12月，香港中區高檔寫字樓的空置率創2004年以來的最高水平。 

　　而深受影響的順豐房託，其經營業績亦出現了巨幅下跌。截至2020年9月底，順豐房託的歸屬母公司的淨利潤僅約32萬港元，2019年同期這一數字約1.56億港元，同比驟降99.8%。 

　　《投資者網》就公司業績大跌的原因及其他問題致函問詢順豐方面，截至發稿，公司一直未作回應。 

　　不過，根據高力國際（Colliers International）等機構的説法，2021年，外國公司可能會繼續削減租賃寫字樓數量以削減成本，因此預估今年香港的寫字樓租金還將下降7％。 

　　物流地產賽道機會已不多 

　　作為首個擬赴港上市的以物流相關資產為主的REITs，截至2020年底，順豐房託共擁有香港、佛山及蕪湖三處物業底層資產，可出租的總面積約為30.80萬平米，平均出租率約為94.9%，估值約為60.94億港元。 

　　對於順豐房託的發展現狀，上海中城倉儲服務有限公司董事長周建成向《投資者網》表示：“順豐物流地產就和京東物流地產一樣，兩者在物流地產領域的發展空間均很小。” 

　　在周建成看來，物流地產強者恆強的格局已經難以撼動。“物流地產行業在國內大局已定了，紅海競賽之下，剩餘的機會顯然很少，就連知名物流地產普洛斯都去開拓辦公物業市場，可見，這條賽道留下的機會已經不多了。” 

　　他進一步指出，“作為房地產領域最不引人注意的細分行業，物流地產的知名企業的數量其實很少，國有企業因擁有大多數倉儲設施資源成為行業主體，而剩餘的部分則由外資企業主導，例如：普洛斯、嘉民、騰飛、豐樹、安博等等。民營企業則有萬科、平安、忠良、京東、復星等。” 

　　據《投資者網》瞭解，目前順豐房託的業績大部分依賴於母公司順豐控股的“貢獻”，順豐房託也在招股書中坦言：“基金現時依賴於順豐關聯租户取得其絕大部分收入。” 

　　據招股書顯示，截至2018年、2019年及2020年9月末，順豐關聯租户佔總收益的百分比分別約為62.4%、72.1%及76.6%，比重不斷上升勢頭不減。與此同時，在順豐房託物業的32名租户當中，租金收入總額前5名中就有3名來自順豐控股，約佔同期租金收入的82%。 

　　不僅如此，在經營管理上順豐房託亦與順豐控股關聯緊密。例如：蕪湖項目由蕪湖運營管理人管理，該管理人同時也是順豐控股旗下安徽其他物流園的管理者。 

　　償債能力偏弱短板漸顯 

　　在順豐房託的財務報表中，融資成本的加速攀升引起了外界的關注。 

　　招股書顯示，順豐房託的融資成本由2018年底的6266萬港元增加至2019年底的7216萬港元；截至2020年9月底，順豐房託融資成本再度攀升，較去年同期約上漲110%至8895萬港元。 

　　融資成本的大幅增加，順豐房託歸因於貸款產生的利息所致。

　　來源：公司招股書 

　　2018年，順豐房託的前身公司開始向順豐控股方面借貸，以代替部分銀行借款。截至2020年9月底，順豐房託一年以上的應付關聯方款項為26.9億港元，較2019年底的393萬港元，暴增682倍。同時，截至2020年9月底，順豐房託來自關聯方的利息支出增至8656.2萬港元，佔了當期收入近四成。 

　　而隨着利息及貸款激增，公司的償債壓力也逐漸於台前顯現。

　　來源：公司招股書 

　　招股書顯示，截至2020年9月末，順豐房託的流動資產約0.37億元，流動負債約3.32億元，流動資產嚴重小於流動負債，顯示公司在短期債務到期以前，可變為現金用於償還負債的資產較少，這意味着企業的短期償債能力較弱。 

　　“儘管當前順豐房託與順豐之間的債務仍屬於內部債務，但如果順豐房託在償債能力偏弱的情況下，整體盈利機制和商業模式仍無法提升，會進一步影響其估值和股價走勢，包括公司的融資空間，都有可能會大打折扣。”韓世同就此表示。 

　　而順豐房託或許已經意識到風險的存在，2月10日，順豐房託向港交所遞表，準備開啓資本證券化之路，不過，由於是香港首個主打物流相關概念的REITs，其最終能否獲得港交所“放行”，還有待時間來驗證了。 

　　“物流地產狂熱發展的階段已經過去了。整個行業會面臨增長失速帶來的挑戰，一線城市以及重點二線城市可能會好一些，其他城市則已經進入供應過剩的局面之中。”談及此類REITs的國內市場前景，周建成向《投資者網》補充説。（思維財經出品）