當“泰禾院子”仍然被人們視作高端別墅的代表之時，泰禾集團股份有限公司旗下一公募債券突然宣告違約，驚起債市波瀾。
7月6日，上海清算所披露“2020年7月6日是泰禾集團2017年度第一期中期票據的付息兑付日。截至今日，我公司仍未收到泰禾集團股份有限公司支付的付息兑付資金，暫無法代理發行人進行本期債券的付息兑付工作。”
這是泰禾集團首次發生公募債券違約。而上述違約觸發了交叉保護條款，泰禾集團債務危局向公眾撕開了一個口子。
據披露，泰禾集團2020年內到期總債務為555.11億元。其中，公司債年內到期80.58億元；信託公司貸款年內到期258.92億元；資產管理公司年內到期137.66億元。其他非銀行貸款年內到期9.39億元；銀行貸款年內到期68.56億元。
當下，一眾金融機構捲入泰禾債務泥淖。欲通過引入戰略投資者等化解風險的泰禾集團，仍在等待“白衣騎士”。
曾經千億銷售額，如今卻一步步成為近年來資產規模最大的違約房企，泰禾集團債務爆雷極具代表性，引人深思。
違約連鎖反應
一位債券行業人士表示“一個企業，無論財務狀況多麼艱難，無論多少有息負債逾期，哪怕因為欠薪被員工維權，哪怕被供貨商堵門討債，也都會將公開市場債券作為最後的底線牢牢守住。”這位人士認為，“如果公開市場債券違約，在資本市場再融資這條路基本斷了。”泰禾集團在公募債市場首隻債券的違約，關閉了其在資本市場再融資的大門。
據悉，17泰禾MTN001為泰禾集團於2017年7月5日發行的公募中期票據，發行額15億元，年利率7.5%，期限3年，評級機構為聯合資信評估有限公司，主承銷商為中金公司和招商銀行，各承銷7.5億元金額，承銷方式為餘額包銷，發行票面價格100元。根據發行説明書，15億元資金中有4.82億元用於福州東二環泰禾廣場東區項目，其餘資金用於償還借款。
關於違約原因，泰禾集團表示，受地產整體環境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素的影響，公司現有項目的去化率短期內有所下降，銷售預期存在波動，同時由於公司自身債務規模龐大、融資成本高企、債務集中到付等問題使得公司短期流動性出現困難。
另據瞭解，此次17泰禾MTN001違約觸發了交叉保護條款。根據17泰禾MTN001交叉保護條款發行人及其合併範圍內子公司未能清償到期應付)本期中期票據以外的其他非金融企業債務融資工具、公司債券、企業債或境外債券的本金或利息。
交叉保護條款又稱為交叉違約條款，是指一項債務合同下的債務人，在其他債務合同或類似交易中出現了違約，那麼本合同也將視為違約，本合同的債權人可對債務人尋求相應的合同救濟措施。
根據這一條款，17泰禾MTN001的違約，也觸發了17泰禾MTN002產品需要提前兑付。也就是説，這一次泰禾需要償還兩筆債券，本息合計37.625億元。
7月6日，泰禾集團公佈了17泰禾MTN001違約情況，同時提示17泰禾MTN001未能按期兑付，可能帶來泰禾及子公司簽署的相關融資合同及相關文件項下的債務交叉違約，如在協議約定的補救期內未消除，可能引發債權人要求提前償還債務的可能。
逾期超273億
根據公開數據統計，目前泰禾集團逾期金額超過273億元。
具體而言，2020年6月13日，泰禾集團公佈的2019年度審計報告中披露，截止到披露日，已到期未歸還借款金額為235.58億元。算上17泰禾MTN001與17泰禾MTN002交叉違約本息共37.625億元，截至目前，累計逾期金額超過273億元。
在債券市場方面，據Wind統計，除了已經違約的17泰禾MTN001和17泰禾MTN002，外，目前泰禾集團境內存續債券只數為7只，債券餘額為89.16億元。未來一年內到期境內公司債累計到期59.16億元。另外，兩筆共計30億元的私募債分別於2020年9月21日與2020年8月3日投資者有權進行回售。
債券市場之外的債務情況方面，7月8日，泰禾集團發佈關於對深圳證券交易所《年報問詢函》的回覆公告，其中披露，公司2020年內到期債務為555.11億元，具體分類如下銀行貸款68.56億元，非銀行貸款信託公司貸款258.92億元，非銀行貸款資產管理公司貸款137.66，其他非銀行貸款9.39億元，公司債80.58億元。
海外方面，根據天風證券統計，截至目前，泰禾集團海外存量美元債總額為14.655億元，摺合人民幣約103億元。
