物業服務很吃管理和組織能力，市場對越秀服務的看法很一般。
港交所又將迎來一家中小物業企業，這一次是來自廣州的越秀服務。
6月15日，越秀服務舉行首次公開募股（IPO）發佈會。越秀服務管理層在會上透露，IPO計劃發行約3.7億股股份，每股招股價為4.88至6.52港元之間，集資約18.04億至24.1億港元。越秀服務計劃於6月16日起招股，6月21日定價，6月28日掛牌。
越秀服務頗具野心。在6月15日舉行的網上新聞發佈會上，越秀服務管理層表示，希望在未來的3-5年，能夠躋身於物管行業第一梯隊。但是，受限於母公司的規模，越秀服務是一家在業務上面沒有太多亮點的企業，無論是營收或是利潤，短期內都沒有爆發增長的可能。
越秀服務區別於其他物業企業模式的亮點在於，它講了一個“地鐵服務”的故事，越秀服務也冀望這是一個新的利潤增長點。在越秀服務之前，沒有其他上市的物業企業打出過這樣的概念。這也就意味着，越秀服務的概念沒有參照物，這樣的故事對資本市場來説是新鮮的。
然而，一個殘酷的現實是，資本市場對於傳統行業，已經越來越不相信概念與故事了。在物業管理行業，能夠讓投資者用腳投票的惟有基礎服務能力以及規模拓展能力。從這個角度來看，越秀服務的“地鐵”概念，還會是一個好故事嗎？
“第一梯隊”野望
從現有發展情況來看，越秀服務的營收、規模都並不出眾。
根據越秀服務此前披露的數據，公司收入由2018年的7.63億元增長至2019年的8.96億元，並進一步增至2020年的16.8億元；淨利潤由2018年的4730萬元增長至2019年的9320萬元，2020年的2.04億元。
規模方面，招股書顯示，截至2020年12月末，越秀服務總在管面積為3265萬平方米，在管物業數量為215個。
如果與目前在港股上市的公司做一個簡單的對標，佳兆業美好的在管面積截止至2020年年底是5750萬平方米，時代鄰里也有9870萬平方米，上述兩家企業母公司的規模都與越秀服務相當，但在管面積很明顯都要高於越秀服務。
在越秀服務的規模之中，來自母公司的輸送依然是其中的重頭戲。其中，來自越秀地產及其關聯方開發的物業，近三年來分別佔在管項目總數約86.3%、80.5%及79.5%。同時，這些物業創造的物業管理服務收益，三年來亦分別佔越秀服務營業收入總額的約91.7%、88.6%及90.0%。
儘管各方面表現平平，但越秀服務還是有比較積極的目標。越秀管理層在發佈會上稱，我們希望在未來的3到5年，能夠躋身於這個行業的第一梯隊，需要管理層共同努力。
據越秀服務的管理層介紹，具體的實現路徑包括，第一是母公司越秀地產的支持，未來在這一方面，越秀地產每年的竣工面積大概在500萬到600萬方左右，未來3年可以穩定貢獻2000萬方的面積；第二是通過外拓，越秀地產準備好了一支80人的外拓隊伍；第三是收併購。
越秀服務本次募資的一個目的，就是收併購。招股書中強調，“展望將來，我們擬透過戰略性收購或投資擴大業務規模。此次籌資的六成將用於收併購。”
但正如越秀服務的管理層所言，外拓需要有一些核心能力，這也正是投資者最為關心的地方。
越秀服務的管理層認為，他們的核心能力在於，去年併購了地鐵物業，在TOD這個行業走在了其它物業公司的前列；另外，在高端商業的物業管理上也走在了市場的相對前列，比如廣州西塔等核心地段物業的管理，越秀服務管理水平不錯，在這一塊細分領域會持續發力。
不過，在收併購的標的選取上，越秀服務管理層並沒有過多細言。其僅表示，在收併購方面，國企相對其他企業有比較大優勢，這包括國資委下面大量的物業公司在管物業，也包括母公司越秀地產相當多的國企合作資源。“收併購會發揮好自己的優勢，同時也會走市場化的路子，會積極地參與市場上比較好、比較大的標的競爭，希望能有很好的收穫。”
地鐵故事暢想
從越秀地產管理層的介紹中，可以看出，越秀服務寄予厚望的兩個業績增長點，一個是地鐵服務，另一個是商業領域。但這是不是一門好生意呢？
在接受21世紀經濟報道記者採訪的多名行業觀察人士、龍頭物企人士看來，事實上，越秀服務能否藉此建立起競爭壁壘充滿不確定性。再者，儘管它不斷強調自己具有國企優勢，但在物業服務這個極度依賴於管理的行業，它的優勢或許並不明顯。
在發佈會上，越秀服務非執行董事兼主席林峯介紹稱，TOD是越秀服務一個非常重要也是非常有特色的服務的內容，按照去年情況來看，（地鐵）物業給營收帶來23%的增長，未來相信也是在這樣一個水平和速度上面會進一步有所增強。
林峯表示，在國內能夠提供比較專業的TOD服務的企業不太多，所以越秀服務也會積極拓展在國內其它城市的TOD服務，因為在這方面還是有一定的專業壁壘的，特別是對於地鐵的安全運營和清潔、環境的要求，包括車輛的清潔、站場的清潔等。
一名不願具名的港股物業服務分析師告訴21世紀經濟報道記者，地鐵服務的概念其實屬於公建服務，保利物業、中海物業等做得也比較多，貢獻也都很大。“地鐵服務或者軌交服務這個概念並不新鮮，而且越秀服務目前也就在廣州區域有點優勢，別的地方還有待觀察，這個也不會是它受到（投資者）青睞的原因。”
至於越秀服務所説的商業領域，目前看來，這一板塊業務的增長還有待提升。
在越秀服務總在管面積為3265萬平方米中，非商業物業部分住宅物業2198.8萬平方米，公建物業567.7萬平方米，產業園及其他218.8萬平方米；商業物業部分寫字樓229萬平方米，購物商場23.3萬平方米，專業市場及其他27.2萬平方米，合計僅280萬平方米。目前商業與非商業的佔比大約是30%與60%。
林峯指出，“希望在3到5年之內，商業要做到40%，非商在60%，我們會向着這個商業增長的目標去做。”
儘管越秀服務的管理層不斷釋放業績目標，但越秀服務的資本市場征途是否坦蕩依然存疑。
一位龍頭物業企業的中層管理人士對21世紀經濟報道記者分析稱，越秀服務的母公司相對其他開發商來説能夠輸送的面積不會太多，這是一個不太有利的地方；此外，它畢竟是一個區域型的公司，如果全國擴張的話，這樣的標籤是一個壓力；最後，地鐵服務事實上也是在上市之前做的一個準備，而不是自然而然形成的競爭優勢，因此在內部整合以及外部拓展這塊還是有待實踐與觀察。
上述不願具名的分析師也指出，國資背景能夠幫助它去拿下一些廣州甚至説廣東區域的公建項目，但是市場對它的看法其實很一般。“第一，它的規模不算大，第二，它的激勵機制不足，而物業服務這個行業，是很講組合和管理的行業，越秀在這個方面的劣勢比較明顯。”
（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）
21世紀經濟報道及其客户端所刊載內容的知識產權均屬廣東二十一世紀環球經濟報社所有。未經書面授權，任何人不得以任何方式使用。詳情或獲取授權信息請點擊此處。