10月15日，在2021年第三季度金融統計數據發佈會上，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，目前，相關部門已關注到境外房企美元債市場的變化，將敦促發債企業及其股東嚴格遵守市場紀律和規則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務問題，積極履行法定償債義務。
今年以來，在房地產調控政策持續收緊的背景下，美元債違約事件持續發酵，幾乎所有房企的債務違約都與美元債息息相關。地產美元債在二級市場出現震盪，行業信用危機浮現，房企再融資面臨前所未有的壓力。在機構看來，未來15個月內將有超600億美元地產債務面臨到期，再融資需求仍然很大。
今年以來，房企美元債違約事件頻頻發生。圖片來源/IC photo
10月多家房企遭遇美元債違約
10月以來，多家房企出現債務違約以及即將違約的情況，都與美元債息息相關。
10月14日，陽光城2024年4月到期美元債出現大幅下跌。前一天（10月13日），中誠信國際將陽光城評級展望由正面調整為穩定。中誠信國際認為，在房地產調控政策持續及融資環境偏緊的背景下，信用債到期較為集中對陽光城資金籌措能力提出更大考驗。
與此同時，10月11日，當代置業發佈公告稱，對10月25日到期約2億美元債券的剩餘部分債券正在尋求延期兑付；10月14日，惠譽將當代置業的長期外幣和本幣發行人違約評級從“B”下調至“C”，理由是當代置業在2021年6月底的可用現金餘額約為136億元，但其獲取現金以償還債券的能力存在不確定性。
在這一輪房企的債務信用危機中，花樣年的違約被認為是一個標誌事件，此後多家房企也被掀起了美元債的危機“蓋頭”。
早在9月，機構紛紛下調花樣年評級，其中，標普將花樣年的展望調整為負面，確認“B”評級。惠譽將花樣年的長期外幣發行人違約評級從“B+”下調至“B”，展望仍為“負面”。
9月，花樣年還曾發佈澄清公告稱公司經營情況良好，運營資金充裕。但是到了10月4日，花樣年發佈內幕消息和短暫停牌公告，宣佈2016年發行的5年期約2.06億美元的未償還票據已到期且未付款，構成實質性違約。隨後的10月8日，花樣年債券面臨大跌，“18花樣年”跌超22%，“19花樣02”跌超28%，雙雙盤中臨時停牌。
花樣年創始人曾寶寶向花樣年全體員工發出的《寶爺家書》，揭開花樣年債務違約的謎團。曾寶寶稱，9月29日凌晨，公司遭遇“黑天鵝”事件，標普突然大幅下調公司評級，致使公司境內外融資交叉嚴重受限，流動性出現階段性緊張。
同樣發生美元債信用危機的還有新力控股。10月11日，新力控股發佈公告稱，目前預計沒有充足的資金償還於10月18日到期的美元債及最後一期利息，將有可能發生債券違約事件。這是繼9月30日新力控股承認有兩筆債務違約之後，又面臨新的債務違約。
此外，新力控股表示，境內融資或同受此影響，並可能產生其他負債，美元債務技術性違約或觸發交叉違約。這也意味着，其美元債的違約或危及到境內債務。
信用危機引發地產美元債大跌
在房企美元債信用危機事件頻出的背景下，中資地產美元債市場也在持續波動。
據克而瑞證券信息顯示，中資地產美元債券邁向上市以來的新低，創下至少8年的最大跌幅。自9月30日至10月12日，market iboxx亞洲中資美元房地產債券指數累計下跌12.62%，在各債券品種中跌幅領先。
與此同時，受此行業負面影響，房企債券價格連日下跌。據云鋒證券信息顯示，花樣年意外爆雷帶動主要地產債出現集體下跌。上週在跌幅排行榜中，主流地產美元債均出現大幅下跌，其中花樣年、當代置業、建業地產、陽光城、佳兆業集團，分別下跌68.99%、63.39%、44.09%、39.52%、36.52%。
10月15日，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，近期受個別房地產企業債券違約等風險事件的影響，境外房地產企業美元債價格出現較大幅度的下跌，這是市場在違約事件出現後的自然反應。