在17泰禾MTN001債券違約前，泰禾集團的流動性問題在資本市場已有“先兆”。
在17泰禾MTN001產品7月6日宣告違約之前3日，即7月3日，聯合資信公告稱，鑑於“17泰禾MTN001”償付存在重大不確定性，將泰禾集團主體信用等級由AA-下調為BB，評級展望為負面；同時將相關債項也由AA-下調為BB，評級展望為負面。
關於調降原因，聯合資信披露，第一，大華會計師事務所對泰禾集團出具的2019年度審計報告為帶持續經營相關的重大不確定性段落的無保留審計意見。上述重大不確定經營事項為截至審計報告披露日公司存在大額已到期未歸還借款 ，並且公司因公司未履行還款義務而被列為被執行人，可能導致對持續經營能力產生重大疑慮的事項或情況存在重大不確定性。
第二，泰禾集團2020年上半年銷售額大幅下滑。根據克而瑞研究中心披露，2020年上半年泰禾集團全口徑銷售額254.0億元，同比下降44.36%，權益口徑銷售額193.60億元，同比下降48.22%。
第三，泰禾集團2020年到期債券規模大且財務負擔重，面臨很大的兑付壓力。
第四，公司控股股東所持有泰禾集團的股份全部被凍結。截至2020年7月2日，秦禾集團控股股東泰禾投資集團有限公司及其一致行動人所持公司股份累計被凍結1560310982股，佔其所持股份比例為100.00%，佔泰禾集團總股本比例為62.69%。
再早之前的6月22日，東方金誠將泰禾集團的主體信用等級由AA+調降至AA-，將公司債券“16泰禾02”及“16泰禾03”的信用等級由AA+調降至AA-，評級展望調整為負面。
在闡述下調泰禾集團主體及債券信用等級的原因時，東方金誠亦披露了一季度末泰禾集團的整體債務情況——泰禾集團債務負擔較重，2020年面臨債務集中償付壓力。截至2020年3月末，公司全部債務971.40億元，其中短期有息債務679.08億元，貨幣資金對短期有息債務的覆蓋倍數為0.08倍，2020年公司到期及回售的國內信用債本金合計89.16億元。
另外，根據2019年報披露，報告期內，泰禾集團實現營業收入236.21億元，同比下降23.77%；歸屬於上市公司股東的淨利潤4.66億元，同比下降81.74%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為負4.02億元。
多家機構踩雷
根據泰禾集團年報及公開數據查詢，2017年下半年起，泰禾集團開啓向信託機構頻頻融資的步伐。
根據公開數據查詢，泰禾集團信託融資涉及信託機構包括陝國投A、萬向信託、西部信託、中原信託、山東信託、重慶信託、華融信託、中融信託、陸家嘴信託、新華信託、浙商金匯信託、興業信託、百瑞信託、五礦信託、國民信託、大業信託、西部信託、愛建信託、華能信託等超過20家信託機構。
此外，根據企業預警通數據顯示，目前泰禾集團股權質押為72次，涉及大連銀行、信達資產、天津銀行、興業銀行、上海銀行、北京銀行、恆豐銀行、建設銀行等25家金融機構。
一般而言，信託的融資成本較高。據披露，2019年泰禾集團融資成本高達9.94%。目前其已有部分信託到期，被訴諸法院。
2020年4月1日，北京市第四人民法院就泰禾集團子公司東莞金澤置業與西藏信託之間1.31億元債務糾紛立案並作出裁決。公告顯示，4月1日，北京市第四人民法院就泰禾集團子公司東莞金澤置業與西藏信託之間1.31億元債務糾紛立案並作出裁決。
法律文書確定的黃其森未履行的義務為第一，截至2019年12月31日止，東莞市金澤置業投資有限公司應當償還西藏信託有限公司的債務為本金1.2億元，自2019年6月21日至2019年12月31日期間的利息、罰息共計11281067.33元；第二，西藏信託有限公司同意東莞市金澤置業投資有限公司分期清償剩餘債務本息。履行情況為全部未履行。據啓信寶顯示，東莞市金澤置業投資有限公司由泰禾集團實控，黃其森為最終為實際控制人。
另外，2020年6月30日，因合同糾紛一案，興業信託通過福州市中級人民法院申請將泰禾集團實際控制人黃其森實施限制消費令，不得乘坐交通工具時，選擇飛機、列車軟卧、在星級以上賓館、酒店、夜總會、高爾夫球場等場所進行高消費行為。
千億歷程中的負債
“樹葉凋落非一日之功”。2017年，泰禾集團銷售額達到千億規模，在全國房企排名前20。
2017年12月，泰禾集團董事長、實際控制人黃其森曾公開表示，2018年，泰禾集團的銷售目標為2000億元。
