作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
8月26日，旭輝控股集團(00884)披露了其2021年上半年的業績報告。期內，公司已確認收入約為364億元，按年增長58.0%；核心淨利潤約為33.46億元，按年增長4.8%；核心淨利潤率為9.2%；毛利約為75.25億元，同比增加27.5%；毛利率為20.7%。
同時，旭輝控股的合約銷售金額也達到了1362億元，同比增長68.6%；合約銷售建築面積達797.33萬平方米，物業銷售現金回款率超90%，連續七年保持中期派息。另據最新業績公告，截至今年7月底，旭輝的合約銷售額已經達到1570.3億元，完成全年銷售目標的近60%。
業績會上，旭輝控股CEO林峯表示，下半年，公司的可售貨值約有2600億元，全新的項目數量有53個，其中貨值超過25億的大盤有10個，因此，公司對於完成全年目標很有信心。
“旭輝一直堅持有回款的銷售和有分紅的利潤”，旭輝控股CFO楊欣稱。
“三道紅線”年內轉綠
今年上半年，旭輝共計摘得43個新項目，應占集團土地代價合共約277億元。7月份，旭輝再度摘得8個新項目，應占集團土地代價為33億元。
積極拓儲之外，旭輝集團的財務槓桿持續保持穩健。報告期內，旭輝的淨負債率為60.4%，較去年底下降了3.6個百分點，在手現金為524億元，加權平均債務成本為5.1%，較去年底下降0.3個百分點。此外，其現金短債比為2.7倍，剔除預售帳款後的負債率尚未在“三道紅線”內。
林峯在業績會中表示，“兩道綠線我們是守得比較好的。整體大家看到我們剔除預售帳款後的負債率也下降了一個多點，預估在年內可以達到三道綠線。”此外，其提及，從信用評級來看，旭輝的表現也比較穩定，綜合融資成本有望在年內降至5%以內。
旭輝將在負債端嚴守投資紀律，權益后土地支出佔銷售比例不超過40%，楊欣稱。在預售端，旭輝將圍繞快計劃、快週轉、快回款，力爭做到新的去化率70%，回款率保持在90%以上，通過這些措施來支撐“綠檔”的實現。
並表比和權益比都將提升至70%左右
楊欣指出，一直以來，旭輝的合作理念都是合作共贏，在旭輝現有的合作伙伴中，大致有三類：第一類，是價值觀非常一致，長期戰略合作的，如恆基集團、香港置地等；第二類，是資源互補，“1+1>2”的企業，如華西國際；第三類，是經營穩健，經營理念比較相近的企業，如萬科、龍湖等，旭輝與這些企業都有長期的戰略合作。
“從上半年的第一次集中供地以後，行業合作的緊密度是有所加強的。隨着第二批集中供地政策有所優化以後，我們還是會持續提升旭輝的並表，提升旭輝在所有聯合營項目當中的股權比例，所以整體來看，未來三年或四年左右，旭輝仍希望把公司的並表比和權益比都提升到70%左右。”楊欣稱。
土地市場有望更加平穩
時下的房地產行業，融資端和銷售端的政策都在收緊，在這樣的背景下，林中仍認為旭輝內部還有較多的潛力可挖。首先，是盤活已有的資產，包括快速銷售、快速回款、減少庫存等。若能將一個銷售速度慢的項目提升上來，它就能產生更好的效應；其次，是盤活土儲，旭輝計劃將土儲的週期縮短至2年。再次，圍繞投入產出效率的提高，還可以更多的使用數字化手段，提升效率；最後，修正投資策略，旭輝希望未來能在市場好的城市拿更多週轉快、去化快的項目。
相信政府所制定的調控策略，目的都是為了穩房價、穩地價、穩預期，在新的政策下，土地市場有望更加平穩，林中稱。
下半年新開4家商業綜合體
今年上半年，旭輝在商業領域的租金增長了79%，新獲取了4座商業綜合體，總運營收入超5.19億元，租金收入超4億元，整體出租率為94.3%，在營的商業項目為9個。林峯表示，下半年，旭輝還有4座新的商業綜合體開業，租金收入今年有望達到10億元。商業項目是需要長期持有的，因此一定要是精品。
聚焦主業，做強、做厚、做久
業績會中，旭輝控股董事局主席林中表示，旭輝堅持看好中國的城市化，看多房地產行業，在市場好的時候保持謹慎，市場不好的時候積極樂觀。
其續指，旭輝短期和中期的策略應該是聚焦主業，做強、做厚、做久，通過提高經營效益，保持財務穩健和業務均衡及可持續發展。具體包含以下方面：
第一，立足提高經營效益，通過業務的精進和改善，保證財務的健康和經營的均衡，以及可持續發展，來實現經營業績的平穩增長；
第二，深耕聚焦，提高單城和單項目產能，提高組織效能，減少進入新城市。目前，旭輝已佈局了85個城市，全國化佈局初步完成，因此會減慢進入新城市的速度；
第三，增強多元化投資拿地，降低土地成本，提高經營毛利；
第四，加快數字化轉型，提升精益管理，達成提質、增效、降本、賦能、創新的目的；
第五，把握城市分化，增強精準投資、提高投資質量，把握下半年的投資機會；
第六，打造拳頭產品，完善旭輝在商業領域的產品線，打造旭輝TOD綜合產品IP、開發綠色低碳產品；
第七，進一步聚焦都市圈和城市羣，打造宜居自住民生產品；
第八，穩步增加優質商業綜合體項目，實現租金快速增長；
第九，應對下半年的市場下滑，要增強全員營銷，提高銷售去化，減少庫存，保持高回款率，確保兑現年度的銷售目標；
第十，大力促進和支持房地產+業務的發展，實現協同增效共贏；
未來推動2至3個公司IPO
報告期內，旭輝在物業管理方面的表現同樣不俗。目前，旭輝永升服務已在全國114座城市提供物業管理服務和增值服務，總合約建築面積達2.19億平方米，其中在管總建築面積約1.3億平方米。在收入構成中，來自住宅與非住宅業務的物業管理服務收入佔比分別達60%和40%，社區增值業務在總收入中的佔比達25.2%。
對於其他多元化業務，林中在業績會上表示，隨着旭輝永升服務上市，未來旭輝還有七八個“房地產+”業務，成熟一個，旭輝就會推動一個公司的IPO，未來幾年，希望能推動兩、三個公司成功IPO。我們的業務分成不同的階段，很多業務在從0到1，做試點，做配據；還有很多業務是從1到100，到了100以後，旭輝希望它可以走向更加市場化、獨立化、資本化，更加快速的發展道路。
在行業創新方面，旭輝同樣成績卓著。比如，通過技術創新全面推行旭輝透明工廠，旭輝讓客户提前體驗到了房子的建造過程、見證了房子的建造質量。自2019年至今，旭輝透明工廠已落地全國36個城市的60多個項目，實現了品牌口碑和助力營銷的雙豐收，2021年預期落地60座。
此外，自身成長的同時，旭輝不忘回報社會。今年7月，河南發生水災牽動全國人民，旭輝迅速反應，捐款1000萬支持防汛救災及災後重建。至今，旭輝在捐資助學、抗疫救災、綠色環保及鄉村振興等領域已累計捐贈近6.2億，今年更獲評2021中國慈善榜“十大慈善企業”。得益於旭輝在ESG領域的不斷努力，公司收穫了諸多外部認可，並先後被納入恆生可持續發展指數、恆生ESG 50指數。