觀點地產網 不早不晚，港龍中國在年報季中交出了過去一年的“成績單”。
由於特殊原因，港龍中國今年的業績會仍然是採取了線上召開的形式。3月22日，執行董事、董事會主席兼行政總裁呂明攜執董呂進亮、首席財務官林雨田、副總裁羅兆和張鴻光出席會議。
雖然看不到管理層們的表情神態，但從交流的語氣中卻不難聽出其對於去年業績顯然頗為滿意。
於2020年，港龍中國錄得總收益約為人民幣41.71億元，同比增加約111%。實現毛利約為人民幣15.17億元，同比增加約80%；實現淨利潤約人民幣6.42億元，同比增加37%；公司擁有人應占的利潤同比增加約44%至約人民幣9.61億元。
相比起上述各項指標，同比漲幅達到20%的全年銷售額反倒顯得有些“不温不火”了。而在眾多大幅增長的數據中，下降了7個百分點至36%的毛利率則顯得有些扎眼。對此，管理層表示，這是由於2020年內交付的土地成本較高所致。
不過，管理層顯然還是對毛利率的絕對值較為滿意的。其表示，儘管同比去年有所下跌，但36%的毛利率仍屬於是行業內較高的水平，而之所以能夠實現這一毛利率，則是因為目前交付的土地都是在其地價上漲之前獲得的。
上市敲鐘、首進灣區、境外發債……儘管疫情讓市場放慢了腳步，但港龍的2020年卻仍是忙得不亦樂乎。同樣的，坊間對於港龍中國上市一年來的變化和下一步發展策略，也存在着不少疑問。
“堅決不拿地王”
於港龍而言，2020年大部分的工作重心被放在了土地投拓上。
年內，港龍中國於江蘇、浙江、安徽、廣東及四川購入21個新的優質土地，新增建築面積約470.78萬平方米。以可供出售的總建築面積計算，加權平均每平方米權益土地成本約為人民幣4113元。
截至2020年12月31日，港龍中國共擁有72個項目，土地儲備約為1080.91萬平方米，其中67個項目位於長三角地區。
能夠形成對比的是，根據此前港龍中國披露的招股書顯示，其於2020年6月底時共擁有53個項目，總建築面積約為544.44萬平方米。換而言之，僅是去年下半年，港龍中國在土儲上差不多是再造了一個“港龍”。
從區域分佈來看，在去年6月底發佈招股書時，港龍中國的大部分項目還集中在江蘇、浙江兩個省份。在其當時544.44萬平方米土地儲備中，約有390.86萬平方米位於江蘇，約112.45萬平方米位於浙江。
來到了2020年底，港龍中國已經進入了江蘇、廣東、安徽、浙江、貴州、河南、四川、上海等地。不得不説，去年下半年港龍中國能夠完成如此大體量的土儲擴充，要得益於其在大灣區、西南地區、安徽省等地的突破。
而這其中，又要數在大灣區的擴張最為“賣力”。
上市之後，港龍中國在大灣區多地落子。2020年7月，港龍在惠州拿下了其在大灣區的首個項目。11月，廣州增城年內體量最大的宅地出讓，港龍和皇朝傢俬的合資公司廣州港科置業有限公司以底價38.3億元拿下了該地塊。
短短几個月過去，到年底時，港龍中國已經在大灣區拿下了約158.17萬平方米的土地儲備，佔總土地儲備14%，在港龍的土儲版圖中排名躍升至第二位，僅次於佈局了581.6萬平方米的江蘇。
至於連續進入多個新市場是否會存在一定風險，管理層則表示：“我們在投資前有前置測算，對項目的利潤率、年化回報率、資金回報率等指標有非常嚴格的標準，對於不滿足標準的會很果斷地放棄。”
張鴻光指出，港龍中國的購地策略還是十分謹慎的，從微觀來看公司會比較看重資金回報率、去化率還有項目的體量。“為了降低投資風險，我們意向的項目體量以中型規模為主。”
