“今天想還房貸，説要排隊，目前排到7月11日了。”近日，來自江蘇南京的一位網友説道。
最近，“提前還房貸”成為全國人民熱議的話題。打開小紅書、抖音、微博等社交平台，許多人都發言表示自己提前還了房貸，有的已經全款結清房貸，有的正在分次還房貸，彷彿成為一種潮流。
“家裏的閒錢以前都是購買銀行理財，以前經常有收益5％以上的理財，現在基本沒有了。甚至買的理財也能虧本，最後是多少錢都不一定。”座標江蘇南通的莎莎告訴燃財經，她已經諮詢銀行客户經理，準備提前還100萬元房貸，6月初就去銀行辦理手續。
“提前還貸有它的合理性。目前投資收益率低，理財產品也在逐步破剛兑，即使找到比房貸利率高的理財產品，用户如果不夠專業，存在理財收益不及預期甚至損失本金的可能性，未必最終跑贏銀行貸款利息。”融360數字科技研究院分析師李萬賦對燃財經分析道，手上有閒錢且房貸利率高的用户提前還清房貸，還可以減輕心理的負債壓力。
2022年以來，全球資本市場出現了較大幅度的回撤，股票和基金都呈現一定程度的浮虧，而銀行理財、大額存單等風險較小的固收類產品的收益率也持續走低。相對於此前5％以上的房貸利率，如今理財收益已經難以覆蓋房貸利息。
對此，住房金融高級分析師陳斌對燃財經表示，對於消費者來説，如果沒有好的投資渠道，將手裏的閒錢用於還房貸，也相當於一筆投資收益。
值得關注的是，在“提前還房貸”的風潮下，最近房貸利率也開始大幅降低。5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，最新一期貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.7％，5年期以上LPR為4.45％。
燃財經獲悉，自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR共下調5次累計下調40bp，2022年5月是5年期以上品種下調幅度最大的一次。
此外，5月15日，央行、銀保監會發布的《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，“對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。”
據此，如今首套房貸利率或可降低至4.25％。
“現在房貸利率下降幅度較大，早兩年買房的人，多少會覺得自己虧了，提前還貸是一件無可厚非的事情。”陳斌也認為，購房者願意提前還房貸，表明他們經濟狀況良好，同時相信國家整體環境的穩定性，也對未來有較好的預期。“是一件好事。”
提前還房貸
5月15日，張莉看到央行的最新通知，感慨了一句，“唯一一次的人生巔峯，就是房貸利率6.2％。”
2019年12月，人在廣西的張莉，買了現在居住的70平米小兩房，總價82.7萬元，在工商銀行貸款57萬元、期限30年，還款方式是等額本息，月供4600元。
“我們買在房價最高的時候。疫情開始後，基本都跌了，除非地段很好。”她告訴燃財經，上個月，樓上的鄰居出售同户型房子，賣了70萬元，“還是裝修好但沒住過的房子。”
3月以來，張莉和丈夫開始提前還房貸，以縮短年限、月供不減的方式，3月還款5萬元，4月還款10萬元，月供降到了3600元。5月11日，張莉再還款10萬元，繼而在5月20日，她告訴燃財經，丈夫已申請房貸全款結清。
圖/張莉申請最後一次提前還房貸
來源/張莉提供
在操作上，他們直接在手機的工商銀行APP上一鍵申請提前還款程序，但張莉也支付了542.6元/10萬元的違約金。“57萬元貸款30年，利息是很高的，我們提前還款至少省了30萬元利息。”她説道。
在北京工作的林蘭，最近也提前還了河南鄭州房子的50萬元貸款。她告訴燃財經，2018年1月在鄭州南區購買了一套121平米房子，貸款118萬元、期限30年，利率5.88％。