當前房企在陷入美元債違約的同時，也暴露出企業在經營過程中資金流動性的問題，比如，槓桿過高、抵抗市場波動能力弱。事實上，今年以來，部分房企的債務危機給予境外債券投資者不小的觸動，導致很多房企債務“借新還舊”難以為繼。
同策研究院數據顯示，2021年9月40家典型房企外幣融資總額較上月接近腰斬，融資金額為127.36億元，環比下跌44.88%，佔融資總額的20.85%。其中，美元融資總額83.14億元人民幣（約合12.82億美元），佔融資總額的13.61%，環比下降39.14%。
從以上數據不難看出，境外債券市場的波動限制了很多房企的再融資。
中梁控股首席財務官遊思嘉就曾在中期業績會上表示，頭部房企出現的流動性問題，主要影響了美元高息債市場對於“B”評級公司的價格，在這種情況下，預期境外發債市場短期內不會太快開放重新發債的窗口。
除了發債難，融資成本也在提升。貝殼研究院統計數據顯示，9月房企17筆境外債券中，7筆票面利率處於10%以上的高利率，主要涉及正商集團、銀城國際、景瑞控股、中梁控股、新湖中寶、佳兆業集團等。其中，中梁控股於9月公開發行2023年到期的2億美元優先票據，融資利率為12%，較8月利率11%的優先票據，再次上升。
四季度及明年美元債到期壓力仍較大
儘管融資成本不低，但對於很多房企來説，在國內貸款收緊的情況下，地產美元債已成其主要融資渠道之一。從2017年開始，地產美元債進入高發階段。當時，在加速去槓桿的環境下，房地產調控政策密集出台。為此，部分房企尋求海外發債。
為了規避風險，2018年6月，國家發改委對境外發債的用途進行限制，提出限制房地產企業境外發債投資境內外房地產項目，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約。
即便如此，仍沒有阻止房企發債的積極性。據克而瑞證券監測，截至10月12日，重點監測的170家房地產公司2018年以來發行的存量美元債共395筆，美元債存量規模達到1607億美元。
光大證券數據顯示，截至9月30日，地產美元債存量規模為2215.45億元，佔中資美元債的24.29%；存量地產美元債以高收益為主，規模為1348.49億元，佔比高達60.87%。
今年地產美元債違約是受多重因素影響，但是美元債集中到期是不可迴避的因素之一。
光大證券數據顯示，2021年四季度和2022年全年到期壓力較大，2023年至2025年到期規模隨之遞減。其中，2021年四季度共有92.95億美元的地產美元債即將到期，世茂集團、花樣年控股、海倫堡、佳兆業集團和建業地產等房企到期規模較大。
克而瑞分析顯示，房企償債壓力聚焦在今年四季度和2022年，按照彭博口徑，10月14日至12月31日到期未償還規模達到79.37億美元，2022年到期規模547.86億美元。這意味着，未來15個月內，將有627.23億美元到期未償還的債務。
據機構統計，未來15個月內，將有超600億美元到期未償還的債務，再融資需求仍然很大。新京報資料圖片
未來房企資金流動性能否緩解？
目前，房企美元債違約已引發廣泛關注。對於房企來説，匯生國際資本總裁黃立衝建議，增加經營性現金流及融資現金流入，減少投資現金流流出。也就是説，一方面減少買地，減少投資，減少成本，另一方面清理存貨，加快存貨出售，並增加貸款融資。
按照目前的政策，黃立衝預計四季度融資市場不會改善，應該依然持續低迷，除非國家出台貨幣寬鬆政策，或是出現大型的房地產利好。
不過，此次第三季度金融統計數據發佈會上主管部門表態似乎給了市場一定的信心。對此，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，此次季度會議特別提及房地產行業融資問題，併為“三線四檔”正視聽，糾正部分金融機構對政策的誤讀。近期房企普遍面臨較大的流動性壓力，金融體系在前期“去槓桿、防風險”的思路下，部分機構執行得比較“緊”，當下央行是在指導銀行與金融機構恢復常態化運轉，保持房地產信貸平穩有序投放。
潘浩認為，此次會議將有利於當前房地產市場情緒的修復以及金融市場的常態化運轉，預計四季度房企整體資金流動性將得到一定程度的緩解。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 盧茜