緊接着，他又補充強調説：“還有集團拿地最大的原則，就是堅決不拿地王。”
類似的拿地策略從港龍進入大灣區的路徑中可見一斑，其在惠州拿的首個項目體量約在9萬平方米左右。“惠州項目不久前開盤迎來了大豐收，達到了90%的銷售。”呂進亮進一步介紹説，港龍中國2021年將會在在大灣區全面實現造血供貨的狀況。
除了大灣區之外，港龍去年首次進入的成都市場也會在今年迎來開盤，預計整體貨值大約有20億元。
“過去一年裏，我們新進駐安徽、西南、大灣區。當然，首先我們公司投資佈局還是堅定不移在長三角。接下來我們將鞏固長三角的市場地位，同時加大有發展潛力的省份，比如説大灣區，同時適量調整一二線城市佔比。”
“沒有比流動性更重要的”
大肆拿地的背後，離不開大量資金的支持。於港龍而言，去年的順利上市恰好為自己後續的擴張做好了準備。
截至報告期末，港龍中國的現金總額（包括受限制現金，質押定期存款及現金及現金等價物）約為人民幣67.97億元，相比起2019年底的約25.13億元大幅增長了170.47%。
上市所得款項只是最直接的回血，對於港龍而言影響更為深遠的，是上市後能夠幫助其打開了對接資本市場的大門。2020年11月，港龍中國成功發行了首支美元票據，規模為1.5億美元。
顯而易見的是，上市後港龍中國的融資渠道將會進一步得到拓寬，隨之而來的，自然是融資成本的隨之降低。因此，哪怕港龍中國首筆美元票據的利率高達13.5%，其2020年的加權平均融資成本仍是由2019年年底的8.8%，下降了1.1個百分點至7.7%。
在加快拿地和擴大融資之後，港龍中國的負債情況也相應增加。於2020年12月31日，港龍中國的銀行及其他借款總額達約86.42億元，較於2019年12月31日的約28.53億元增加約203%。
對此，管理層解釋稱，確實能看到港龍中國的債務去年有所增長，但其實是由於受到疫情的影響，以及國內經濟不明朗的影響，因此公司會通過一些機會去多拿一些流動性。“對房地產來説，沒有什麼比流動性更重要的了。”
值得注意的是，在該等銀行及其他借款中，有高達約60.51億元的債務需要在一年之內償還，短債佔比超過了七成。某種程度來説，港龍中國在未來一年時間裏存在着一定的償債壓力。
關於這一問題，管理層似乎並沒有太過擔心。“我們也打開了境外的融資平台，也有很多不管是項目也好，其他融資渠道也好，我們有信心完全可以應付接下來的負債。”
管理層所希望的，自然是向市場傳達公司未來向好的信心。但其實，負債大幅增加的港龍已經踩到了“三道紅線”中的一條。
“我們就是合約負債那一條踩到了，其他兩條沒有問題，我們淨負債率只有41%。”張鴻光表示，對於公司管理來説，整體資金安全，整體流動性也很強，由於公司主要銷售住宅，因此其策略是去化，故不用擔心三道紅線問題。
不過，按照規定，“三道紅線”踩線後將會對企業每年有息負債規模的增長作出限制，一定程度來説，也會對港龍的擴張節奏造成影響。而據管理層介紹，港龍2021年的銷售目標是345億元，同比2020年增長了10%，較2020年20%的增速放緩了一半。
以下為港龍中國地產集團有限公司2020年度業績會問答實錄摘選：
現場提問：港龍中國地產在2020年先後進駐了安徽、西南、大灣區這樣的新區域，在全國化佈局方面，2021年公司有什麼具體計劃？關於集中供地的政策，港龍對於未來的土地市場有什麼樣的判斷？