考慮了快一年，她和丈夫也決定提前還房貸，以年限不變、減少月供的方式，一次性申請還款50萬元，月供減少了3000元左右，如今月供不到4000元。因為購房合同已滿三年，他們無需支付違約金，也是直接手機操作即可。
“對於提前還（房貸），我們是深思熟慮的，一來要保證正常生活，二來也確保（還款之後）手裏有應急的錢，且能做點小額理財。”她説道。
“每個家庭情況不一樣。我們就選擇減少月供的方式，這樣生活上能富餘一點，尤其是之後還要養孩子。”目前，林蘭和丈夫在北京工作，一個月房租、生活費加上房貸，開支超過一萬元，而兩人每月收入也就三萬元左右。她已經懷孕四個月，孩子出生後生活花銷也將增加。
不過，為了提前還這50萬元房貸，林蘭還跟朋友借了10萬元，一年期利息4.5％。“這10萬元我隨時能拿出來的，只是得放手上應急。”
湖北武漢的小企業主李夏最近也將兩套房的貸款還清了，一共還款132萬元。
2015年，她購買了一套別墅，貸款50％，利率是4.25％。2019年11月，她再買了一套學區房，貸款86萬元、期限25年，利率5.65％，還款方式是等額本息。
“第一套就不説了，還了這麼多年，欠的貸款已經不多。但第二套，我月供5000多元，到上個月，發現我還欠銀行82萬元。還了兩三年，就像沒還一樣。”兩套房的貸款加起來，李夏每個月還銀行的利息，就要9000多元。
不同於上述購房者，莎莎以跟父母“打借條”的方式，用父母的100萬元存款提前還了第二套房的部分貸款。
2015年，她花180萬元購買了第一套房子，全額公積金貸款，父母跟自己的公積金覆蓋了月供。2018年，她花300萬元購買了第二套房子，貸款132萬元，丈夫的公積金覆蓋了大半月供，剩下房貸約3000元/月。
“父母的錢也是沒有更好的投資渠道，倒不如用來還房貸。因為月供輕鬆，我們就準備選擇縮短年限的方式。”莎莎告訴燃財經。
提前還房貸有多普遍？央行5月13日公佈的《2022年4月金融統計數據報告》，表明了情況。
報告顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住户貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。
李夏告訴燃財經，連她家保姆也提前還了房貸。
不能開源，只能節流
對於提前還房貸，具體到每個人身上，都是經過仔細計算的。
“閒錢130萬元放銀行，一個月利息才3000多元，而每個月房貸給銀行的利息就9000多元，我肯定不想繼續揹負房貸。”李夏認為，這中間差價6000元，已經是一家三口一個月的生活費了，“少付6000元，就是賺了。”
作為中產階級，李夏卻是一個在投資理財方面非常保守的人，基金股票她都不購買，“我只做保守型投資，除了房子不動產，用來做生意週轉的流動資金，剩下的就是買理財和黃金，理財也是選擇保本品類。”對此，她覺得慶幸，當身邊朋友因為投資虧損的時候，自己還是浮盈的。
這意味着，多年來，李夏的理財收益率都低於房貸利率。但疫情之前，她並不會想着提前還房貸。
“疫情對武漢的影響很大，特別是經濟。我做奢侈品行業的，現在收入只有疫情之前的1/3。”她坦言，以前收入高的時候，手頭流動資金週轉較塊，能有更高的利潤。而如今收益沒有那麼高了，倒不如在不影響生活品質、生意週轉的情況下，還了房貸。“不能開源，只能節流，省一點是一點。”
當然，李夏還了132萬元房貸後，手上就沒有那麼多閒錢了。為了給公司運作提供週轉資金，她同步將兩套房子進行抵押，用公司的名義在工商銀行申請一筆經營貸款，利率為3.6％。
“疫情之後，武漢推出了抵押經營貸的業務，是支持中小企業的一項政策。”她介紹道，這款經營貸好處在於，就像信用卡的貸款額度，只有使用才需要支付利息，而不使用就不產生利息。“能不用就不用，生意需要週轉的時候，我才會去使用這筆貸款。”
