文︱房小旅
作為央企文旅一哥，華僑城給外界的感覺一直都在賣賣賣，小到出售公司股權，大到文旅小鎮簽約建設的取消。8月20日，華僑城發佈的2020年半年報暴露出三大財務痛點：利潤下滑、現金流吃緊、短債償還能力不足。
營收與利潤雙雙下滑
地產收入仍是最大利潤來源
上半年，華僑城實現營業收入171.08億元，同比減少3.09%；淨利潤20.56億元，同比下降29%；歸母淨利潤約21.38億元，同比減少23.91%；歸母扣非淨利潤約為20.35億元，同比減少23.41%。
對此，華僑城方面解釋稱，受新冠疫情影響，公司園區及酒店業務顯著弱於去年同期，房地產及旅遊綜合項目工程進度延後，疊加去年同期投資收益高基數（主要因出售子公司股權）的影響，共同導致上半年公司盈利同比下跌超兩成。
值得注意的是，定位“旅企”的華僑城，利潤貢獻大頭仍是房地產。
在華僑城上半年利潤構成中，房地產業貢獻利潤55.6億元，佔總利潤的59.22%；而旅遊綜合業務利潤為37.46億元，佔比為39.9%。事實上，在旅遊綜合業務利潤來源中，很大比重仍來自文旅地產的貢獻。
按照官方説法，其旅遊綜合業務主要包括歡樂海岸、歡樂谷、酒店、租賃等綜合業態，之所以未做拆分，是由公司商業模式的獨特性所決定的。在旅遊綜合業務收入構成方面，公司景區、酒店以及商業物業的收入和利潤貢獻近幾年呈穩健上升的態勢。也就是説，這其中，本應屬於地產業務且比例未知的收入，被劃到旅遊綜合業務收入範疇。
所以，華僑城的純旅遊業務究竟賺不賺錢，賺了多少錢，是個謎。
甩賣超百億資產
仍然缺錢不缺地
上半年，華僑城經營現金流淨額為-95.95億元，較上年同期增加負數10.5億元。而2014年與2015年、2017年至2019年間，華僑城財報中的經營活動現金淨流量均為負值。
“主要是公司進入快速發展階段後通過土地招拍掛方式獲取了較大體量的優質地塊，導致經營性活動現金流淨額有所下滑。”華僑城方面稱。
上半年，華僑城投資活動現金流淨額為-58.41億元，這一指標更是自2006年以來就持續為負值，顯示出十幾年來華僑城激進擴張的投資路線。
上半年，華僑城籌資活動現金流淨額為163.69億元，期末現金流淨增加額為9.27億元。
近幾年，華僑城的資金鍊一直就沒寬鬆過，這也是擴張型房企的通病。華僑城甩賣資產已成常態。
據不完全統計，2018年，華僑城轉讓了18家子公司股權和1個資產包，2019年其擬轉讓19個子公司股權，轉讓價格總計超過百億。進入2020年，其甩賣潮仍在繼續。7月底，其相繼轉讓/出清與萬達地產合資公司、潮州華僑城實業、太原僑辰置業有限公司的股權及有關債權。
華僑城方面的解釋是：剝離劣質資產，屬於正常現象。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓則認為，華僑城轉讓地產項目主要是因為旅遊開發模式出現問題，一是銷售回款緩慢，投資開發週期過長，二是淨利潤降低得非常快速。華僑城轉讓項目是在收縮戰線。
而另一面，華僑城仍在土地市場上重金購地。
7月21日，它經過232輪競價，以50.01億元拿下上海唐鎮新“地王”，成交樓面價4.42萬元/平方米，刷新唐鎮樓面單價。而早在去年年底，華僑城便已出清了旗下上海項目子公司上海華合、上海華筵各50%股權。半年後又以重金重返上海拿地。“缺乏上海新增項目，補土儲是當務之急。”有市場人士置評道。但拿下如此高昂的地塊，如何去化也是個難題。
需要指出的是，變賣了那麼多資產，華僑城整體土地儲備仍相當充裕，是一家缺錢不缺地的央企。
半年報顯示，截至2020年6月30日，華僑城累計土地儲備2802萬平方米，對應總建築面積5283萬平方米。從城市能級看，土地資源主要集中於一二線城市，土地面積及建築面積均到佔總面積的80%以上。按2019年252萬平方米的銷售情況看，剩餘可開發面積可供未來10年的銷售所需。
短債償還能力不夠
文旅城鎮化轉型難推進
負債高是整個房地產行業的通病，但短債償還能力不足卻是個不容忽視的大考驗。
半年報顯示，截至2020年6月30日，華僑城手中貨幣現金餘額為384.68億元；而短期借款281.08億元，應付賬款、應付職工薪酬、應交税費及利息共計206.26億元，一年內到期非流動負債79.09億元，這幾項短債共計566.43億元，資金缺口巨大。
缺錢，仍是華僑城首要面對的難題。這個問題解決不了，文旅城鎮化轉型註定難以推進。
來源：大文旅