呂進亮：關於我們進駐安徽、西南，大灣區。首先我們公司投資佈局堅定不移在長三角，去年進入了大灣區，包括西南區域的開拓，公司一直堅持四個原則：一個是聚焦城市羣，做深做紮實。我們對未來的規劃，包括區域的佈局，我們公司的目標是很明確，定位也是非常清晰的。
現在公司已經實現了核心城市羣的佈局，未來戰略將重點在核心城市羣裏面，打開一個陣地就要站穩一個陣地，以點連片，做到深入做到紮實。在城市的選擇上，重點關注城市羣裏面核心的三線四線城市，二線城市也會適度關注，擇機佈局。
第二點城市優先，因城投資，精準落位，在新進的城市，我們會選擇經濟實力強，需要支撐力足，產業基礎發達，城市基本面更好的城市，比如安徽合肥、阜陽、蕪湖，大灣區的東莞、佛山，都是企業重點關注的城市，投資風格都保持謹慎、穩健，因城投資，因項目投資，精準獲地，我們不盲目，不冒進，做好現代城市的深耕，強化品牌影響力和客户認知度，我們要做到真正在區域深耕上有影響力有品牌力。
第三點嚴格遵守標準，要把我們的效益，控制風險。在新項目的選擇上，港龍中國一直堅持嚴格的投資卡位標準。我們在投資前有前置測算，對項目的利潤率、年化回報率、資金回報率等指標有非常嚴格的標準，對於不滿足標準的會很果斷的放棄。在這樣一個投資原則下，我們就能保證我們的效益跟風險的可控性。
第四點，公司一直以來都是堅持合作為先，互利共贏。港龍中國在新進的城市都會以合作為先，我們跟很多行業內的企業家建立非常良好的合作關係和戰略協議，通過合作實現大家的資源共享，風險共擔，在大灣區裏面跟很多標杆企業合作，學習城市更新的一些開發經驗，實現了有一些項目週期比較長的新項目的佈局，為我們長期發展的儲備糧倉跟效益型項目資源落地。
呂明：關於新政對房地產的影響。我們認為新規有利於土地成本的降温，減少壟斷情況，推動優質房企盈利能力的改善。以前每一次都一兩塊地，可能有40、50家房企競爭，如果一次推出40、50塊地，可能同樣的企業就分攤一點，土地成本有利於降温。另一方面在同一時間大量組織土地供應，保障土地充足供應。
另外土地需求端，對競拍房企的資金進行有效分流和降低土地購買需求，同時因房企之間使用效率的降低而降低全年土地購買能力的需求，綜合推動土地市場供需關係的改善，從而有利於穩地價，着力公司開發優質的土地資源，對我們感覺是一個好處。新規涉及的22個城市，土地成交5.8億平方米，市值2.7萬億，分別在全國的24%和45%，重點城市地價也將利於市場健康平穩的發展。公司將繼續推動輕槓桿、強運營的發展策略，積極加強盈利和抗風險能力。招拍掛，協議轉讓，股權收購，舊城改造，第三方開發合作，這是我們未來三年拿地的形式。
現場提問：公司2021年銷售目標如何？去年毛利率因為交付土地成本較高，按年減少了7個百分點至36%，今年公司毛利率目標水平如何？此外，內地限時嚴控的企業負債，現實的負債率是多少，是否會有再下調的空間，今年目標負債率水平是多少？
張鴻光：我們很清楚今年出台了比較多的政策，其實我們覺得整體對於那些政策對整個房地產板塊的發展是正面的，我們也是從過去到現在都是保持比較穩的增長，我們預計2021年的增長不低於10%，銷售目標是人民幣345億。
第二個，有關毛利率的事情，我們今年是36%，是一個行業比較高的水平。我覺得不單是港龍也好，整個板塊也好，我們的毛利率不可能一個人特別好，特別差，我們都是看整個行業。
