來源： 金禧港股通
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恆大物業的上市時間已確定，12月2日正式登陸港交所。港交所的物業股版塊又將迎來一家重量級公司——華潤萬象生活。作為中國最大的住宅物業組合之一，華潤萬象生活於11月25日開始招股，聯合保薦人為建銀國際、中金公司、花旗及高盛。
公司擬發行5.5億股股份，其中公開發售2750萬股，國際發售5.225億股，每股發行價18.6-22.3港元，每手200股，預期將於12月9日上市。據瞭解，金禧國際也將開啓打新通道，助力投資者打新華潤萬象生活。
此次IPO，華潤萬象生活計劃引入7名基石投資者，分別是新加坡政府投資公司(GIC)、高瓴資本、平安、Cephei、Matthews（銘基國際投資公司）、中國國有企業結構調整基金及GLP，共認購其6.5億美元 (約50.38億港元)股份。
01.身處黃金賽道的住宅物業組合之一
華潤萬象生活由華潤置業拆分而成，公司成立於2017年，正式完成重組是在2020年8月份。
根據弗若斯特沙利文，按2019年中國所有物業管理公司管理服務收入計，排名第五；按照中國所有購物中心運營服務提供商的服務收入計，排名第二；按所有購物中心運營服務提供商在中國所管理的重奢購物中心數目計，排名首位。
從收入結構上看，華潤萬象生活營收構成分為住宅物業管理服務與商業運營及物業服務兩部分。2017年到2019年，華潤萬象生活分別實現收入31.29億元、44.32億元、58.68億元，同期毛利潤分別為4.07億元、6.65億元、9.42億元，華潤萬象生活近幾年營收實現快速增長。
其中商業運營部分複合增長率為52.68%，為華潤萬象生活發展最迅速的業務，佔比分別為32.9%、37.6%、40.8%及46.4%，商業物業的營收比重有逐年上升的趨勢，商業管理服務在營收中扮演的角色越來越重要。
02.商業物業，撐起半邊天
背靠華潤集團及華潤置地，是華潤萬象生活的一大優勢，其所管理的住宅和其他非商業物業的在管建築面積和收入，主要來自於華潤集團及華潤置地所開發的物業。
聆訊後資料顯示，截止2020年6月30日，華潤萬象生活的總合約面積約1.06億平方米，其中住宅物業在管面積9750萬平方米，佔比91.46%；商業運營服務的建築面積為560萬平方米，僅佔比8.53%。雖然商業物業佔比面積很小，但反觀營收，卻佔據46%的比重，貢獻頗多。
招股書顯示，截至2020年6月，華潤萬象生活總收入為31.34億元，其中商業運營及物業管理服務佔比為46.4%，撐起了業績收入的半邊天。
03.募資用途
本次華潤萬象生活上市擬集資約10億美元，約合78億港元，在招股書中表示，資金將用於擴大物業管理和商業運營業務的戰略投資和收購。
希望通過戰略性投資和收購將使其提供更加多樣化的服務，並擴大其地理分佈、市場份額以及物業組合，實現規模經濟效應。同時，還將戰略投資增值服務上下游和投資信息技術系統和智能化社區。
公司表示，於未來一至兩年，用於戰略性投資上下游合作伙伴整合產業鏈，如到家服務公司、智能家居科技公司、垂直領域服務平台等，提高盈利能力與擴大用户基礎；於未來三至五年，用於客户生活與商務活動的服務生態建設，包括計劃用於開設經紀門店及社區生活中心。
此外，擬戰略性收購停車位獲取合理回報等用於支持業務運營和提升客户體驗的智能化技術解決方案投入，包括物聯網各類設備設施，推進社區智能化。
背靠強大的華潤集團、擁有成熟的商業運作模式，作為華潤旗下的物業管理公司，華潤萬象生活的發展潛力，也將隨着資本市場的助推進一步提升。
從此次上市主體名稱“華潤萬象生活”可以看出，除了“生活”外，還有“萬象”，“萬象”主要包括其旗下購物中心“萬象城”及“萬象匯”，主要是商業運營管理業務。這也意味着華潤選擇像寶龍物業一樣打包“住宅+商業”齊上市，這種模式有助於估值的提升，商業運營業務儼然成了華潤萬象生活業務上的護城河。
眼瞅着物業管理的“風口”已然來臨，房企紛紛將分拆物業板塊搶灘資本市場擺上議事日程。相信隨着恆大物業、華潤萬象生活的上市，有望會給2020年港股物業板塊添上最後一抹亮色，畢竟連一貫青睞互聯網獨角獸的高瓴、花旗也做了保薦人。
同時，已遞交上市申請的京東健康、藍月亮、泡泡瑪特等重磅熱門新股最快也將在年底陸續登場。更有字節跳動計劃將部分資產（抖音、今日頭條、西瓜視頻三大業務）打包在香港上市。港股打新可謂迎來真正的階段性紅利機會。不想錯過年底最後一波財富列車的小夥伴，提前在漲上金禧平台做好開户入金準備，一有優質明星股即可及時“上車”，享受港股打新的饕餮盛宴。
金禧國際觀點：物業股扎堆上市,又一波肉股來襲，華潤萬象生活已通過了港交所聆訊正式招股，四大王牌保薦人保駕護航，具備輕資產、低負債、現金流量健康等特點的物業股，在港股市場中受到眾多投資者的青睞，重磅利好來襲,牛市正式啓動，你還在等什麼？