無論是李夏這樣的小企業主，還是普通的工薪階級，提前還房貸，原因都是相似的。“如果沒有（收益率）高於房貸利率的投資項目，那就將房貸還了。”李夏説道，“起碼房子是在那的。”
“錢在手裏我們有嘗試基金股票，但是收益率不是很理想。有些基金收益率總體可以，能達到十幾個點，但是你總歸不敢將那麼多錢全部砸進去，所以放手裏（理財）收益率是低於5.88％的。”林蘭表告訴燃財經，現在她的基金收益率好的是8％，差的已經-30％，總體收益仍然是浮虧狀態。
“前幾個月，差點加倉基金，後來我想，加倉要是遇到跌，我會穩不住。超過了心理防線，最後沒加。萬幸。”作為投資小白，她現在計劃是，基金、股票先觀望着，後期可能減倉。
孩子不久將出生，林蘭覺得，提前還了房貸，減少了月供，未來生活會輕鬆一些。“對於心理和精神狀態來講，也是好事情。”
最近，疫情管控下，她每日乘坐的公交甩站不停車，作為“天選打工人”，她每天打車上下班，來回打車費40元。“下定決心提前還房貸後，生活狀態更好了，吃好喝好。現在好好工作，繼續攢錢，準備下一次‘提前還房貸’。”
房貸利率或再降
“如果能夠抵抗外界的衝擊，中國的市場就會穩定。未來可期的情況下，手上有餘錢又沒有好的投資渠道，提前還貸未嘗不是一種好事，實際上就相當於投資獲得一筆收益。”陳斌對燃財經表示。
到底該不該提前還房貸？除了視個人或家庭的收入狀況，也要看房貸的具體情況。
李萬賦分析道，大多數房貸用户都選擇了“等額本息”的還款方式，因此前期還款主要是還的利息，提前還貸還的反而是“本金”，還需要算清楚可能的提前還款手續費，尤其是還款週期過了大半的房貸用户，這波操作實際“省下”的利息並不多。此外，在目前按照LPR加點的計價方式下，未來可能存在LPR下降帶來的利息減少，提前還貸就無法享受到這部分優惠。
目前看來，為了提振市場信心、刺激市場需求，房貸利率可能還會有下降空間。不過，在全國統一的貸款利率下限基礎上，各城市政府、銀行還要按照“因城施策”原則，進行市場利率定價。
中原地產首席分析師張大偉就指出，“央行的通知應該説是非常及時的，樓市現在需要穩定，市場4月數據非常差。但這個通知只是最低限制，並非政策要求。大部分銀行大部分城市很可能不會執行。”
張大偉建議道，在當下存款利率已經不到2的情況下，銀行應該針對剛需和改善購房者，不論是新貸款還是過去貸款的，“一刀切”優惠房貸利率到4.4，甚至應該更低一些。
在房貸利率還較高的情況下，提前還房貸，不失為一種明智選擇。不過，如李夏等人選擇將房屋進行抵押貸款，陳斌則提示這可能存在一定風險。
陳斌分析稱，正常情況下，運作良好的企業申請低息經營貸，企業獲得福利，銀行也創造收益。但不得不考慮的是，如果企業未來存在經營困難，那這筆貸款就可能批不下來；如果房地產市場有波動，房子抵押的價值也可能下降。
“小企業主要判斷好自己公司持續運營的能力，要確保手上有足夠的流動資金，不宜將資金、房產等全部家當都‘當’進去，這種手段有風險。”他指出，抵押經營貸也相當於“房貸”，因而也要把握槓桿風險。
陳斌表示，最近他還接觸到消費者，準備藉助第三方公司的名義申請抵押經營貸，而這是風險很大的行為。“一旦這家企業有問題的時候，比如存在債務，個人的房產就會存在被沒收的危險。”
“30年房貸意味着什麼？猶如隱形的枷鎖，需要你工作穩定，收入穩定，踏踏實實幹上30年，還貸30年，你買的房子才是你的。”小紅書上，一位提前還房貸的網友如是説道，30年的房貸給不少人帶去了精神壓力，“只有還掉房貸，才會鬆一口氣”。
房貸沉重，如果手有餘錢，選擇提前還房貸，減少利息支出，也是減輕負擔。但個人必須結合自己的經濟狀況，做好適合自己的選擇。
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