我們今年結轉的一些地塊都是兩年多之前，可能是20、30個月，所以毛利率下降方向，其實是整個行業板塊大的方向，我們預期在2021年結轉的毛利率會有一點壓力，但是按照我們剛才提到的拿地策略比較保守，看今年30%在一線城市，但是加權平均樓面地價7000塊，我們控制比較好。預期2021年毛利率在行業當中有信心中上水平。
還有一個問題是負債水平是多少？去年年底我們的淨負債率是41.1%，那個對比整個行業當中明顯是偏低的水平，所以給我們提供比較大的空間，接下來可以發展，去增加土儲。今年對於負債率的水平我們覺得是有信心在發展的同時可以維持一個不超過行業中等水平，低於行業水平一點的水平。
現場提問：想問一下公司今年的拿地計劃是怎樣的，是否會進一步加大在大灣區的佈局力度？公司的短債比達到了七成，想問管理層是否會存在償債方面的壓力？公司目前三道紅線的指標情況是怎樣的？
張鴻光：其實我們對於現金流的管理是非常緊張的，也非常的謹慎。剛才有提到我們有一個債務的到期年期，我們在去年年底那個數字大概是1.17年。跟之前1.25年基本上持平。70%好像聽起來很高，但是如果分析一下，我們去年12月份美元債10億人民幣，所以有可能是受限於某一個月拿多拿少，對整體管理債務年限沒有太大影響。我們雖然一年內到期是70%，但是如果再分析一點，我們整體的債務到期年限其實跟一年前基本上持平。還有我們也打開了境外的融資平台，也有很多，不管是項目也好，其他融資渠道也好，也有拓展。我們有信心是完全可以應付接下來的負債。
呂進亮：關於土儲跟拿地的策略我簡單説一下。因為我們公司作為一個在長三角起家的公司，所以一直都佈局在南通、南京、杭州、淮安，包括最近深耕浙江市場。在2020年江浙兩個市場總共獲地面積158.9萬方，佔全年新增土地的建築面積33.8%，除了穩固江浙市場兩大基本盤的基礎上，港龍也對安徽省全省佈局，蕪湖為一個突破口，4月跟5月兩個月之間就在蕪湖接連獲取了土地，在今年整體安徽市場，我們又佈局了阜陽、黃山、合肥的項目。截止2020年底，安徽土儲面積超出百萬方，總貨值將近200億。除了長三角的深耕跟安徽的新進入，區域拓展也取得非常實質性的進展，我們西南區域跟大灣區都實現全面佈局，西南區域進駐成都，新增土地面積14.5萬方，2021年，成都也會實現首開，預計整體貨值大約有20億。
大灣區作為全中國非常關注的地方，港龍以惠州為首站成功入駐，在7月份就以3.1億獲取了惠州的優質土地，在前天惠州開盤也迎來了大豐收，90%的銷售。截止2020年大灣區總共有三個土地的獲取，分別為惠州、廣州黃埔跟增城土儲超過150萬方，總貨值超過200億。2021年在大灣區會全面實現造血供貨的狀況。
張鴻光：我們看到債務是有一些增長。去年受疫情影響，其實那個時候經濟方面不是太好，我們通過一些機會去多拿一些流動性，對房地產來説沒有比流動性更重要的。
可以看到我們的借款是有所增加的同時，我們的現金有大幅增長，在去年淨負債率是41%，相對是非常低的水平。剛才提到三道紅線的事情，我們的情況是合約負債那一條踩了，其他兩條沒有問題。但是對於管理來説，我們看整體資金安全。
看到我們整體流動性是非常強的，我們的策略是去化，賣的是住宅，淨負債率是41%，所以這三條紅線其實沒有太擔心，反而我們是覺得一些新出來的政策，讓投資者他們覺得既然我們整個行業板塊負債給限制了，他們就不用擔心有些企業盲目地擴張，反而是比較健康的，所以我們覺得這個政策對於這個板塊也是好事情。