從形勢一片大好，到當下出現債券違約，泰禾走過了怎樣的歷程？
據瞭解，泰禾集團是黃其森於20世紀90年代在福建創建的一家房地產企業，主要從事住宅地產和商業地產開發。2010年9月，泰禾集團借殼福建三農上市，登陸A股資本市場。
從2013年開始，泰禾集團銷售進入快車道。據泰禾集團公佈的數據，其2015年銷售規模已經達到300億元左右，2017年時，易居克而瑞研究中心公佈的數據顯示，泰禾集團的年銷售額達到1007.2億元，在全國房企中排名17。
泰禾集團業績也達到頂峯。公司應收及淨利潤在2012年-2018年均實現了快速增長。2012年公司營收僅26億元，2018年營收已達到309.9億元，增長超過10倍。
在泰禾集團業績暴漲的背後，其有息負債也快速擴張。根據天風證券統計，2015年-2018年，泰禾集團有息負債同比增速分別為28%、51%和80%。有息負債的擴張，帶來了公司槓桿的快速提高。
天風證券表示，一方面，泰禾集團的超高槓杆一直是投資者關注的焦點。儘管公司從2017年開始逐步降低槓桿，但是整體槓桿率水平仍然較高。2018年一季度，公司資產負債率已經達到87.05%。加重了企業的財務負擔。2019年資產負債率高達94.12%。另一方面，疫情影響下，泰禾集團2020年一季度現金流明顯惡化，經營性活動現金流僅32.5億元，而2019年同期為211.42億元。“房地產企業由於行業特性，如預售制等，天然可能會帶有較高的槓桿。但槓桿過高，對公司的現金流安全性造成威脅，是以往違約房企的共性。以往違約的房企中，除華業資本外，大多呈現出高淨負債率的特點。”天風證券認為。
相關資料顯示，香港前十大房企資產負債率均值為24%，其中最高的新世界發展資產負債率也不到50%；從淨負債率情況看，房企均值在14%左右，其中最高的新世界發展為30%，最低的信和置業不到1%。
此外，泰禾集團的高管變動方面，據天風證券統計，從2016年至今的4年時間裏，泰禾集團先後有14名副總裁、副總經理、財務總監、董秘等高管離職，其中2018年和2019年就有7人離職。
2019年1月，聯合資信將泰禾集團列入觀察名單。泰禾集團的危機或已埋下伏筆。
戰投未定
對於債務的化解，泰禾集團正計劃引入戰略投資者。
時間倒退至一年前，2019年6月14日，泰禾集團董事長黃其森在媒體交流會上表示，泰禾集團暫時不會轉讓股權。“沒有出讓股權的計劃，我自己非常有信心。”在此之前，外界一直傳言泰禾集團將要引入戰略投資股東。
然而，一年過後，2020年7月7日，泰禾集團表示，針對17泰禾MTN001的債務化解，公司已聘請專業機構開展債務重組工作，協助公司組織、協調債權人溝通意見和訴求，並就緩解短期債務償還壓力、優化資本結構提供專業意見。
此外，公司將繼續通過多種渠道籌集償債資金，同時公司控股股東泰禾投資集團有限公司正在籌劃公司引入戰略投資者事宜。將有助於推動後續債務重組工作，幫助公司增強流動性，以緩解債務償還壓力，優化資本結構，幫助實現公司長遠價值。
據悉，此前的5月14日，泰禾集團發佈《關於籌劃引入戰略投資者的提示性公告》。泰禾集團披露，公司控股股東正在籌劃公司引入戰略投資者事項，相關交易可能導致公司控制權變更。此外，本次引入戰略投資者尚處於籌劃階段，各方尚未簽署相關股權轉讓協議或合作框架協議，能否簽署尚存在不確定性。
但是，直至17泰禾MTN001正式向市場宣告違約，泰禾集團的戰略投資者仍未到來。
針對引進戰略投資者的最新進展，7月8日，泰禾集團在關於對深圳證券交易所《年報問詢函》的回覆公告中表示，截至目前，本次引入戰略投資者尚處於籌劃階段，各方尚未簽署相關股權轉讓協議或合作框架協議，能否簽署尚存在不確定性。
除了引進戰投，對於化解債務方式，泰禾集團表示，公司償債資金主要來源於公司所開發地產項目的銷售回款；其次，公司償債資金來源於公司的自持物業項目的變現；公司與20多家大型金融機構建立了穩定的戰略合作關係，並保持着緊密合作。
上述債券行業人士認為，“雖然部分債權人寄希望於引進戰略投資者，但是，泰禾集團債務規模太高了，可能並不容易。”
據瞭解，此前，關於泰禾集團戰略投資者的傳聞不絕於耳。從2019年的華僑城、世貿，2020年的中國金茂、廈門國貿，再到萬科、中國建築和保利地產，傳言中的戰投名單不斷拉長。如今，泰禾集團的“白衣騎士”何時出現，還需要時間來回答。